Co dzieje się obecnie z rynkiem nieruchomości w Poznaniu, a także w całej Polsce? Jak wyglądają perspektywy rozwoju runku nieruchomości w najbliższym czasie? Jak mocno obecna sytuacja pandemii związanej z koronawirusem będzie miała wpływ na ceny nieruchomości w Poznaniu i innych miastach? Czy czekają nas spadki cen mieszkań w Poznaniu i innych miejscowościach?
Te wszystkie pytania zadają sobie dziś chyba wszyscy: inwestorzy, wynajmujący, deweloperzy, analitycy rynków, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, ale także zwykli konsumenci – ludzie zainteresowani sprzedażą lub kupnem mieszkania na własne cele mieszkaniowe, niekoniecznie z zamiarem inwestowania.
W artykule tym staramy się opisać obecną sytuację rynku mieszkań w Poznaniu, a także innych większych miast w Polsce. Tym niemniej, poniższa analiza zawiera w większości wiele uwag właściwych nie tylko dla Poznania oraz większych miast, ale w ogóle rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Piszemy tutaj o perspektywach rozwoju rynku mieszkaniowego, w tym o charakterze niewątpliwych spadków na tym rynku, ale także o szansach na rozwój i wzrost obrotów.
Dużo jednak wciąż zależeć będzie od dalszego przebiegu pandemii koronawirusa, która dla wszystkich obecnie jest pewną zagadką. Poruszając się jednak w ramach pewnych założeń, jesteśmy w stanie oszacować stan obecnego rynku oraz charakter jego rozwoju w najbliższej przyszłości.
W artykule niniejszym oparliśmy się na własnych obserwacjach, a także fachowych publikacjach, w tym przede wszystkim ostatniej publikacji Departamentu Analiz Ekonomicznych banku PKO Bank Polski S.A. z siedzibą w Warszawie z dnia 5 czerwca 2020r. pt. „Nieruchomości mieszkaniowe – rynek nieruchomości mieszkaniowych w 1q20”.
KRYZYS SPOWODOWANY KORONAWIRUSEM
Niewątpliwie kryzys przed którym przyszło nam stanąć jest dla wszystkich całkowitym zaskoczeniem. Wielu twierdzi, że mamy do czynienia z kryzysem, z który może powodować skutki obserwowane ostatnio bez mała prawie 30 lat temu w Polsce. Istnieje też duża część komentatorów, którzy przewidują mocne załamanie gospodarki, ale trwające stosunkowo krótko (do ok 2 lat), po którym gospodarka zacznie wracać na swoje tory rozwoju.
Wszystko to powoduje znaczące zamieszanie na wielu rynkach, w tym na rynku nieruchomości, który jest rynkiem bardzo trudnym do oceny, o specyficznych uwarunkowaniach.
Pojawia się więc wiele zapytań odnośnie cen mieszkań i innych nieruchomości oraz ich trendu, a także sensowności kroków podejmowanych na tym rynku, a więc wynajmu, sprzedaży i kupna nieruchomości.
MIESZKANIA W POZNANIU
Obecny stan gospodarki oraz jej części – rynku nieruchomości – musimy odnieść do jego stanu z przedednia epidemii. Otóż, rynek nieruchomości – nie tylko w Poznaniu – był w fazie wzrostowej notując swoiste rekordy sięgające dwucyfrowej dynamiki w skali roku. Napisaliśmy już artykuł na temat cen i sprzedaży mieszkań w Poznaniu, który to opisuje charakter tego rozwoju, do którego w tym miejscu zapraszamy. Wystarczy spojrzeć na poniższy wykres przedstawiający trend cen mieszkań w największych miastach w Polsce, w tym w Poznaniu, w ostatnich latach.
źródło: „Nieruchomości mieszkaniowe – rynek nieruchomości mieszkaniowych w 1q20”, raport Departamentu Analiz Ekonomicznych banku PKO Bank Polski S.A. z siedzibą w Warszawie z dnia 5 czerwca 2020r.
Patrząc na tak rekordowe wzrosty, w pewnym sensie, nadejście epidemii mogło być nieco – można powiedzieć – zamortyzowane poprzez fazę znacznego wzrostu rynku nieruchomości.
Mimo wszystko jednak, regulacje administracyjne zapobiegające rozprzestrzenianiu się wirusa zmieniły dość znacznie nastroje i sytuację w otoczeniu rynku mieszkaniowego, w szczególności sytuację na rynku pracy i kondycję finansową gospodarstw domowych.
Wszystko wskazuje więc na to, że nastąpi korekta cen na rynku nieruchomości w Poznaniu i nie tylko. Będzie to konsekwencją spadku popytu na tym rynku.
Biorąc także pod uwagę fakt, że podaż na rynku mieszkań deweloperskich działa z pewnym opóźnieniem ze względu na rozłożony w czasie proces budowlany, wyprodukowana ilość mieszkań nie znajdzie założonego przez deweloperów wolumenu nabywców na rynku nowych mieszkań.
Załamała się także akcja kredytowa banków, a trzeba pamiętać, że zakup mieszkania z wykorzystaniem kredytu stanowi znaczną część rynku mieszkaniowego. Banki wymagają obecnie chociażby znacznie większego wkładu własnego, co oznacza, że kupując przykładowo 2-pokojowe mieszkanie w Poznaniu za ok 350.000,- zł na kredyt należy przygotować nawet od 70.000,- zł, a czasem do ok 100.000,- zł środków własnych. Wielu kupujących zapewne nie będzie w stanie wyłożyć takiej kwoty, pomimo stosunkowo tanich kredytów związanych m.in. z rekordowo niskimi stopami procentowymi.
Według BIK w kwietniu nastąpił spadek liczby (-23% r/r) i wolumenu (-15 % r/r) nowych kredytów mieszkaniowych.
Zgodnie z raportem Departamentu Analiz Ekonomicznych banku PKO Bank Polski S.A. w kwietniu 2020r. wyniki budownictwa zasadniczo się zmieniły. Szczególnie zwraca uwagę spadek liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem o 38% r/r, a w przypadku deweloperskich o 46% r/r. Tak duża skala spadku może wynikać nie tylko z ograniczeń administracyjnych w czasie epidemii, ale i zapowiadać zmianę ocen perspektyw rynku – problemy deweloperów z finansowaniem rekordowego portfela mieszkań rozpoczętych oraz obawy klientów związane z oczekiwanym pogorszeniem sytuacji dochodowej.
Epidemia ma też swój wpływ na osłabienie intensywności rozwoju rynku wynajmu mieszkań.
Wzrost bezrobocia, niepewność co do przyszłych dochodów oraz ogólne pogorszenie sytuacji gospodarczej zmieniają sytuację ekonomiczną i nastroje konsumentów, producentów oraz inwestorów na rynku mieszkaniowym.
Utrzymującym się czynnikiem ryzyka dla rynku nieruchomości w perspektywie roku jest duża niepewność otoczenia, w szczególności wciąż nieznany przebieg sytuacji epidemicznej.
PODSUMOWANIE
Niewątpliwie pandemia koronawirusa oraz związane z nią regulacje administracyjne zmieniły perspektywy rozwoju rynku mieszkaniowego nie tylko w Poznaniu na okres ok 1-2 lat. Wystarczy m.in. wspomnieć, że pośrednicy nieruchomości (w tym nasze biuro nieruchomości ASTONS) już zmienili sposób swojego działania, o czym pisaliśmy w naszym artykule dotyczącym sprzedaży mieszkań w obliczu koronawirusa.
Wspominany w niniejszym artykule raport banku PKO Bank Polski S.A. wskazuje następujące przesłanki spadków cen na rynku mieszkaniowym (głównie na rynku nowych mieszkań deweloperskich):
- spadek sprzedaży mieszkań oraz wycofywanie się ok. 20-30% klientów z umów rezerwacyjnych, sygnalizowane przez deweloperów;
- spadek wniosków o kredyt mieszkaniowy o ok. 25% obserwowany przez Biuro informacji Kredytowej;
- zaostrzenie polityki kredytowej przez banki (większy wymagany wkład własny, wzrost marży) i mniejsza dostępność kredytu;
- zamrożenie rynku wynajmu krótkoterminowego, jak i schłodzenie rynku wynajmu długoterminowego (przy pogorszeniu sytuacji na rynku pracy) osłabia opłacalność wynajmu;
- spowolnienie wzrostu kosztów budowy, spadek niektórych ich składowych.
Istnieją jednak czynniki oddziaływające także w przeciwnym kierunku:
- niskie stopy procentowe, które zniechęcają do lokaty bankowej i zachęcają do poszukiwania innych aktywów (w tym nieruchomości), choć mogą być niewystarczającym atutem przy osłabieniu perspektyw rynku wynajmu krótko- i długoterminowego, wysokich kosztach stałych, niskiej płynności nieruchomości i konkurencji inwestycji w inne aktywa (metale szlachetne, dzieła sztuki itp.);
- programy wsparcia tak dla deweloperów, jak też dla kupujących mieszkania; obecnie bardziej na etapie pomysłów czy postulatów zgłaszanych przez zainteresowanych niż przemyślanych rozwiązań systemowych. Można się jednak spodziewać ich aktywacji, o ile sytuacja branży zaczęłaby się silnie pogarszać.
Zdaniem autorów wspomnianego raportu trend spadkowy cen mieszkań nie powinien trwać dłużej niż do połowy 2021 roku. Przy założeniu wygaszenia epidemii wiosną 2021 i utrwalenia ożywienia gospodarki z poprawą sytuacji na rynku pracy, najdalej od połowy 2021 można oczekiwać powrotu wzrostowego trendu cen mieszkań.
Trzeba jednak zrobić w tym miejscu wyraźne zastrzeżenie, że wszystko będzie zależeć od dalszego rozwoju epidemii, jej wpływu na mechanizmy gospodarki i uczestniczące w jej firmy, rozmiarów ewentualnej recesji oraz chociażby nastrojów społecznych.
Na obecnym etapie możemy jedynie spekulować w ramach określonych założeń. Tym niemniej, należy również brać pod uwagę szybsze „odbicie się” gospodarki niż w podanym szacowanym okresie biorąc pod uwagę znaczne środki pomocowe oraz możliwie sprawne przejście przez trudy związane z pandemią, choć jest to wariant niewątpliwie bardzo optymistyczny.
