W artykule tym przedstawiamy 11 czynników, bez rozważenia których zakup działki budowlanej wiąże się ze sporym ryzykiem.
Trzeba bowiem wziąć pod uwagę fakt, że kupno działki budowlanej wymaga znajomości szeregu uwarunkowań, co powoduje, że kupno działki staje się często bardzo skomplikowanym procesem. Nieznajomość tych uwarunkowań może prowadzić do rożnych rodzajów ryzyk, jakie normalnie nie występują np. przy sprzedaży innych rodzajów nieruchomości – np. przy sprzedaży mieszkań.
W pewnym sensie, sprzedaż działek budowlanych jest najbardziej wymagającym procesem sprzedażowym, nawet dla profesjonalistów zajmujących się zawodowo obsługą rynku nieruchomości.
Na co więc zwrócić uwagę przy zakupie działki?
Poniżej przedstawiamy 11 punktów, które każdy zainteresowany kupnem działki musi wziąć pod uwagę.
STAN PRAWNY DZIAŁKI
Jest to czynnik, od którego powinniśmy w zasadzie zacząć. O tym, kto jest faktycznym właścicielem danej działki dowiemy się z księgi wieczystej. Poprośmy więc o nr księgi wieczystej sprzedawcę działki, a obejrzeć ją będziemy mogli w czasie rzeczywistym na stronach ministerstwa sprawiedliwości.
Powinniśmy w szczególności zwrócić uwagę na działy II, III i IV, gdzie wskazany jest właściciel nieruchomości oraz ewentualne ograniczenia w rozporządzaniu działką lub jej obciążenia.
Inaczej niż przy zakupie mieszkania, wiele obciążeń może mieć charakter ewentualnych służebności gruntowych lub przesyłu. Oczywiście w grę wchodzą także inne obciążenia, typu hipoteki, zakazy sprzedaży czy ewentualne ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego sprzedawanej działki.
O nich wszystkich dowiemy się właśnie z księgi wieczystej, a także z treści podstawy nabycia danej działki, a więc z dokumentu, na podstawie którego obecny sprzedawca stał się właścicielem działki. Może to być akt notarialny umowy sprzedaży, umowy darowizny, umowy zamiany, czy chociażby akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku.
Należy również pamiętać o tym, że w czasie od pierwotnego nabycia działki do jej obecnej sprzedaży również mogły następować rozmaite zdarzenia, typu obciążenie służebnościami, rozszerzenie wspólności ustawowej na drugiego małżonka, ogłoszenie upadłości, czy obciążenie hipoteką, na które trzeba bezwzględnie zwrócić uwagę.
JAK SPRAWDZIĆ, CZY DZIAŁKA JEST BUDOWLANA
Zasadniczo i najczęściej będziemy mogli wybudować swój wymarzony dom na działce o charakterze budowlanym.
O charakterze budowlanym działki decydują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także ewidencji gruntów i budynków. Przede wszystkim należy sprawdzić, czy plan miejscowy w ogóle został uchwalony na danym terenie, o czym piszemy poniżej.
Należy także sprawdzić charakter danej działki w ewidencji gruntów i budynków, gdyż często zdarza się, że w przypadku braku planu miejscowego, dany grunt jest gruntem rolnym. Raz więc, może być z tego tytułu problem z kupnem takiej działki, a także z jej odrolnieniem, a więc z ewentualną zmianą przeznaczenia takiej działki na budowlaną lub z jej wyłączeniem z produkcji rolnej.
Po drugie, bardzo często trudno jest także uzyskać warunki zabudowy dla działki będącej gruntem rolnym o klasach najwyższych.
Przepisy odnoszące się do kupna działki rolnej, a także ewentualnego jej odrolnienia są dosyć skomplikowane i nadają się na omówienie w osobnym artykule. Tym niemniej, dobre biuro nieruchomości jest w stanie pomóc we wszystkich tych kwestiach.
WARUNKI ZABUDOWY
Warunki zabudowy określają nam możliwości, w jaki sposób nasza wybrana działka może być zabudowana. Najprostszą i najpewniejszą sytuacją jest taka, w której dany grunt oznaczony jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo, które nas interesuje. W przypadku innego przeznaczenia, typu: przemysł, charakter gospodarczy czy rolny działki, bardzo trudno jest zmienić to przeznaczenie działki, gdyż wiąże się z tym dosyć uciążliwa procedura zmiany planu miejscowego.
Trzeba też zwrócić uwagę na fakt, czy mimo wszystko dana działka nie jest w ogóle wyłączona spod jakiejkolwiek zabudowy, np. w przypadku obszarów parków, obszarów wyłączonych ze względu na pobliskie lotnisko, obszarów objętych kontrolą konserwatora zabytków czy chociażby zawierających wykopaliska archeologiczne.
Często możemy mieć również do czynienia z sytuacją, w której żaden plan miejscowy w ogóle nie został uchwalony na danym terenie. W takim wypadku inwestor musi wpierw wystąpić o tzw. warunki zabudowy dla danej działki wydawane w formie decyzji administracyjnej, by w ogóle myśleć o postawieniu np. domu.
I tutaj także mogą wystąpić schody, gdyż urząd wydając warunki zabudowy kieruje się tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa. Oznacza ona, że co najmniej jedna inna działka z dostępem do tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, aby można było określić wymagania dla nowej zabudowy. Urząd analizuje przy tym parametry zabudowy pobliskiego obszaru w celu zachowania – w pewnym uproszczeniu – ładu przestrzennego całej okolicy.
Innym utrudnieniem może być możliwość wydania warunków zabudowy na niektórych działkach rolnych, o czym nadmieniliśmy już powyżej.
Tak więc zarówno w planie miejscowym, jak i w wydanych warunkach zabudowy będziemy mogli znaleźć parametry naszej przyszłej zabudowy, typu: powierzchnię zabudowy, powierzchnię wyłączoną spod zabudowy, ilość i charakter kondygnacji, możliwość usytuowania ewentualnie innych zabudowań, umiejscowienie samej zabudowy na działce, wysokość budynku i jego kształt, itp.
Warunki zabudowy – czy to w miejscowym planie, czy w wydanej decyzji, przesądzają więc o możliwościach zagospodarowania działki budowlanej, de facto ograniczając nasze uprawnienia wynikające z samego prawa własności nieruchomości. Kupno i sprzedaż działek budowlanych może więc wyglądać różnie w zależności od tego, czy już wiemy, co dokładnie można zbudować na danym terenie.
LOKALIZACJA DZIAŁKI BUDOWLANEJ I SĄSIEDZTWO
Jest to kolejny, ale niemniej ważny czynnik, który trzeba wziąć pod uwagę kupując każdą działkę. Dana działka budowlana jest najczęściej położona na mniej lub bardziej rozwiniętym osiedlu. Dobrze jest przeanalizować charakter najbliższej zabudowy, sąsiedztwo, a także wykluczyć zabudowę uciążliwą, typu warsztaty, oczyszczalnie ścieków, produkcję, itp.
Dobrze jest przeanalizować również gęstość zabudowy, obecność okolicznych terenów zielonych, a także planowaną rozbudowę i jej charakter – to wszystko pod względem komfortu mieszkania. Niezmiernie istotnym jest zbadanie planów gminy odnośnie przeznaczenia okolicznych terenów, żeby np. się nie okazało, że sąsiednie wielkie pole, które obecnie może być atutem, w ciągu kilku lat zamieni się na drogę ekspresową.
STAN FAKTYCZNY DZIAŁKI BUDOWLANEJ
Piąty czynnik, który powinniśmy wziąć pod uwagę nabywając działkę budowlaną, to stan faktyczny tej działki, a więc jej ukształtowanie, charakter gleb i wód pod ziemią, granice działki, ewentualne zadrzewienie oraz występowanie ewentualnych elementów na, nad i pod powierzchnią ziemi.
Z doświadczenia możemy powiedzieć, że czynnik ten często w ogóle nie jest analizowany przez kupujących, a może on okazać się kluczowym przy późniejszym użytkowaniu wybranej działki budowlanej.
Ukształtowanie (ewentualne nachylenie) działki może mieć wpływ na późniejszą zabudowę, gromadzenie się wód czy nawet dostateczne doświetlenie w przypadku zróżnicowanego nachylenia sąsiednich działek.
Charakter gleb i poziom wód gruntowych może mieć wpływ na sposób zabudowy, potrzebę ewentualnego odprowadzania wody, czy w miarę potrzeby dostanie się do niej oraz jej czystość.
Warto sprawdzić również, czy granice działki są prawidłowo umiejscowione na działce i czy ewentualnie sąsiedzi nieświadomie nie zabudowują wybranej przez nas działki.
Istnienie drzew na działce również może rodzić komplikacje ze względu na konieczność uzyskania zgody na ich wycinkę oraz zasadzeń zastępczych narzuconych przez gminę w zamian za ich wycięcie.
Niezmiernie ważną kwestią są ewentualne elementy i urządzenia występujące pod, na i nad naszą działką. Wcale nierzadko zdarza się, że przez działkę może biec chociażby rów melioracyjny, a pod działką mogą znajdować się elementy sieci mediów, typu przewody gazowe. Nad działką lub w bezpośrednim sąsiedztwie mogą biec np. linie energetyczne. W takim wypadku może być problem z uzyskaniem warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę i nasza inwestycja może okazać się zupełnie chybiona lub co najmniej o wiele bardziej kosztowna niż zakładaliśmy.
Znane są nam wyroki sądów, na podstawie których kupujący uchylali się od zawartej umowy sprzedaży nieruchomości, a przynajmniej prowadzili długotrwałe procesy sądowe ze sprzedającymi w celu uzyskania odszkodowania. W wielu tego typu przypadkach kupujący nie byli świadomi istnienia różnych elementów pod powierzchnią ziemi.
Warto więc w takim wypadku zadbać o zbadanie nie tylko wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, ale także obejrzeć dokładnie mapę zasadniczą lub mapę, na której naniesiona jest infrastruktura związana z mediami, a także wypytać o te sprawy sąsiadów.
Dobrym pomysłem jest również przeprowadzenie przed kupnem działki badań geotechnicznych gleby, mających na celu zbadanie jakości tej gleby. Badania takie mogą wykluczyć kupno działki budowlanej, której gleby i poziom wód mogą spowodować bardzo problematyczną zabudowę.
UZBROJENIE DZIAŁKI
Kolejną niezwykle ważną kwestią, która powinna być sprawdzona to stan uzbrojenia działki, a więc dostęp i możliwość rozbudowy sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, linii energetycznych oraz sieci gazowej.
O ile istnienie kanalizacji może być często zastąpione poprzez szambo albo przydomową oczyszczalnię ścieków, o tyle brak wodociągu, czy prądu może stanowić komplikacje. Oczywiście istnienie pełnego uzbrojenia jest sporym atutem danej działki budowlanej i znacząco wpływa na jej wartość. Jednakże bardzo często pełnej infrastruktury po prostu nie ma.
Warto więc dowiedzieć się w gminie o planach rozbudowy sieci mediów. Gmina bowiem zobowiązana jest do zaspokajania tych potrzeb lokalnej społeczności. Często jednak mimo wszystko bywa tak, że to właściciele działek z własnej kieszeni budują określony odcinek wodociągu czy innych przewodów. Taka inwestycja może być niezwykle kosztowna. Poza tym, jest ona często uzależniona od dobrej woli i funduszy sąsiadów, którzy muszą się po prostu na nią złożyć.
Tak więc zakup działki budowlanej bez analizy kosztowej przyłączenia określonych mediów mija się tak naprawdę z celem, gdyż często samo dociągnięcie wodociągu czy kanalizacji może kosztować znaczną część ceny sprzedaży samej działki.
KSZTAŁT DZIAŁKI I POŁOŻENIE
Następny element, który każdy kupujący powinien wziąć pod uwagę to kształt, wymiary oraz położenie względem stron świata działki budowlanej.
Na pewno bardziej chodliwe są działki budowlane o regularnym kształcie prostokąta lub kwadratu. Często zdarzają się działki jednak o kształcie nieregularnym, typy trapez, rąb lub inne czworoboki. Im bardziej nieregularna działka, tym trudniej można będzie ją zabudować i tym więcej powierzchni działki może być niewykorzystanej.
Ważna w tym miejscu jest szerokość frontu działki, gdyż w przypadku wąskich frontów (węższych niż ok 22m) zabudowa może okazać się problematyczna, a wybór projektów domów znacznie uboższy.
Natomiast położenie działki budowlanej względem stron świata wpływa na samopoczucie i komfort zamieszkania. Zdecydowanie lepiej jest mieć bowiem ogród od jasnej strony południowo zachodniej niż od ciemnej północnej.
DOSTĘP DO DROGI PUBLICZNEJ
Ósmy czynnik, ale niemniej ważny od poprzednich, to faktyczny dostęp do drogi publicznej. Zasadą jest, że każda działka budowlana powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Nawet jeśli dana działka takiego dostępu nie ma, to właściciel tej działki może skutecznie ustanowić przebieg drogi koniecznej do drogi publicznej przez inną działkę, i to nawet wbrew woli właściciela tej innej działki. Z tego względu, warto też sprawdzić czy taka służebność drogi koniecznej z kolei nie zagraża wybranej przez nas działce.
W każdym razie, bardzo istotne jest sprawdzenie faktycznego dostępu do drogi publicznej. Dostęp taki może być również zapewniony przez wspólną drogę prywatną sąsiadów lub ustanowienie odpowiednich służebności, choć nie są to na pewno optymalne rozwiązania, chociażby ze względu na ewentualne plany rozbudowy sieci mediów w tego typu drodze.
Warto również przy okazji sprawdzić, jaki podmiot jest faktycznym właścicielem drogi publicznej. Najczęściej będzie to gmina, ale zdarza się, że jest to również jednostka administracji na wyższym szczeblu, co oznaczać może inną drogę uzyskiwania odpowiednich zezwoleń lub wręcz kłopot z samym ich uzyskaniem.
OKOLICZNA INFRASTRUKTURA
Następna istotna kwestia przy zakupie działki budowlanej to istnienie okolicznej infrastruktury społecznej. Niezmiernie istotne jest istnienie okolicznych sieci dróg, ich utwardzenie i stan nie tylko latem, ale i jesienią i zimą, a także oświetlenie, istnienie chodników, bądź chociażby planów ich budowy.
Większym zainteresowaniem kupujących cieszyć się będą także działki budowlane w okolicach szkół, przedszkola, placów zabaw, sklepów, dróg rowerowych, a także komunikacji miejskiej.
CENY DZIAŁEK
Wreszcie, należy przeanalizować ceny działek na okolicznych terenach. Wiadomo, że lokalizacja jest jedną z głównych wypadkowych cen nieruchomości. W przypadku jednak nieruchomości gruntowych, a więc także działek budowlanych czynnik lokalizacyjny przybiera dodatkowe znaczenie. Dlatego też należy skupić się na cenach ofertowych, a jeśli jest taka możliwość to i cenach transakcyjnych działek na terenie, w którym leży działka, którą planujemy kupić.
Pozwoli to na podejście do negocjacji w sposób bardziej skuteczny i wyeliminuje możliwość przeszacowania lub niedoszacowania wybranej przez nas działki.
POWÓD SPRZEDAŻY DZIAŁKI
Na końcu, warto zbadać i możliwie wypytać o faktyczny powód sprzedaży działki budowlanej przez obecnego właściciela. Oczywiście niekoniecznie musimy uzyskać prawdziwą odpowiedź, ale tego typu rozmowa może nam dać sporo do myślenia. Nikt zapewne nie chciałby kupić działki, by po zakupie dowiedzieć się, że jest z nią jakiś problem, czy to z sąsiadem, czy z infrastrukturą gestorów mediów, czy chociażby ze stanem gleb, itd.
PODSUMOWANIE
Kupno działki wiąże się z koniecznością sprawdzenia wielu czynników, tylko zasygnalizowanych powyżej. Na pewno dobre biuro nieruchomości jest w stanie dogłębnie przyjrzeć się sprzedawanej działce i ocenić jej faktyczną wartość oraz wyeliminować wszelkie niebezpieczeństwa związane z jej nabyciem.
Należy w tym miejscu również podkreślić fakt, że większość z wymienionych wyżej elementów nie jest branych pod uwagę przez notariuszy przy sporządzaniu aktów notarialnych umów sprzedaży działek. Od razu trzeba zrobić zastrzeżenie, że nie wynika to rzecz jasna z ich złej woli, czy tym bardziej z braku kompetencji. Wręcz przeciwnie, polscy notariusze stanowią grupę zawodową świetnie wyszkolonych prawników. Jednakże ustawa nie nakłada na nich obowiązku badania wielu z wyżej wymienionych kwestii. Wiele z nich przyjmowanych jest jedynie na zasadzie oświadczeń sprzedającego.
Dobre i polecane biuro nieruchomości jest jednak w stanie dogłębnie przeanalizować bezpieczeństwo przeprowadzanej transakcji zakupu działki budowlanej, a także zaproponować określone zapisy w umowie sprzedaży chroniące interes stron umowy.
Jako biuro nieruchomości w Poznaniu – zapraszamy do skorzystania z naszych usług w tym temacie.
Warto też na marginesie stwierdzić, że bardzo pomocnymi narzędziami, które mogą zostać wykorzystane przez nabywców działek są interaktywne mapy prowadzone przez urzędy miast, gmin lub powiatów, na których możemy odnaleźć nie tylko sieci mediów, ale także zapoznać się z okolicznym terenem, zmierzyć wymiary działek, czy sprawdzić istnienie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku zakupu działki budowlanej w Poznaniu, taką mapę możemy odnaleźć tutaj, a w przypadku działek budowlanych znajdujących się poza obszarem miasta Poznania, ale jednocześnie w powiecie poznańskim, z takiej mapy można skorzystać w tym miejscu. Jeśli chodzi o inne miasta i miejscowości, odpowiednie jednostki administracji publicznej najprawdopodobniej również zapewniają podobne narzędzia.
Nieodzownym narzędziem jest także ogólnodostępna witryna Geoportal, na której możemy przejrzeć działki praktycznie z całego terenu kraju.
Podsumowując, jesteśmy przekonani, że artykuł ten wskazuje na bardzo istotne kwestie, które każdy nabywca działki budowlanej – obojętnie czy w Poznaniu, czy w innej miejscowości – powinien wziąć pod uwagę, by mieć pewność, że kupiona przez niego działka spełni w całości jego oczekiwania i nie będzie związana z niepotrzebnymi rozczarowaniami i stresem.
Wszystkim szukającym swojej wymarzonej działki budowlanej życzymy powodzenia, a klientów z Poznania i okolic zapraszamy do współpracy z naszym biurem nieruchomości z Poznania.
autor: Maciej Gawryluk
aktualizacja: styczeń 2023r.
