IMMISJE – PRAWO SĄSIEDZKIE NIERUCHOMOŚCI

Czy wreszcie wolno nam budować nie patrząc w ogóle na potrzeby sąsiada posiadając nawet ostateczne pozwolenie na budowę i odpowiedni projekt budowlany?

Wielu z nas odpowiedziałoby, że własność to rzecz święta i to właściciel decyduje, co zrobi z własną nieruchomością. Nic bardziej mylnego.

Artykuł ten wskazuje na kwestie, które mogą wystąpić w stosunkach sąsiedzkich. Większość z poruszanych kwestii siłą rzeczy dotyczyć będzie raczej nieruchomości gruntowych, a więc działek i domów, choć niewykluczone jest, że część z poruszonych tematów będzie również właściwa dla mieszkań w bloku (chociażby rozprzestrzenianie się hałasu).

Nie chodzi w tym wszystkim o to, żeby od razu udowadniać sobie, co komu wolno i kto ma rację. Chodzi tu o to, abyśmy mniej więcej wiedzieli, do jakich granic możemy się posunąć w oddziaływaniu na sąsiednią nieruchomość nie łamiąc po prostu prawa.

IMMISJE NIERUCHOMOŚCI

Często mówiąc o stosunkach sąsiedzkich mówi się o immisjach. Jest to fachowe stwierdzenie sposobu oddziaływania na nieruchomość sąsiednią. Na wstępie należy zaznaczyć, że immisje mogą być przeróżnego typu. Najprostsze są immisje, które bezpośrednio ingerują w sąsiednią nieruchomość, np.:

• zmiana spływu wody, poprzez którą woda spływa innym torem po gruncie sąsiednim,
• spryskiwanie roślin, gdzie nanoszony preparat jest zwiewany do sąsiada,
• skierowanie ścieków lub opadów na grunt sąsiada.

Mamy także do czynienia z immisjami pośrednimi, które ingerują w nieruchomość sąsiednią w sposób pośredni, a więc poprzez hałas, wstrząsy, zapachy, zadymianie, ale również nawet poprzez fale radiowe lub promieniowanie oraz nadmierne oświetlenie w porze nocnej.

Prawo reguluje kwestie, do jakich oddziaływań na nieruchomość sąsiednią mamy prawo. Nie możemy bowiem uniknąć takiego odziaływania, chociażby poprzez hałas.

Odpowiednie przepisy prawne (głównie art. 144 KC) udzielają ochrony spokojnemu korzystaniu z nieruchomości. Właściciel nieruchomości ma bowiem prawo wykonywać swoje uprawnienia wynikające z prawa własności także wtedy, gdy ich skutki wywierają wpływ na prawo własności nieruchomości sąsiedniej, ale pod warunkiem, że w ogóle nie zakłóca to korzystania z niej albo zakłócenia te nie są ponad przeciętną miarę. Taka sytuacja powoduje z drugiej strony obowiązek biernego znoszenia oddziaływań sąsiednich nieprzekraczających przeciętnej miary, jeżeli nie mają one cech szykany. Często podnosi się, że zasada ta ogranicza prawo własności, które nie jest bowiem prawem absolutnym.

Widzimy więc, że generalnie immisje są dozwolone, o ile nie przekraczają ww. przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Tak skonstruowana zasada, która nie wskazuje konkretnych stanów naruszeń i ingerencji w prawo własności, a jedynie odwołuje się ogólnie do „przeciętnej miary” powoduje niejednokrotnie trudność w sprecyzowaniu, czy dane działanie sąsiada może być potraktowane jako bezprawne i niedozwolone.

Czasem też może się zdarzyć tak, że w danej okolicy jedno działanie może być bezprawne, podczas gdy w innym otoczeniu to samo działanie może być już uznane za dozwolone ze względu na stosunki miejscowe i charakter nieruchomości.

Przykładowo, zadymianie sąsiada na gruntach rolnych i przeznaczonych na uprawy zapewne będzie uważane za dozwolone, podczas gdy zadymianie w dzielnicy rezydencjonalnej już niekoniecznie. Tak więc pojęcie przeciętnej miary musi być odnoszone do konkretnej nieruchomości biorąc pod uwagę charakter sąsiedztwa oraz charakter i funkcję zabudowy.

Niektórzy stoją na stanowisku, że immisje o charakterze bezpośrednim zawsze będą zabronione ze względu właśnie na taką bezpośrednią ingerencję w cudze prawo własności, podczas gdy immisje pośrednie będą zabronione wtedy tylko, gdy przekraczają przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Warto w tym miejscu wskazać na dość częsty problem odnoszący się do oddziaływań na sąsiednią nieruchomość poprzez regulację spływu wody. Ochrony przed takim działaniem możemy poszukiwać nie tylko w przepisach o immisjach, ale taż w ustawie Prawo wodne. Ustawa ta bowiem generalnie zabrania zmian kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na gruncie wód opadowych lub roztopowych oraz kierunku odpływu wód ze źródeł ze szkodą dla gruntów sąsiednich, a także odprowadzania wód lub wprowadzania ścieków na grunty sąsiednie. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji administracyjnej, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom.

W odniesieniu natomiast do hałasu możemy nie tylko wskazywać na samą głośność tego hałasu, ale także stałe lub długotrwałe działanie różnych urządzeń (np. klimatyzatorów, centralnych odkurzaczy itp.), odbywaniem się imprez muzycznych, działalnością lotniska lub ruchem pojazdów mechanicznych. Przekroczenie przeciętnej miary może polegać zarówno na tym, że dźwięki dochodzące z sąsiedniej nieruchomości są za głośne, jak i na tym, że hałas trwa za długo lub też w nieodpowiedniej porze, w której rozlegają się uciążliwe dźwięki (w szczególności porze nocnej).

Ciekawym zagadnieniem są również immisje o charakterze negatywnym, zwanymi czasem blokującymi, np. pozbawienie określonej części nieruchomości światła słonecznego wskutek wzniesienia na nieruchomości sąsiedniej budynku, budowli lub innego urządzenia lub nadmiernego rozrostu drzew rzucających cień. Chodzić może również o blokowanie prolongacji fal elektromagnetycznych (zarówno wówczas, gdy służą one odbiorowi programu telewizyjnego lub radiowego, jak i wtedy gdy zapewniają one możliwość komunikowania się przy użyciu telefonu komórkowego oraz korzystanie z sygnału bezprzewodowego Internetu) albo zasłonięcie widoku rozciągającego się z nieruchomości. W niektórych tego typu wypadkach, właścicielowi także przysługuje ochrona przed ww. działaniami.

Immisje wreszcie możemy podzielić na materialne oraz na niematerialne.

Immisje niematerialne oddziałują na naszą psychikę, estetykę, poczucie dobrego smaku i bezpieczeństwa. Mogą to być różne obrazy, widoki, charakter budynków sąsiednich. W tym miejscu doktryna jest podzielona czy należy udzielać tutaj ochrony w zakresie przepisów o bezprawnych immisjach. Istnieją bowiem również przepisy o ochronie dóbr osobistych, które powinny udzielać ewentualnej ochrony w ww. przypadkach. Nie jest to jednak kwestia rozstrzygnięta. Trzeba przy tym zaznaczyć, że nie każdy wypadek tzw. immisji niematerialnych może stanowić naruszenie dobra osobistego i w drodze ochrony dóbr osobistych zakłócenie może podlegać usunięciu. W każdym razie, w stosunkach sąsiedzkich, często można poszukiwać ochrony także w przepisach o ochronie dóbr osobistych, gdyż dobra, które mogą podlegać naruszeniu w toku immisji to chociażby: zdrowie, prywatność, mir domowy i nietykalność mieszkania.

Widzimy więc, że immisje nie muszą mieć charakter stricte fizyczny i widzialny, ale także – w niektórych wypadkach – mogą mieć właściwości oddziaływania jedynie na psychikę ludzką, poprzez obraz, fale radiowe, zasłonięcie światła dziennego, itd. Będą one mogły być uznane za bezprawne, jeśli – zgodnie z ogólną zasadą – zakłócają korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Oczywiście, w przypadku braku konfliktu pomiędzy nieruchomościami sąsiadującymi, istnieje możliwość uregulowania wzajemnych relacji sąsiedzkich, biorąc pod uwagę ewentualne zakresy oddziaływania, na zasadach służebności, które mogą być ustanowione za wynagrodzeniem, które może pełnić funkcję odszkodowawczą. 

Trzeba również zaznaczyć, że za nieruchomość sąsiednią uznaje się nie tylko nieruchomość bezpośrednio graniczącą z inną nieruchomością, ale także nieruchomość leżącą w zasięgu oddziaływania naruszeń. Może się więc zdarzyć tak, że właściciel danej nieruchomości będzie powoływał się na przepisy o immisjach, w przypadku jeśli dane immisje są przenoszone nawet z daleka – może to być chociażby dym czy hałas, a także zapach. W takich wypadkach będziemy mieć do czynienia z wieloma właścicielami nieruchomości, którzy będą mogli powoływać się na ochronę z ww. przepisów o immisjach.

Przepisy o immisjach są niezależne od innych aktów prawnych. Dlatego też, może się okazać, że z różnych przyczyn, budowa, nawet zgodna z pozwoleniem na budowę, zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę wynikającą z obiektywnie pojmowanego społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i tak samo rozumianych stosunków miejscowych, a więc narusza przepisy o immisjach, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w jednym z wyroków.

Tym niemniej, kontrowersyjna jest kwestia, czy roszczenie właściciela nieruchomości sąsiedniej może zostać ograniczone lub wręcz wyłączone przepisami szczególnymi, przede wszystkim przepisami prawa budowlanego. Chodzi o ocenę, jakie znaczenie należy przypisać uzyskaniu przez właściciela nieruchomości, na której znajduje się źródło zakłóceń, zezwolenia na wzniesienie budowli, która powoduje zakłócenie w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich. Sąd Najwyższy zajmuje stanowisko niejednolite. W jednym z wyroków Sąd Najwyższy przyjął, że ocena, czy zamierzona inwestycja budowlana nie narusza praw osób trzecich, należy do organów administracji pozostających pod kontrolą NSA. Właściciel nieruchomości sąsiedniej nie może zatem skutecznie zgłosić przed sądem powszechnym roszczenia na podstawie ochronny przeciw bezprawnym immisjom. Natomiast w innym wyroku został wyrażony pogląd, zgodnie z którym okoliczność, że pozwani przystąpili do budowy obiektu na podstawie pozwolenia na budowę, sama przez się nie wyłącza możliwości uwzględnienia powództwa o zakazanie kontynuowania budowy.

W przypadku wystąpienia bezprawnych immisji, właściciel danej nieruchomości może żądać zaniechania tych naruszeń na drodze sądowej. Może on także wystąpić z szybkim roszczeniem o zabezpieczenie. Niezależnie, może on także posiłkować się ochroną z innych przepisów – chociażby prawa administracyjnego (np. przytoczona ustawa Prawo wodne) czy z przepisów o ochronie dóbr osobistych. Jeśli natomiast immisje wywołały szkodę, to każdy z właścicieli sąsiednich nieruchomości, który został poszkodowany działaniem immisji może dochodzić jej naprawienia na zasadach ogólnych.

Podsumowując, trudno jest wskazać wyczerpujący katalog możliwych działań wypełniających znamiona immisji, skoro nieustanny rozwój techniki wykorzystywanej przy wykonywaniu własności nieruchomości potęguje różnorodność oddziaływań na nieruchomości sąsiednie. Tym niemniej, zawsze działanie to powinno utrudniać korzystanie z nieruchomości sąsiednich, przekraczając przeciętną miarę zakłóceń, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.

Ustawodawca dopuścił więc wyłącznie takie zakłócenie w wykonywaniu prawa własności nieruchomości, które wynikałoby z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest źródło zakłóceń oraz nie naruszałoby normalnej eksploatacji nieruchomości doznającej zakłóceń, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.