Analiza rynku mieszkaniowego i prognoza na 2024 r.
What does the residential real estate market look like and what is its current stage - not only in Poznan? What to expect in the new year 2024 when it comes to residential construction? We have tried to gather some significant data and information that can indicate the direction of further development of the construction and housing market.
Let the following chart showing the development of transaction prices (in nominal terms) of apartments on the primary market in Poznan in recent years be the starting point for this article.

źródło: NBP: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce – III kwartał 2023”
TREND WZROSTOWY NA RYNKU MIESZKANIOWYM
Widzimy ogólny trend wzrostowy na tym rynku – szczególnie w ostatnim czasie. Oprócz trendu wzrostowego, zaobserwowano także wahania związane z pandemią Covid oraz powiązane z wybuchem wojny na Ukrainie wraz z ich następstwami, które to wydarzenia przyniosły krótkotrwałe korekty widoczne na powyższym wykresie. Jednakże m.in. wprowadzenie tzw. taniego kredytu 2% wpłynęło na powrót do wzrostów cen mieszkań w Poznaniu i w całym kraju. Co ciekawe, już same zapowiedzi wprowadzenia tego programu spowodowały wzrosty cen nieruchomości.
Obecnie, za NBP oraz GUS, możemy przedstawić następujące średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Poznaniu.
Pierwsza tabela przedstawia m.in. średnie ceny 1 metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym, a druga tabela przedstawia te ceny na rynku wtórnym.


źródło: NBP: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce – III kwartał 2023”
Od początku 2023 roku zauważyliśmy zwiększone zainteresowanie nieruchomościami, podczas gdy dostępność mieszkań była ograniczona. Sprzedaż umów deweloperskich na budowę mieszkań w kluczowych rynkach stale się zwiększała. W ciągu ostatnich czterech kwartałów na głównych rynkach nieruchomości pierwotnych w Polsce zanotowano około 10,3 tys. więcej sprzedanych mieszkań niż w okresie od IV kwartału 2021 do III kwartału 2022, co stanowi wzrost o 25%. Oferta dostępnych mieszkań na rynku znacząco spadła, a liczba mieszkań w trakcie budowy była nadal niska, głównie z powodu szybszej sprzedaży niż tempa uzupełniania oferty przez deweloperów. Zakupy nieruchomości były głównie finansowane ze środków własnych (około 76% wartości), ale w trzecim kwartale zwiększył się również popyt finansowany kredytem bankowym.
W ubiegłym roku, w sektorze pierwotnym, średnie ceny za metr kwadratowy nowych mieszkań wzrosły zarówno kwartalnie, jak i w porównaniu rocznym, zwłaszcza w miastach takich jak Wrocław, Poznań, Warszawa, Gdynia i Kraków. Ceny te rosły kwartał do kwartału w rzeczywistych wartościach, uwzględniając inflację CPI, a spadki nastąpiły w porównaniu rocznym (realnie, po uwzględnieniu inflacji, która była znacząca). Rzeczywista dynamika cen w stosunku do wynagrodzeń była dodatnia w trzecim kwartale 2023 w ujęciu kwartalnym, ale nadal ujemna w ujęciu rocznym, mimo wzrostów w płacach.
W sektorze wtórnym, dynamika cen nominalnych wzrastała kwartalnie, ale w ujęciu rocznym, w porównaniu z inflacją CPI i dynamiką wynagrodzeń, pozostała ujemna. Na przykład w Poznaniu tempo wzrostu cen mieszkań w stosunku do wynagrodzeń było niższe o 8,5% w porównaniu rocznym. Mimo to popyt na starsze, ale dobrze położone i mniejsze mieszkania pozostał stabilny ze względu na niższe koszty zakupu.
W 2023 roku wzrosła liczba mieszkań dostępnych do wynajmu, częściowo z powodu oddania do użytku nieruchomości zakupionych w latach 2020-2022 przez inwestorów.
W III kwartale 2023 roku wartość nowych kredytów mieszkaniowych była wyższa niż w tym samym okresie w 2022 roku, co związane było z rosnącą zdolnością kredytową gospodarstw domowych. W porównaniu z poprzednim kwartałem wzrost wyniósł około 38%, a w stosunku do III kwartału 2022 roku – 65%. Obecnie aż 76% finansowania zakupu nieruchomości w sześciu głównych rynkach nieruchomościowych w Polsce pochodzi z własnych środków gospodarstw domowych. Wzrost popytu kredytowego w III kwartale 2023 roku był spowodowany m.in. przez zmniejszenie wymogów dotyczących oceny zdolności kredytowej przez banki i wprowadzenie bezpiecznego kredytu oprocentowanego na poziomie 2% od lipca 2023 roku.
Mimo rosnącego popytu, niepokojąca może być strona podażowa, co sugerują poniższe dane z GUS przedstawione na wykresach.



źródło: GUS: „Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń – listopad 2023 r.”
We can see from the above charts and their sections highlighted in red that still the supply side of the real estate market, and mainly developer construction, leaves much to be desired and recorded declines compared to previous years.
W 2023r. (styczeń – listopad) oddano do użytkowania 199,6 tys. mieszkań (spadek o 7,1% r/r), co było wynikiem aktywności deweloperów z ubiegłych lat. Wydano pozwolenia na budowę lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym 219,1 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 21,1% r/r. Rozpoczęto budowę 174,7 tys. mieszkań, tj. o 8,3% mniej niż przed rokiem.
Trochę mocniej rosły kw./kw. koszty budowy mieszkań, tj. materiałów, robocizny, wynajmu sprzętu, co było związane z niższymi rozmiarami produkcji budowlano-montażowej. Wróciło zainteresowanie zakupami działek budowlanych, co spowodowało wzrost ich cen.
Program Bezpieczny Kredyt 2% miał ułatwić młodym ludziom zrealizowanie marzeń o własnym mieszkaniu. Przy okazji jednak „wyczyścił” rynek z dostępnych mieszkań, co przy ograniczonej podaży wpłynęło na wzrost cen.
W ubiegłym roku zaobserwowaliśmy nadzwyczajną dysproporcję między dostępnością a zapotrzebowaniem na nieruchomości. W 2024 roku spodziewamy się większej równowagi i stabilności na rynku. Jednak wiele zależy od decyzji dotyczących kontynuacji programu wspomagającego zakup pierwszego mieszkania oraz działań mających na celu ułatwienie dostępu do terenów pod budownictwo.
CZY WZROSTY CEN NIERUCHOMOŚCI CZEKAJĄ NAS W PRZYSZŁOŚCI?
Przewidywanie rezultatów branży na rozpoczynający się rok jest skomplikowane z uwagi na wiele czynników. Kluczowe będą decyzje nowych rządzących w zakresie polityki mieszkaniowej i ewentualnych modyfikacji przepisów. Oczywiście, polityka pieniężna prowadzona przez Narodowy Bank Polski ma znaczenie, ale nie wskazuje się na znaczące obniżki stóp procentowych w najbliższym czasie. Prognozy ekspertów sugerują jedynie niewielkie obniżki.
Supply shortages remain a major challenge for the market. New plots of land are becoming harder to find every day, especially in major cities, where land prices are reaching record levels, affecting the final price of real estate.
Moreover, the housing market suffers from the lack of a comprehensive long-range housing policy focused on developing supply, assisting housing construction companies and private investors, and developing municipal housing. Instead, as successive ruling teams change, more demand-support programs are proposed that generate price increases and fuel inflation. Temporarily, they may solve the problem of the lack of availability of housing for some families (but only some, unfortunately), however, the side effect of these programs is to increase real estate prices and increase the margins of developers and banks lending for such purchases. This is a vicious circle, because the result is that more families can no longer afford such expensive housing, which again necessitates the introduction of programs to facilitate purchases, which again drives up real estate prices.
author: Maciej Gawryluk
styczeń, 2024r.
źródło:
NBP: „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce – III kwartał 2023”
GUS: „Budownictwo mieszkaniowe1 w okresie styczeń – listopad 2023 r.”