Recently, an important resolution of the Supreme Court has been passed, which leads to the conclusion that a tenant of a flat is not only his tenant but also a person who occupies the flat on the basis of another title, even if his right to live in the flat derives from the legal relationship between him and the tenant himself. The will or even knowledge of the owner himself is irrelevant.
Why is this court ruling so important? (Supreme Court resolution of 15 November 2018, file no. III CZP 49/18)
The first question to be answered is who the tenant really is and what protection he or she is entitled to, as our observations show that many landlords (i.e. owners of rented apartments) are not aware of this. Very often they conclude lease agreements in the usual written form for an indefinite period of time with a notice period adopted in the agreement.
Tymczasem okazuje się, że właściciele bardzo często nie są świadomi, że zawarcie takiej umowy najmu nakłada na nich konieczność respektowania przepisów chroniących prawa lokatorów zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów. A wspomniana wyżej uchwała sądu potwierdza natomiast niezwykle szeroki podmiotowy zakres tej ochrony, który staje się istotnym ryzykiem przy zwykłym wynajmie mieszkań.
Przykładów braku świadomości wynajmujących konieczności respektowania ww. przepisów ochronnych jest kilka. Często okazuje się chociażby, że zawarty w umowie najmu termin wypowiedzenia nie wywoła żadnych skutków prawnych (przynajmniej po stronie właściciela – wynajmującego). Ustawa o ochronie praw lokatorów opisuje bowiem w sposób bezwzględny w jakich przypadkach wynajmujący taką umowę może wypowiedzieć (art. 11). Jednym z tych przypadków – nie wchodząc w szczegóły – jest odpowiedniej wysokości zaległość najemcy w opłacie czynszu. Ustawa ta, wraz z przepisami Kodeksu cywilnego precyzuje też minimalne terminy wypowiedzenia. Wszelkie więc ustalenia umowne w tym zakresie bardzo często są po prostu nieważne, gdyż w tym temacie pierwszeństwo zastosowania mają przepisy wspomnianych ustaw.
Zawierając więc umowę najmu w zwykłej formie pisemnej (głównie na czas nieokreślony, ale nie tylko), możemy być następnie postawieni przed wieloma problemami związanymi z zakończeniem tego najmu z naszej inicjatywy. Mało tego, wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera także szereg przepisów, które chronią najemcę przed opuszczeniem wynajmowanego mieszkania. Nawet jeśli właścicielowi uda się formalnie wypowiedzieć umowę najmu, to w celu opróżnienia lokalu – w przypadku braku chęci wyprowadzki przez najemcę – musi on uzyskać wyrok eksmisyjny. I tu także zaczynają się kolejne schody. W takim wyroku sąd może bowiem przyznać najemcy prawo do lokalu socjalnego, a w przypadku powszechnych braków lokali socjalnych, komornik wstrzyma się z wykonaniem egzekucji opróżnienia mieszkania do czasu zaoferowania lokalu socjalnego przez gminę. Można więc znaleźć się w sytuacji braku otrzymania własnego mieszkania nawet przez lata. Nawet jeśli sąd nie przyzna lokalu socjalnego istnieje szereg innych okoliczności, dzięki którym opróżnienie lokalu przez komornika może nie nastąpić szybko.
Ale jak to się wszystko ma do wspomnianego na wstępie orzeczenia Sadu Najwyższego?
Otóż, z tej uchwały wynika, że wyżej wspomniane przepisy ochronne należy stosować nie tylko do samych najemców, ale także do innych osób, które zamieszkują w mieszkaniu – nawet jeśli osoby te nie wywodzą swojego prawa do zamieszkania od właściciela. Takie stanowisko sądu co prawda nie powinno dziwić na tle zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Sąd w tym orzeczeniu jednak dobitnie potwierdza, że aby stać się lokatorem z całą ochroną, o której wzmiankujemy wyżej wystarczy swoje prawo wywieść od najemcy, a więc pośrednio. Bez znaczenia jest w tym miejscu art. 688² KC, który mówi o konieczności posiadania zgody właściciela na podnajęcie przez najemcę mieszkania. Brak takiej zgody na podnajem nie powoduje bowiem – zdaniem sądu – że umowa między najemcą a osobą trzecią jest nieważna. Może ona spowodować jedynie roszczenie odszkodowawcze właściciela przeciwko najemcy za niewypełnienie umowy najmu, co w takim wypadku zapewne będzie marnym pocieszeniem dla wynajmującego. Wystarczy więc, że taki najemca np. wynajmie lub nawet odda w użyczenie mieszkanie innej osobie, co wystarczy, że uczyni w formie ustnej – i to bez zgody czy nawet wiedzy właściciela. Co więcej – w świetle wspomnianego orzeczenia – wydaje się, że nie ma przeszkód nawet w tym, że ten co wziął mieszkanie w użyczenie lub w najem następnie odda mieszkanie kolejnej osobie, która nabędzie w ten sposób ochronę przyznaną lokatorowi przez ustawę…
Okazuje się więc, że właściciel w łatwiejszy sposób może być postawiony w sytuacji braku dostępu do własnego mieszkania przez lata, nawet jeśli umowa najmu formalnie się zakończy, a opisywane orzeczenie Sądu Najwyższego wydaje się tylko powiększać to ryzyko opowiadając się za bardzo szerokim rozumieniem terminu „lokator”.
Nie nam jednak oceniać, czy ochrona lokatorów w tym kształcie jest zbyt daleko idąca i czy nie łamie podstawowych uprawnień właściciela nieruchomości. Jak stwierdził sąd, ustawa o ochronie praw lokatorów ma charakter ochronny i stanowi realizację konstytucyjnego obowiązku państwa względem obywateli polegającego na zapobieganiu bezdomności. Pytanie o ochronę samego prawa własności, które również jest zapisane w Konstytucji pozostawiamy otwarte.
Jako biuro nieruchomości zdecydowanie więc odradzamy zawieranie umów najmu mieszkań w zwykłej formie pisemnej.
Jednym z remediów na wyżej opisany problem z szybkim odzyskaniem własnego mieszkania jest zawieranie umów tzw. najmu okazjonalnego. Powód jest jeden – brak zastosowania przepisów o ochronie praw lokatorów w takim wypadku. Umiejętnie skonstruowana umowa najmu okazjonalnego pozwoli wykluczyć ryzyko braku szybkiego uzyskania posiadania własnego mieszkania.
author: Maciej Gawryluk
update: March 2020
