WYPOSAŻENIE MIESZKANIA PRZY JEGO SPRZEDAŻY

Co prawda, nie zawsze tu mamy do czynienia z wyposażeniem, gdyż w obrocie są oczywiście działki puste, bez budynków, ale także i w tym przypadku pojawiają się pytania, co z innymi urządzeniami, rzeczami czy chociażby z roślinami i drzewami znajdującymi się na nieruchomości. Czy te rzeczy i rośliny mogą być po prostu zabrane przez sprzedającego w każdym przypadku przy sprzedaży?…

W artykule tym podejmujemy się rozwikłania ww. kwestii, które częściowo są rozwiązywane na podstawie przepisów prawa, a częściowo umownie między stronami.

Nierzadko zdarzają się przypadki, w których strony nie znają swoich uprawnień w momencie sprzedaży i może dochodzić i często dochodzi między nimi do sporów o to, co powinno zostać przy danej nieruchomości, a co powinno lub może być zabrane przez stronę sprzedającą.

Na wstępie powinniśmy zaznaczyć, że osoby zawodowo zajmujące się obsługą rynku nieruchomości powinny przyjść tu z pomocą. Na pewno dobry pośrednik w obrocie nieruchomościami odpowie na wszelkie kwestie związane z ostatecznym losem rzeczy, które w jakiś sposób są związane ze sprzedawaną lub nabywaną nieruchomością. Notariusze tym bardziej dysponują taką pomocną wiedzą.

Należy zwrócić uwagę na to, że wiele odpowiedzi na ww. pytania są już zawarte w przepisach prawa. Odnoszą się do tych kwestii przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego o tzw. częściach składowych i przynależnościach nieruchomości.

Niektóre z ww. przepisów są względnie obowiązujące, co oznacza, że wiążą one strony jedynie w przypadku, jeśli same strony w inny sposób się nie umówiły. Jednak niektóre regulacje są bezwzględnie wiążące, co oznacza brak możliwości odmiennego umówienia się przez strony umowy sprzedaży, a wszelkie ustalenia stron na tym polu są uznawane za po prostu nieważne.

CZĘŚCI SKŁADOWE NIERUCHOMOŚCI

Wiele rodzajów rzeczy, urządzeń, wyposażenia, roślin, które w jakiś sposób są związane z nieruchomością mogą być uznane za tzw. części składowe nieruchomości. Części składowe zawsze dzielą los prawny nieruchomości, z którą są związane i nie mogą być przedmiotem osobnego obrotu. Częściami składowymi są te urządzenia i rzeczy, które nie mogą być od nieruchomości odłączone bez istotnej zmiany całości lub tej części składowej. Przepisy prawa nie precyzują, o jakie dokładnie części składowe chodzi, a jedynie wskazują ww. zasadę. Zasada ta jest uściślana często w literaturze przedmiotu, wyrokach sądowych lub po prostu poprzez kierowanie się doświadczeniem życiowym i konkretnymi okolicznościami.

W świetle orzecznictwa i poglądów doktryny przyjmuje się, iż między rzeczą i jej częścią składową zachodzić musi więź fizyczno-przestrzenna, wyrażająca się w istnieniu fizycznego połączenia części składowej i rzeczy (nieruchomości), oraz funkcjonalna, polegająca na tym, że pozostające ze sobą w fizycznym związku rzecz i jej część składowa pełnią razem wspólny cel gospodarczy i traktowane są w obrocie jako jedno dobro samoistne. Ponadto, więź ta musi mieć charakter trwały, tj. połączenie nie nastąpiło dla przemijającego użytku. Wszystkie wskazane wyżej cechy więzi wystąpić muszą kumulatywnie, aby można było mówić o części składowej.

Za takie części składowe, które zawsze są związane w sposób trwały ze sprzedawaną nieruchomością mogą być uznane przykładowo: trwale związana armatura w łazience lub kuchni, grzejniki, szafy wnękowe na trwałe przytwierdzone do ściany, skrzydła drzwiowe, okna, elementy wykończenia mieszkania czy domu, a także zasadzone drzewa czy rośliny.

Odkręcanie, odrywanie i zabieranie ww. przedmiotów przez sprzedającego musi być uznane za działanie nielegalne, które może być potraktowane także jako przywłaszczenie lub kradzież.

W tym miejscu tylko na marginesie możemy zaznaczyć, że częściami składowymi nieruchomości są też prawa z nimi związane, jak chociażby służebności, o których piszemy w naszym osobnym artykule. 

PRZYNALEŻNOŚCI NIERUCHOMOŚCI

Co innego może się dziać z tzw. przynależnościami nieruchomości. Są to te rzeczy, które mogą być bezproblemowo odłączone od nieruchomości. Są one jedynie potrzebne do korzystania z nieruchomości, które w jakiś sposób ułatwiają z niej korzystanie i które nie mogą być w żaden sposób zniszczone w trakcie ich odłączania od nieruchomości.

Często mówi się, że takimi przynależnościami są meble, w które wyposażona jest nieruchomości, choć nie jest to sprawa w 100% jednoznaczna, gdyż znów – ustawodawca tylko podaje ogólną regułę, wedle której należy kwalifikować dane rzeczy, które są związane z nieruchomością i które można zaliczyć do przynależności.

Może też zdarzyć się tak, że dany mebel nie należy do sprzedawcy nieruchomości, a to oznacza, że taki mebel w żadnym wypadku nie będzie mógł być uznany za taką przynależność.

Inaczej jak części składowe, przynależności nieruchomości mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu. Można więc je sprzedawać i obciążać prawami niezależnie od samej nieruchomości.

Ważna jest tutaj jednak także inna zasada, która często jest pomijana i nieznana stronom umowy sprzedaży nieruchomości. Otóż w przypadku jeśli strony te żadnych ustaleń nie poczyniły co do losu tych przynależności po sprzedaży całej nieruchomości, to dzielą one los prawny samej nieruchomości.

Tak więc sprzedając nieruchomość sprzedający powinien zostawić wszelkie przynależności tej nieruchomości do dyspozycji kupującego (i to w ramach ceny za nieruchomość) chyba że odmiennie tą kwestię strony uregulowały, do czego mają prawo.

PROTOKÓŁ ZDAWCZO – ODBIORCZY NIERUCHOMOŚCI

Remedium na ww. problemy czy nieścisłości może stanowić spisanie prostego protokołu, w którym wymienia się, co ma zostać w sprzedawanej nieruchomości, a co ma zostać zabrane przez stronę sprzedającą. Potwierdzeniem ww. faktów może stanowić z kolei protokół zdawczo-odbiorczy, który nie tylko reguluje kwestie rozliczenia mediów opomiarowanych licznikami, ale także kwestie pozostawionego wyposażenia nieruchomości.

Notariusze często unikają wpisywania ww. regulacji do aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, gdyż koncentrują się oni na samej nieruchomości.

Zaznaczyć jednak trzeba, że treść aktu notarialnego sporządzana jest zarówno przez strony mowy, jak i notariusza. Tak więc jeśli strony umowy uznają, że uregulowania związane z wyposażeniem nieruchomości powinny być zawarte w akcie notarialnym umowy sprzedaży nieruchomości, to notariusz nie ma podstaw prawnych, aby odmówić takim postanowieniom i powinien je uwzględnić ewentualnie nadając jedynie ostateczny kształt tym postanowieniom.

Osobną kwestią jest to, czy nie jest jednak sprawą wygodniejszą, aby ustalenia co do wyposażenia i przynależności nieruchomości ująć w osobnej umowie – w osobnym protokole. Powód dla takiego działania jest prosty. Wypis aktu notarialnego jest przesyłany przez notariusza do urzędu skarbowego, który z kolei ma prawo badać wartość sprzedawanych rzeczy. Warto zastanowić się nad tym, czy specjalnie podsuwać urzędnikowi cały przedmiot sprzedaży – nie tylko samej nieruchomości, ale także licznych ruchomości, a więc wyposażenia i przynależności. Oczywiście nie chodzi o to, aby coś ukrywać, ale w ten sposób dajemy niepotrzebny powód do badania wartości samej nieruchomości oraz takiego wyposażenia, które przecież w jakiś sposób powinno być wycenione. Często sama umowa sprzedaży nieruchomości zawiera jedynie cenę nieruchomości bez odwoływania się do ceny wyposażenia. Aby więc wykluczyć wszelkie wątpliwości o tym, co i za ile zostało sprzedane, w takim akcie notarialnym umowy sprzedaży nieruchomości należałoby określić cenę nie tylko nieruchomości, ale także samego wyposażenia.

Strony umowy sprzedaży oraz notariusz chcąc uniknąć ww. komplikacji i problemów z wyceną unikają więc zawierania w akcie notarialnym kwestii związanych z wyposażeniem. Warto w takim wypadku zastanowić się nad uregulowaniem tych spraw w osobnym protokole.

Drugim powodem, dlaczego raczej kwestia przynależności i wyposażenia jest pomijana w aktach notarialnych umów sprzedaży jest kredytowanie takiej nieruchomości. Bank kredytujący nieruchomość przeznacza pieniądze jedynie na zakup nieruchomości, a nie na zakup wyposażenia. Warto więc zastanowić się, czy jest sens wprowadzać takie komplikacje do umowy sprzedaży, która różnie może być odebrana przez analityka w banku.

Jeśli decydujemy się na osobny protokół uzgodnień, w którym wpisujemy obejmowane przez kupującego wyposażenie, warto określić krótko, czy wyposażenie jest pozostawiane w ramach ceny za nieruchomość, czy jest to de facto oddzielna umowa sprzedaży rzeczy ruchomych. Przy drugiej koncepcji wato pamiętać o tym, że sprzedaż wszelkich rzeczy (nie tylko nieruchomości, ale także ruchomości, a więc i wyposażenia) jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% od wartości sprzedawanych rzeczy, który powinien być rozliczony przez kupującego. Jednakże jeśli wartość tych rzeczy nie przekracza 1.000,- zł, wtedy podatek ten nie jest odprowadzany i nie musimy nic zgłaszać do urzędu skarbowego.

Inaczej oczywiście jak w przypadku aktu notarialnego umowy sprzedaży, taki protokół uzgodnień lub umowa sprzedaży rzeczy ruchomych nie są okazywane urzędowi skarbowemu.

PODSUMOWANIE

Kwestie związane z wyposażeniem mieszkania, lokalu czy innego rodzaju nieruchomości, a także wszelkich nasadzeń i urządzeń znajdujących się na nieruchomości gruntowej i losu prawnego wymienionych przynależności czy części składowych są bardzo często problematyczne.

Ustawodawca również nie ułatwia sprawy, gdyż podsuwa jedynie rozwiązania bardzo ogólne, które czasem mogą być zmieniane przez strony umowy i muszą być odnoszone do danych okoliczności faktycznych. Kwestia zaliczenia danej rzeczy do przynależności lub części składowych, a może do zupełnie oddzielnych rzeczy ruchomych często nie jest łatwa. 

Wielokrotnie nawet sądy i przedstawiciele doktryny mają różne zdania co do wielu tego typu przypadków.

Dlatego też remedium na taki stan rzeczy jest dokładne opisanie, co ma dziać się z rzeczami znajdującymi się w nieruchomości po zawarciu umowy jej sprzedaży, aby wykluczyć wszelkie wątpliwości i niepotrzebne spory oraz konsultacja chociażby z dobrym biurem nieruchomości, które na co dzień zajmuje się tego typu przypadkami.