Staramy się wskazać na te okoliczności w niniejszym artykule.
Nowa ustawa ma głównie na celu:
– rozwiązanie problemu z przekształceniem użytkowania wieczystego na własność w sytuacji wielomieszkaniowego budynku, który stoi na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,
– zatrzymanie pogłębiającego się problemu aktualizacji (przeważnie bardzo znaczących wzrostów) opłat za użytkowanie wieczyste, które jest związane z aktualizacją wartości gruntu.
Jeśli chodzi o pierwszy problem, bardzo często obserwowaliśmy problemy związane z koniecznością uzyskania zgody na przekształcenie gruntu we własność wszystkich właścicieli mieszkań w budynku, co było najczęściej niewykonalne. Co prawda ustawa z 2005r. umożliwia wystąpienie z żądaniem przekształcenia gruntu na własność przez grupę współużytkowników wieczystych, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, jednak w takiej sytuacji sprzeciw chociażby jednego współużytkownika wieczystego blokuje nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych mieszkańców budynku do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Taka sytuacja powodowała, że przysługujące roszczenie właściciela mieszkania o przekształcenie gruntu na własność pod budynkiem wielomieszkaniowym było prawem czysto iluzorycznym.
Po drugie, dość często obserwowaliśmy w ostatnim czasie sytuację drastycznych wzrostów opłat za użytkowanie wieczyste, które były związane z aktualizacją wartości gruntów. Wartości te najczęściej przez długie lata były nieaktualizowane, co spowodowało, że po znacznym wzroście cen nieruchomości w latach głównie 2006 – 2007, opłaty te wzrastały nierzadko kilku- lub nawet kilkunastu- krotnie.
Ustawodawca zdecydował więc, że grunty zabudowane na cele mieszkaniowe z mocy prawa z początkiem roku 2019 przekształcą się na własność. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przekształci się w opłatę „przekształceniową” w tej samej wysokości, która ma być wnoszona przez 20 lat. Ustawodawca przewidział też bonifikaty tej opłaty w przypadku jej szybszej spłaty.
Jak jednak przy wielu nowych rozwiązaniach i tutaj pojawiają się pewne problemy zasygnalizowane na wstępie, które mogą powstać w czasie stosowania nowych przepisów.
Po pierwsze, aby sprzedać lokal mieszkalny położony w budynku, który posadowiony jest na gruncie dotychczas oddanym w użytkowanie wieczyste niezbędne będzie stosowne zaświadczenie wydane przez właściwy organ informujące o przekształceniu gruntu na własność. Problem w tym, że zaświadczenie to ma zostać wystawione przez organ w terminie 4 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez zainteresowanego. Ostatnie propozycje zmiany tych rozwiązań mówią o 30 dniach od dnia złożenia wniosku. Tak czy inaczej, termin ten trzeba będzie ująć w planowaniu przeprowadzenia sprzedaży mieszkania. Bez tego zaświadczenia będzie można jednak wcześniej przeprowadzić umowę przedwstępną, która w takim wypadku stanie się często niezbędna. Jej zawarcie pozwoli na związanie stron umowy, tak aby po wystawieniu zaświadczenia można było przeprowadzić samą umowę sprzedaży. Niejednokrotnie termin ten zbiegnie się z terminem potrzebnym na zawarcie umowy kredytowej na zakup nieruchomości. Istnieje jednak ryzyko, że urząd – biorąc pod uwagę skalę zmian – nie wystawi potrzebnego zaświadczenia w ustawowym terminie. Tą okoliczność również należy wziąć pod uwagę przy konstrukcji umowy przedwstępnej.
Po drugie, urząd wydając zaświadczenie o przekształceniu gruntu na własność z urzędu wyśle również takie zaświadczenie do sądu wieczystoksięgowego (w terminie 14 dni od wydania) w celu dokonania wpisu określającego przekształcenie gruntu, a także wpisu roszczenia dotychczasowego właściciela gruntu o opłatę przekształceniową (w dziale III księgi wieczystej sprzedawanego mieszkania). Wpisy te mogą zbiec się w czasie z przeprowadzeniem samej umowy sprzedaży, co może spowodować konieczność dodatkowej obsługi.
Po trzecie, mimo tego, że jednym z głównych celów wprowadzonej ustawy było zahamowanie postępujących wzrostów opłat za użytkowanie wieczyste, nowa ustawa wprowadza możliwość waloryzacji opłat przekształceniowych (raz na 3 lata) przy zastosowaniu – w niektórych wypadkach – wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez Prezesa GUSu. Może więc zdarzyć się tak, że w łatwiejszy sposób opłaty te będą podnoszone niż obecnie. Obecnie bowiem wzrost ewentualnych opłat za użytkowanie wieczyste wiąże się z długą i kosztowną procedurą związaną m.in. ze sporządzeniem stosownych operatów szacunkowych.
Po czwarte, w przypadku gruntu, który jest już zabudowany budynkiem mieszkalnym, momentem przekształcenia gruntu na własność będzie dopiero oddanie budynku do użytkowania, o którym mowa w przepisach prawa budowlanego. Sytuacja ta powoduje, że samorządy będą mogły wszczynać aktualizacje opłat na starych zasadach również po 1 stycznia 2019 r. w odniesieniu do takich gruntów.
Nowe rozwiązania związane z przekształceniem gruntów na własność w dalszym ciągu jednak powodują wiele rozmów pośredników nieruchomości, notariuszy oraz innych specjalistów z branży, a ostateczny sposób stosowania nowych przepisów na dzień dzisiejszy w wielu punktach nie jest jeszcze jasny.
autor: Maciej Gawryluk
aktualizacja: kwiecień 2022r.
