HOW TO SAFELY BUY AN APARTMENT WITH A MORTGAGE

Most of these people sooner or later sell their properties. With a loan repayment period of about 30 years, such a sale usually takes place with a mortgage registered in the land register. A transaction of this type proceeds in such a way that first a part of the agreed sales price is transferred directly to pay off the seller's entire loan obligation, and only what is left is paid directly to the real estate seller's account. Only in the next step is the mortgage deleted.

How safe for the buying party to carry out this type of transaction with a registered mortgage? We write about it later in this article. 

Thus, transactions for the purchase of mortgaged apartments are not rare; in fact, it is a significant percentage of the total housing market.

Certainly, in the case of the sale or purchase of this type of property, it is worthwhile to seek help from the good real estate office on this topic, as pośrednicy nieruchomości They are involved in this type of transaction on a daily basis. In addition, they come into contact with many documents related to mortgages, which they can better evaluate guided by their experience.

MORTGAGE AS SECURITY FOR A DEBT

A mortgage is a type of limited property right that secures a specific monetary claim on real estate. This is realized by recording the collateral (and therefore the mortgage) in Section IV of the of a land register of real estate or cooperative ownership rights to premises. Thanks to this security, a creditor has the opportunity to seek payment of his claim by auctioning the property, regardless of who owns the encumbered property and with priority over other personal creditors of the property owner. These issues are regulated directly through the provisions of the Land Records and Mortgage Law.

Thus, the one who purchased the mortgaged property becomes, by operation of law, a debtor in rem to the mortgaged creditor. In contrast, the seller - the previous owner - ceases to be such a debtor, although he remains a personal debtor.

If the owner of the property is only a debtor in rem (under this mortgage), he is liable for the mortgage debt only from the encumbered property. The creditor, on the other hand, cannot assert his rights and claims from other property of the debtor.

It should be noted that a mortgage is often referred to as an accessory right, which means that it cannot exist on its own. This is because the mortgage must be associated with the particular claim that the mortgage secures.

ENTRY IN THE LAND REGISTER AS A CONDITION FOR THE CREATION OF A MORTGAGE

Secondly, for a mortgage to come into existence, an entry in the land register is necessary. Thus, a mortgage does not come into existence merely by means of a mortgage declaration (or de facto mortgage agreement), but ultimately when it is recorded in the land register, i.e. section IV of the book. Such an entry is often said to be constitutive, and therefore law-making. This entry has retroactive effect from the moment the application for this entry itself is filed. However, it cannot arise on its own - without a valid basis for this entry - and therefore without any claim, as the Supreme Court has already pointed out.

Thus, the fact of the strong connection between the mortgage and the monetary claim that the mortgage secures and the aspect of the indisputably accessory nature of the mortgage to the secured claim should not escape notice.

WHAT CAN A MORTGAGE SECURE

Hipoteka powinna zabezpieczać wierzytelność pieniężną jedynie w oznaczonej sumie. Może ona zabezpieczać także roszczenie o nieprzedawnione odsetki, przyznane koszty postępowania, jednak przesłanką zabezpieczenia innych wierzytelności niż należność główna, w szczególności odsetek, przyznanych kosztów postępowania jest, by zostały expressis verbis wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Dlatego też banki w oświadczeniach o ustanowieniu hipoteki dokładnie wypisują rodzaje kosztów, które podlegają zabezpieczeniu.

M.in. także z tego względu wysokość kwoty wynikającej z hipoteki jest znacznie wyższa od samej głównej należności, np. sumy wziętego kredytu. Często zdarza się, że wysokość hipoteki opiewa nawet na ok dwa razy większą kwotę niż sama należność.

Dlatego też widząc wysokość wpisanej hipoteki w księdze wieczystej niewiele możemy powiedzieć o sumie należności głównej (np. wziętego kredytu). Tym bardziej taka wysokość kredytu jest trudna do oszacowania, gdyż z miesiąca na miesiąc taka należność przeważnie się zmniejsza wraz ze spłatami rat, a wysokość hipoteki pozostaje bez zmian.

Jednocześnie, hipoteką także można zabezpieczyć wierzytelności przyszłe. Wierzytelnościami takimi będą te, które jeszcze nie powstały, ale prawdopodobnie powstaną w związku z wcześniej zawartą umową lub w wyniku dokonania określonych czynności. Wierzytelność banku w stosunku do kredytobiorcy wynikająca z zawartej umowy kredytowej nie będzie wierzytelnością przyszłą, a już istniejącą, której termin wymagalności jeszcze nie nadszedł. W kontekście zabezpieczenia hipoteką wierzytelności przyszłej dopuszcza się jednak możliwość zabezpieczenia hipoteką przykładowo przyszłych rat alimentacyjnych zasądzonych prawomocnym wyrokiem.

JAKIE NIERUCHOMOŚCI I PRAWA MOŻNA OBCIĄŻYĆ HIPOTEKĄ

Przedmiotem hipoteki oprócz prawa własności nieruchomości może być także prawo użytkowania wieczystego wraz z przysługującą użytkownikowi wieczystemu własnością budynków i urządzeń, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Przedmiotem hipoteki może być także udział w prawie współwłasności nieruchomości oraz przysługujący współuprawnionemu udział we współwłasności praw w postaci prawa użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jest to katalog zamknięty, zatem jakakolwiek próba ustanawiania hipoteki na innym przedmiocie będzie zawsze powodować sankcję nieważności.

Dość często można spotkać się z sytuacją, w której w jednej księdze wieczystej występuje wiele udziałów – chociażby wtedy, kiedy mamy do czynienia z halą garażową. W takim wypadku, w tej księdze są wymienieni wszyscy właściciele miejsc postojowych, które przysługują uprawnionym w formie właśnie udziałów w tej hali. Często też w dziale IV takiej księgi wieczystej widnieje bardzo dużo hipotek, co na pierwszy rzut oka może budzić zastrzeżenia. Nie ma jednak czym się przejmować, jeśli sprawdzimy, że każda z tych hipotek odpowiada danemu udziałowi, o czym mówi odpowiednia informacja przy danej hipotece. Oczywiście ważne jest, aby sprawdzić, czy jakaś hipoteka nie jest powiązana z udziałem, którym jesteśmy zainteresowani. Hipoteka ustanowiona na jednym udziale nie ma bowiem związku z innym.

Hipoteka formalnie jest ograniczonym prawem rzeczowym. Stąd obciążenie hipoteką prawa użytkowania wieczystego, czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będzie zawsze prowadzić do sytuacji, w której jedno ograniczone prawo rzeczowe w postaci hipoteki ustanawiane będzie na innym ograniczonym prawie rzeczowym. Prawami rzeczowymi są bowiem również użytkowanie wieczyste i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W zakresie możliwości ustanawiania innych niż hipoteka ograniczonych praw rzeczowych na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zarówno doktryna i orzecznictwo wypowiedziały się negatywnie.

Przykładowo nie jest możliwe ustanowienie służebności osobistej mieszkania jako ograniczonego prawa rzeczowego na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, choć niektórzy notariusze jakiś czas temu sporządzali takie aktu notarialne. 

Jak już wiadomo, hipoteka nie powstanie bez uprzedniego założenia księgi wieczystej, bowiem wpis hipoteki do księgi wieczystej, jak już wspomniano, ma charakter konstytutywny. Hipotekę poza tym można jedynie wpisać do księgi wieczystej, którą da się w ogóle założyć. 

Przesłanką ustanowienia hipoteki na ograniczonym prawie rzeczowym w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy też domu jednorodzinnego jest właśnie założenie dla nich księgi wieczystej. W tym miejscu pojawia się nie lada problem, bowiem nadal szereg spółdzielni mieszkaniowych ma kłopot z nieuregulowanymi stanami prawnymi gruntów pod budynkami. W Poznaniu np. takie problemy występują na dzień dzisiejszy jeszcze chociażby na os. Lecha na Ratajach, jednakże są one blisko rozwiązania, gdyż wszelkie roszczenia zwrotowe zostały przez sądy prawomocnie oddalone.

Część mieszkańców osiedli poznańskich mogło mówić mimo tej sytuacji o szczęściu, gdyż jakiś czas temu sąd poznański zakładał księgi wieczyste na spółdzielcze własnościowe prawa mimo tego, że grunty te formalnie nie były uregulowane (występowały roszczenia do tych gruntów). Mieszkańcy, którzy nie skorzystali z takiej możliwości założenia KW, muszą jeszcze trochę poczekać.

Kwestię braku możliwości założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w przypadku gdy spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje tytuł prawny do nieruchomości, jaką jest grunt, na którym posadowiony jest budynek przesądziła ostatecznie bowiem uchwała Sądu Najwyższego. Z tezy tej uchwały wynika, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa. Niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia. 

CZY WIERZYTELNOŚĆ ZABEZPIECZONA HIPOTEKĄ SIĘ PRZEDAWNIA

Co ciekawe, przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Oznacza to, że o ile właściciel nieruchomości obciążonej nie jest jednocześnie dłużnikiem osobistym wierzyciela, a jedynie dłużnikiem rzeczowym, nie przysługuje mu skuteczne względem wierzyciela prawo do powoływania się na zarzut przedawnienia. Mówiąc inaczej, przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką w stosunku do dłużnika osobistego nie wpływa na możliwość zaspokojenia wierzyciela z przedmiotu hipoteki.

M.in. dlatego należy zadbać o to, aby postarać się o wykreślenie hipoteki w przypadku ewentualnych przedawnionych należności, które są zabezpieczone taką hipoteką.

Hipoteka chroni bowiem wierzyciela przed negatywnymi skutkami przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

PROCEDURA ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI Z HIPOTEKĄ

Sam zakup nieruchomości obciążonej hipotecznie tylko z pozoru wydaje się skomplikowany. Dokładne rozeznanie i zbadanie dokumentów przedstawionych do sprzedaży pozwoli na uniknięcie niepotrzebnego stresu. Tym niemniej, ważne aby tego typu sprawy zostały powierzone dobrej agencji nieruchomości oraz dodatkowo notariuszowi.

Ważnym jest, aby chcąc zakupić mieszkanie, które jest obciążone hipotecznie postarać się o odpowiednie dokumenty wierzyciela – a więc banku, którego hipoteka widnieje w księdze wieczystej. Będzie to oświadczenie banku (promesa) o aktualnym stanie zadłużenia, informujące o rachunku bankowym do spłaty wierzytelności wraz z informacją, że bank zwolni zabezpieczenie hipoteczne po spłacie całości zadłużenia.

Warto zwrócić uwagę na to, żeby rachunek bankowy wskazany przez bank w zaświadczeniu miał wzmiankę, że jest to tzw. rachunek techniczny, gdyż po spłacie zadłużenia banku przez kupującego (w ramach ceny sprzedaży), sprzedający nie będzie miał dostępu do tych pieniędzy i chociażby nie będzie mógł ich pobrać. Nie wszystkie banki jednak posługują się takimi typami rachunków.

Po drugie, warto upewnić się, że bank wypisał na zaświadczeniu wszelkie zobowiązania do spłaty – łącznie z odsetkami i innymi kosztami pobocznymi. Czasem banki mogą pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, doliczyć jakieś niewymienione koszty. Dlatego też warto, aby w ramach rozliczeń ceny za nieruchomość przelać kwotę do spłaty zadłużenia z jakąś „nadwyżką”, którą i tak odzyska sprzedający.

Poza tym, odsetki często naliczone są w stosunku dziennym, więc kwota widniejąca na zaświadczeniu nie musi być dokładna. To samo dotyczy kredytów wziętych w innej walucie niż złoty polski, gdyż różnice mogą być związane z wahaniami kursów walut. 

Reszta ceny za nieruchomość, która pozostaje po spłacie całości zadłużenia z ww. nadwyżką może być przelana bezpośrednio na konto właściciela.

Generalnie bowiem kupujący płaci cenę za takie mieszkanie w dwóch transzach. Pierwsza idzie w całości na spłatę istniejącego zadłużenia na wskazane przez bank konto (najlepiej z jakimś zapasem), a to co zostanie wpłacane jest już bezpośrednio na rachunek bankowy sprzedawcy.

Ważne jest, aby pieniądze na spłatę tego zadłużenia zostały przelane bezpośrednio na wskazany w zaświadczeniu rachunek – bez pośrednictwa sprzedającego.

Oczywiście po spłacie całości zadłużenia to sprzedający – jako strona umowy kredytowej – musi przekazać kupującemu zgodę na wykreślenie hipoteki banku, gdyż hipotekę będzie już wykreślał nowy właściciel. Wniosek o wykreślenie hipoteki zawsze bowiem składa osoba uprawniona, a w momencie zakupu nieruchomości staje się nią nowy właściciel.

Aby zmobilizować sprzedającego do przekazania tego dokumentu, często wpisuje się w umowach sprzedaży pełnomocnictwo na rzecz kupującego do uzyskania takiego dokumentu z banku sprzedającego. Można też ewentualnie zostawić opcję zapłaty jakiejś części ceny za nieruchomość do czasu przekazania zgody na wykreślenie hipoteki.

Warto także zadbać o to, aby wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki z działu IV danej nieruchomości, sprzedający przekazał nam kopie pełnomocnictw bankowych wystawionych na osoby, które dokument ze zgodą podpisały. Co istotne, sąd wieczystoksięgowy w Poznaniu kieruje się praktyką weryfikacji osób, które podpisały dany dokument bankowy.

Zgoda na wykreślenie hipoteki banku udzielana jest w formie pisemnej – na podstawie odpowiednich przepisów prawa bankowego. Tak więc nie musimy tutaj dostać oświadczenia w formie poświadczonych notarialnie podpisów. Tym niemniej, musi być to oświadczenie oryginalne – a nie kopia.

Poboczną kwestią jest fakt, że złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki kosztuje 100 zł w sądzie. Tak więc warto zapisać w umowie sprzedaży wzmiankę, że sprzedający zwróci tę opłatę kupującemu, jako że hipoteka ta dotyczyła jego zobowiązania.

Złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki wymaga także posłużenia się określonym formularzem KW-WPIS, które są dostępne na stronach internetowych sądu rejonowego, który prowadzi księgi wieczyste lub na rządowych stronach internetowych.

KUPNO MIESZKANIA Z WPISANĄ HIPOTEKĄ

Nabycie takiej nieruchomości odbywa się formalnie łącznie z obciążającą go hipoteką, jednakże – jak to zostało wskazane wyżej – wraz ze spłatą całego zadłużenia – hipoteka ta jest już bezprzedmiotowa, gdyż nie może istnieć bez wierzytelności. Pozostaje więc jedynie późniejsza czynność techniczna w postaci jej wykreślenia. Bank ma też ustawowy obowiązek wydać dokumenty potrzebne do zwolnienia zabezpieczenia hipotecznego.

Już zupełnie dmuchając na zimne – można także wymagać od banku, który posiada hipotekę, aby naniósł wzmiankę na stosownych dokumentach (promesie), że wpisana hipoteka nie może zabezpieczać innych wierzytelności, a także, że strona umowy kredytowej nie zawarła np. umowy skutkującej podstawieniem innej wierzytelności w miejsce obecnej. Są to jednak już kruczki prawne, które powinien sprawdzić i wyjaśnić dobry pośrednik nieruchomości lub dobry pośrednik kredytowy.

Dla zupełnego spokoju warto postarać się od strony sprzedającej o ich umowę kredytu, w której będą zawarte postanowienia odnośnie spłaty całości zadłużenia – a więc określonych terminów, kosztów i innych ewentualnych prowizji związanych z przedterminową spłatą zadłużenia.

Istotną kwestią jest także przypomnienie sprzedającemu, aby po spłacie całości zadłużenia (a czasami także przed) złożył w swoim banku dyspozycję wcześniejszej spłaty kredytu. W przypadku braku złożenia takiej dyspozycji, bank może nie zarachować wpłaconych środków na spłatę całości zadłużenia i przedłuży się w ten sposób czas wykreślenia hipoteki banku.

PODSUMOWANIE

Kupno mieszkania obciążonego hipoteką może być bezpieczne, jeśli odpowiednio zadbamy o kilka kluczowych kwestii. Na pewno skorzystanie z usług polecanego biura nieruchomości tylko może pomóc zabezpieczyć się przed błędami. Pamiętać trzeba, aby nie posługiwać się samymi zapewnieniami strony sprzedającej, ale odpowiednimi dokumentami, takimi jak zapisy w księdze wieczystej, umowa kredytu sprzedającego, zaświadczenie banku o obsłudze kredytu. Czasem warto poprosić chociażby o wydrukowanie historii spłaty zadłużenia, które wskaże nam terminowość i rzetelność naszego sprzedającego. Do tego ważne jest odpowiednie rozpisanie w umowie sprzedaży wzajemnych praw i obowiązków, terminów, sposobów zapłaty i wzajemnych ewentualnych warunków. W takim wypadku zakup takiej nieruchomości okaże się procedurą jedynie trochę czasochłonną, ale za to w pełni bezpieczną.