Nowe przepisy w przeważającej mierze odnoszą się do mieszkań położonych w budynkach spółdzielni mieszkaniowych oraz wspólnot mieszkaniowych, które były posadowione przed 2019r. na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Wprowadzona ustawa powoduje jednak pewne komplikacje, o których pisaliśmy już w zeszłym roku w artykule: PRZEKSZTAŁCENIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTÓW NA WŁASNOŚĆ OD NOWEGO ROKU.
Chodzi o to, że do umowy sprzedaży zaplanowanej w 2019r. notariusz będzie wymagał zaświadczenia właściwego organu informującego o przekształceniu gruntu na własność. I tutaj zaczynają się schody.
Na wstępie jednak należy jasno zaznaczyć, że takie zaświadczenie nie będzie wymagane w przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, gdyż formalnie prawo to nie jest związane z gruntem. Sprzedaż więc takiego mieszkania – obojętnie czy ma założoną księgę wieczystą, czy nie – będzie odbywało się na dotychczasowych zasadach. Co prawda, pod budynkiem, w którym znajdują się tego typu mieszkania grunt również przekształca się z użytkowania wieczystego na własność (wystarczy, aby chociaż jeden lokal w takim budynku był wyodrębniony), ale nie ma to wpływu na sposób sprzedaży takiego mieszkania.
Wracając jednak do meritum, według ww. ustawy zaświadczenie o przekształceniu gruntu urząd ma obowiązek wydać w terminie 12 lub (na wniosek) w terminie 4 miesięcy. Dopiero rzutem na taśmę nowelizacja ustawy wprowadziła możliwość otrzymania takiego zaświadczenia w terminie 30 dni od otrzymania przez urząd wniosku (pod pewnymi warunkami, o czym niżej), niezależnie, czy grunt był oddany w użytkowanie wieczyste przez gminę (miasto), czy Skarb Państwa. Zaznaczyć bowiem również trzeba, że w przypadku zabudowanych gruntów miejskich, których w Poznaniu jest zdecydowanie najwięcej organem właściwym do wydania zaświadczenia jest Prezydent, a w praktyce Wydział Gospodarki Nieruchomościami przy ul. Gronowej 20 (piętro XI). Natomiast jeśli chodzi o grunty Skarbu Państwa, organem właściwym będzie Starosta. W tym artykule skupiamy się na gruntach miasta, choć przepisy są właściwe również dla gruntów Skarbu Państwa (praktyka – niekoniecznie).
W każdym razie, sprzedając lokal mieszkalny (a już nie spółdzielcze własnościowe prawo) trzeba liczyć się z tym, że na zaświadczenie potrzebne do sprzedaży będziemy czekać do 30 dni. Z tym, że od razu trzeba zaznaczyć, że termin ten jest terminem jedynie tzw. „instrukcyjnym”, a więc jego przekroczenie nie będzie miało negatywnych skutków prawnych poza ewentualnymi konsekwencjami służbowymi osoby wystawiającej to zaświadczenie. W przypadku jednak sprzedaży mieszkań w Poznaniu trudno nawet o takie konsekwencje w przypadku np. złożenie wielu tego typu wniosków, gdyż urząd technicznie i tak nie będzie w stanie takiego zaświadczenia w tym terminie przygotować, co naszym zdaniem – patrząc na zakres rynku nieruchomości w Poznaniu w zestawieniu z nową procedurą – jest bardzo prawdopodobne.
Po drugie, termin ten jest „przeznaczony” w ustawie jedynie dla właścicieli mieszkań, którzy wnioski swoje uzasadniają „potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal”. Tak więc właściciel mieszkania będzie mógł otrzymać zaświadczenie w ciągu 30 dni, tylko jeśli umotywuje swój wniosek np. sprzedażą swojego mieszkania. Spotkaliśmy się z tym, że w Poznaniu jest wymagane w tym celu załączenie do wniosku umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego, mimo tego, że wprost z ustawy nie wynika taki obowiązek, a wydaje się, że dostatecznym uzasadnieniem otrzymania zaświadczenia w skróconym terminie powinno być złożenie jedynie oświadczenia przez właściciela o planowanej sprzedaży. Aby jednak nie narazić się na niewydanie zaświadczenia, zasadnym jest załączenie takiej umowy przedwstępnej lub – jak się wydaje – jakiejkolwiek innej z przyszłym kupującym – typu rezerwacyjnej, czy chociażby protokołu uzgodnień, oczywiście odpowiednio skonstruowanej, aby zabezpieczyć interesy stron.
Problem jednak może być wtedy, kiedy na danym etapie zdecydowanego kupującego jeszcze nie mamy…, a jedynie osoby zainteresowane i oglądające. Choć i tutaj może być wyjście poprzez chociażby zawarcie takiej umowy przedwstępnej z np. osobą jedynie zainteresowaną kupnem i z możliwością bezproblemowego wyjścia z takiej umowy. Jednakże – UWAGA – taka umowa również musi być odpowiednio skonstruowana, gdyż wiązać się z nią mogą określone zobowiązania. Czasem bezpieczniej będzie skonstruować inną umowę typu protokół uzgodnień. W jeszcze innym przypadku czas na zdobycie potrzebnego zaświadczenia może się pokryć z czasem uzyskania kredytu na zakup mieszkania przez kupującego. A w jeszcze innej sytuacji ze sprzedażą mieszkania będzie mógł poczekać zarówno sprzedający, jak i kupujący. Wszystko będzie zależeć od motywacji sprzedającego, potencjalnego zainteresowania mieszkaniem i przyjętej strategii sprzedaży mieszkania. Sprawa jest więc bardzo indywidualna.
Po trzecie, do składanego w ten sposób wniosku w Poznaniu dołączyć należy szereg innych załączników, a więc standardowo:
– odpis księgi wieczystej gruntu (30zł),
– odpis księgi wieczystej lokalu (30zł),
– wypis z ewidencji gruntów i budynków (50zł + 30zł),
– wypis z rejestru lokali (30zł)
– opłata skarbowa 50zł.
Jak widać, samo zaświadczenie może kosztować łącznie ok 220zł.
Uprawnionym do złożenia wniosku jest właściciel, który również w tym celu może ustanowić pełnomocnika (wtedy trzeba opłacić pełnomocnictwo – 17zł) w postaci np. kupującego lub pośrednika nieruchomości. W naszym przekonaniu dobre biuro nieruchomości powinno – na prośbę właściciela – przeprowadzić w jego imieniu te formalności. Niezależnie, pośrednik powinien wyjść z inicjatywą przeprowadzenia tych czynności przez jego samego.
Trzeba też zaznaczyć, że urząd (w Poznaniu GEOPOZ przy ul. Gronowej 20) wydaje dokumenty z ewidencji gruntów i budynków formalnie nawet w terminie 20 dni roboczych (w praktyce szybciej) tak więc i ten termin trzeba wziąć pod uwagę w przypadku szykowania się do sprzedaży mieszkania w Poznaniu, jak i w innych miastach. Należy również wziąć pod uwagę termin na doręczenie wysyłanego przez urząd zaświadczenia i przygotowanie aktu notarialnego umowy sprzedaży mieszkania u notariusza.
Na marginesie warto dodać, że urząd w terminie 14 dni od wydania zaświadczenia zawiadamia sąd wieczystoksięgowy, który następnie wpisuje zmianę właściciela w księdze gruntowej, a także roszczenie w dziale III księgi wieczystej lokalu mieszkalnego odnośnie zwrotu opłaty przekształceniowej, która jest płatna przez 20 lat w wysokości równej dotychczasowej opłacie za użytkowanie wieczyste. Ustawa nakłada jeszcze obowiązek na nowego właściciela mieszkania wystąpienia o zaświadczenie o wysokości tych opłat, które będą płatne od roku następnego.
Oczywiście można skorzystać ze znacznej bonifikaty spłacając daną kwotę tych opłat z góry – przeważnie między 60% a nawet 98%.
Podsumowując, właściciel lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku dotychczas położonym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste planując sprzedaż tego mieszkania w tym roku powinien wziąć pod uwagę szczególnie ww. wymagania i terminy. Zawierając umowę przedwstępną należy umiejętnie rozpisać warunki przedstawienia zaświadczenia przekształceniowego notariuszowi zakładając odpowiednio długi termin na to dostarczenie oraz warunki w przypadku braku okazania tego zaświadczenia w terminie.
autor: Maciej Gawryluk
aktualizacja: październik 2022r.
