JAKIE DŁUGI PRZECHODZĄ PRZY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

Jakie zobowiązania przechodzą na nowego właściciela nieruchomości?

Na wstępie należy zaznaczyć, że dosyć powszechnie i błędnie uważa się, że sprzedaż nieruchomości zawsze pociąga za sobą przeniesienie również ewentualnych długów zbywcy na nabywcę. Trzeba jasno w tym miejscu stwierdzić, że takie sytuacje są wyjątkiem. Nie znaczy to jednak, że w ogóle nie występuje przejęcie długu przez nowego właściciela nieruchomości. Takie sytuacje występują na rynku. Zasady, na podstawie których następuje przeniesienie długu na nowego właściciela możemy odnaleźć zarówno w przepisach prawa, jak i dosyć bogatym orzecznictwie sądowym. Uzależnione są one od rodzaju zobowiązania lub istnienia zabezpieczenia tego zobowiązania w postaci hipoteki.

Hipoteka jako powiązanie długu z nieruchomością

Przede wszystkim trzeba pamiętać o zasadach działania hipoteki, które jest prawem, na podstawie którego następuje niejako związanie danego zobowiązania z nieruchomością. W takiej sytuacji za wszelkie poniżej opisane zobowiązania będzie odpowiadał każdoczesny właściciel nieruchomości. Tak więc długi poprzednika, które zostały zabezpieczone poprzez wpis hipoteki przejmie następca.

Dotyczy to zarówno zobowiązań cywilnoprawnych, takich jak kredyty i pożyczki zaciągnięte przez poprzedniego właściciela, jak i zaległości podatkowych zabezpieczonych hipoteką przymusową na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Więcej o zasadach działania hipoteki pisaliśmy w naszym innym artykule.

Roszczenia i inne prawa wpisane do księgi wieczystej

Dodatkowo, nabywca nieruchomości podlega ograniczeniom związanym z innymi prawami rzeczowymi i roszczeniami, które są wpisane do księgi wieczystej, takimi jak użytkowanie, służebności czy prawo dożywocia.

Więcej na temat służebności w tym miejscu.

Do księgi wieczystej mogą być wpisywane także inne prawa i informacje, chociażby ostrzeżenie komornika o toczącej się egzekucji. Nabycie nieruchomości w takim stanie nie ma wpływu na toczącą się egzekucję z kupionej nieruchomości. Tak więc egzekucja z nieruchomości toczy się dalej pomimo tego, że nieruchomość zmieniła już właściciela. Może więc ona być przymusowo zlicytowana.

Informacje o takich obciążeniach można znaleźć w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Księga wieczysta jako „must-see”

Dlatego też pierwszym krokiem do zbadania, czy nowy właściciel nieruchomości nie przejmie ewentualnych zobowiązań jego poprzednika jest dokładna analiza wpisów i ujawnionych wzmianek w księdze wieczystej nieruchomości.

Dopiero jeśli dane zobowiązania nie są ujawnione w księdze wieczystej, możemy przejść do następnego kroku.

Nieruchomość będąca składnikiem przedsiębiorstwa

Na podstawie ustawy Ordynacja podatkowa za zaległości podatkowe odpowiadają (całym swoim majątkiem solidarnie ze sprzedawcą) nabywcy nieruchomości, które wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, chyba że przy zachowaniu należytej staranności nie mogli wiedzieć o tych zaległościach.

Dlatego też istotnym jest zbadanie, czy sprzedający nieruchomość prowadzi działalność gospodarczą oraz uprawdopodobnienie, że sprzedawana przez niego nieruchomość nie wchodzi w skład jego przedsiębiorstwa. Samo prowadzenie przez sprzedającego działalności gospodarczej nie powoduje, że ewentualne zaległości podatkowe przejdą na stronę nowego nabywcy. Nieruchomość musi poza tym stanowić składnik jego przedsiębiorstwa, a więc musi być wykazana w aktywach.

W takim wypadku powinniśmy zadbać o odpowiednie zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach, które sprzedający powinien przedstawić do aktu notarialnego umowy sprzedaży.

Jeśli jednak sprzedawana nieruchomość nie stanowi części przedsiębiorstwa sprzedającego, wtedy nabywcy takich nieruchomości nie odpowiadają za zaległości podatkowe zbywców.

Zaznaczmy jednak, że to, czy dana nieruchomości znajduje się w aktywach przedsiębiorcy wcale nie wynika z księgi wieczystej, a jedynie z dokumentów księgowych sprzedającego. Niekoniecznie może wynikać ten fakt także z samej podstawy nabycia, gdyż osoba ta (lub spółka) mogła nabywając wcześniej tą nieruchomość wprowadzić lub nie wprowadzić ją do swoich środków trwałych.

Przejęte zobowiązania przez nabywcę

Nowy nabywca nieruchomości będzie ponadto odpowiadał za zobowiązania zbywcy w przypadku jeśli dobrowolnie przejął te zobowiązania.

Zdarza się, że w przedwstępnych umowach sprzedaży lub samych umowach sprzedaży strony poczynają swoje ustalenia odnośnie różnych zobowiązań dotyczących chociażby mediów, ale nie tylko.

Zdarza się, że spółdzielnie mieszkaniowe niejako wymuszają na nowym właścicielu, aby w akcie notarialnym uznał ewentualny poprzedni dług sprzedającego odnośnie poniesionych przez spółdzielnię kosztów remontowych lub innych zobowiązań. Wystawiają one w takim wypadku zaświadczenia z zawartymi informacjami, jakie notariusz powinien wpisać do aktu notarialnego. Tego typu praktyka często nie ma jednak oparcia w przepisach prawa.

Obciążenie wkładu budowlanego przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu

Przy spółdzielczych własnościowych prawach do lokalu funkcjonuje tzw. wkład budowlany, który jest nieodłącznie związany z takimi mieszkaniami. Spółdzielnia w takim wypadku może uchwałą obciążyć ten wkład budowlany rożnymi kosztami – przeważnie spłata gruntu lub także ewentualnie docieplenie. W takim wypadku spółdzielnia czasem wymaga, aby przed sprzedażą takiego mieszkania spłacić resztę kosztów z tego tytułu, ale tylko dlatego, że te koszty obciążają wkład budowlany, a co za tym idzie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W takim wypadku możemy mówić o obciążeniu mieszkania, które przechodzi na nowego uprawnionego.

Okresowe rozliczenia opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej

W doktrynie i orzecznictwie wyrażono dość ugruntowany pogląd, zgodnie z którym okresowe rozliczenia z tytułu kosztów wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej podążają de facto za lokalem i spoczywają na danym właścicielu lub uprawnionym do lokalu, któremu przysługiwał lokal w momencie tego rozliczenia.

Dlatego też warto poczynić odpowiednie postanowienia w umowie sprzedaży, jak strony rozliczą te koszty po ich rozliczeniu. Koszty te mogą bowiem dotyczyć poprzedniego okresu, w którym właścicielem był poprzednik. Często taka sytuacja ma miejsce w przypadku kosztów zużycia wody oraz ciepła, które finansowane są zaliczkami. Warto porównać rzeczywiste zużycie tych mediów z wielkością wcześniej zapłaconych zaliczek i rozliczyć odpowiednią niedopłatę lub nadpłatę pomiędzy stronami umowy. Często w takim wypadku nadpłata będzie przysługiwać poprzednikowi. Analogicznie, za niedopłaty również często będzie odpowiedzialny poprzednik, pod warunkiem, że takie postanowienia znajdą się we wzajemnych ustaleniach pomiędzy stronami umowy.

Inne zasady dotyczą długów wynikających z bieżących opłat eksploatacyjnych za utrzymanie mieszkania, o których dalej i które nie przechodzą na nowego właściciela. 

Nabycie wynajętego mieszkania

Nabywcę nieruchomości mogą w pewnych przypadkach obciążać umowy najmu lub dzierżawy, których przedmiotem jest nieruchomość. Na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia przedmiotu najmu, nabywca wstępuje w miejsce zbywcy w stosunek najmu. Nabywca więc przejmuje zobowiązania zbywcy wynikające z zawartej umowy najmu. Nabywca może jednak wypowiedzieć taką umowę z zachowaniem terminów ustawowych, chyba że umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, a nieruchomość została już wydana najemcy. Dlatego też ważne jest sprawdzenie (szykując się do nabycia mieszkania), czy nieruchomość jest wynajmowana.

Skarga pauliańska

W kontekście zakupu nieruchomości warto pamiętać także o pewnej instytucji prawa, która polega na tym, że wierzyciel może żądać uznania sprzedaży nieruchomości za bezskuteczną w stosunku do niego. Oznacza to, że w przypadku jeśli sprzedający miał długi i celowo uciekał z majątkiem przed egzekucją poprzez np. sprzedaż, wierzyciel może żądać zaspokojenia ze sprzedanej nieruchomości. W takim wypadku de facto za długi odpowie nowy właściciel. Jednakże, aby ta skarga miała możliwość zastosowania wierzyciel przede wszystkim musi wykazać, że nabywca nieruchomości powinien był się zorientować, że sprzedający działał ze szkodą dla swojego wierzyciela.

Zobowiązania, które nie przejmuje nowy właściciel nieruchomości

W pozostałych przypadkach, nowy właściciel nie będzie przejmował długów poprzednika. Wbrew pozorom taka sytuacja będzie miała miejsce w znaczącej większości przypadków.

Zaległości związane z opłatami publicznymi – podatek od nieruchomości

Jednym z zobowiązań, które nie przechodzi na nowego właściciela nieruchomości, jest zaległość w opłatach podatkowych związanych z nieruchomością. Przykładem takiego podatku jest podatek od nieruchomości, który obciąża właściciela nieruchomości w danym roku podatkowym. Organy podatkowe nie mogą przenosić odpowiedzialności podatkowej na obecnego właściciela nieruchomości za zaległości poprzednich właścicieli. Nieczęsto jednak istnieje zgoła przeciwstawna opinia (błędna). Podatek od nieruchomości jest jednak zobowiązaniem danego, konkretnego podatnika, mimo tego, że dotyczy nieruchomości będącej przedmiotem obrotu.

Zadłużenie we wspólnocie mieszkaniowej lub spółdzielni

Dług wynikający z kosztów zarządu nieruchomością obciąża konkretną osobę, a nie sam lokal. Częstym błędem wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni mieszkaniowych jest próba dochodzenia zaległych płatności od nowego właściciela lokalu, zamiast od poprzedniego. Należy pamiętać, że lokal nie może być dłużnikiem. Co prawda, zgodnie z art. 548 §1 Kodeksu cywilnego, w momencie wydania rzeczy sprzedanej, na nabywcę przechodzą korzyści i ciężary związane z rzeczą, jednak nie oznacza to przejęcia długów – są to odrębne pojęcia. Z chwilą powstania obowiązku zapłaty zaliczek, stają się one długiem konkretnej osoby zobowiązanej do płatności w danym okresie. Wspólnota mieszkaniowa może dochodzić zapłaty od osoby, która była właścicielem lokalu w czasie, gdy obowiązek ten powstał.

Jeśli w ciągu roku lokal zmienił właściciela i żaden z właścicieli nie płacił zaliczek, wspólnota mieszkaniowa ma prawo dochodzić zaległości od obu właścicieli, w odniesieniu do okresu, w którym byli oni zobowiązani do uiszczenia opłat.

W tym świetle, wymagane najczęściej zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za mieszkanie nie musi być istotnym dokumentem przy sprzedaży dla kupującego. Tym niemniej, warto zadbać także o taki dokument, gdyż obok informacji o braku zaległości wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia mogą wpisywać także inne istotne informacje. Dotyczy to przede wszystkim spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. W takim wypadku spółdzielnia informuje także o ewentualnych postępowaniach egzekucyjnych, upadłości spółdzielni czy innego rodzaju obciążeniach, które są wymagalne przy sprzedaży mieszkania.

Długi osobiste sprzedającego

Zobowiązania, które są związane bezpośrednio ze sprzedającym, takie jak jego kredyty konsumpcyjne, chwilówki czy inne zobowiązania osobiste, nie przechodzą na nowego właściciela nieruchomości. Długi te nie są związane z nieruchomością, a z osobą sprzedającego, dlatego po dokonaniu transakcji pozostają wyłącznie jego odpowiedzialnością.

Nieuregulowane rachunki za media

Należności związane z rachunkami za media, takie jak opłaty za wodę, prąd, gaz czy internet nie przechodzą na nowego właściciela nieruchomości. Odpowiedzialność za te zobowiązania ciąży na osobie, która była stroną umowy z dostawcami mediów. Nowy właściciel powinien jednak zadbać o to, aby przed zakupem nieruchomości nastąpiło odpowiednie rozliczenie z dostawcami mediów oraz o to, by zostały podpisane nowe umowy na jego nazwisko już po zakupie. W praktyce oznacza to, że poprzedni właściciel powinien rozwiązać swoje umowy, a nowy zawrzeć nowe kontrakty na dostawę mediów. Może to być istotne, gdyż niewypowiedziana stara umowa może „blokować” możliwość zawarcia kolejnej umowy w jej miejsce.

Jak się chronić przed przejęciem zobowiązań poprzedniego właściciela nieruchomości?

Sprawdzenie księgi wieczystej

Przed podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości kluczowym krokiem jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej. To w niej znajdziemy informacje na temat wszelkich obciążeń, takich jak hipoteka, służebności czy ostrzeżenie o toczącej się egzekucji. Warto zwrócić szczególną uwagę na dział III (prawa, roszczenia i ograniczenia) oraz dział IV (hipoteki), aby upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona długami.

Zaświadczenia o braku zaległości

Mimo tego, że w wielu wypadkach długi nie przechodzą na nowego właściciela, w przypadku jakichś podejrzeń i wątpliwości warto również uzyskać od sprzedającego zaświadczenia o braku zaległości w opłatach za mieszkanie oraz z tytułu braku zaległości w urzędzie skarbowym czy ZUSie. Można także poprosić o rachunki i umowy dostawców mediów. Dokumenty te powiedzą nam przede wszystkim wiele o sumienności sprzedającego, co w przypadku sprzedaży nieruchomości jest ważnym atutem.

Współpraca z notariuszem i dobrym biurem nieruchomości

Nic nie zastąpi kontaktu i rozmowy z notariuszem i biurem nieruchomości obsługujących sprzedaż danej nieruchomości. Zarówno notariusz jak i pośrednik nieruchomości pełnią kluczową rolę w procesie zakupu nieruchomości. To oni odpowiadają za zweryfikowanie księgi wieczystej oraz dopilnowanie, by transakcja przebiegała zgodnie z prawem i zgodnie ze sztuką. Podpowiedzą także o jakie dokumenty warto wystąpić w przypadku zakupu danej nieruchomości. Trzeba bowiem pamiętać o tym, że na rynku funkcjonuje wiele różnorodnych praw związanych z obrotem nieruchomościami, a każda sprzedaż nieruchomości ma swoją specyfikę. 

autor: Maciej Gawryluk

ASTONS Nieruchomości

październik 2024r.