Astons nieruchomości

  • 604-380-020
  • 795-652-241
  • biuro@astons.pl
numer-1-1.png
buttton-2-1.png

SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU

Zapraszamy do lektury naszego pogłębionego artykułu na temat idei i znaczenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Tematyka ta wielokrotnie jest omawiana i wielokrotnie jest też źródłem wielu pytań, a także wielu nieporozumień. W swojej praktyce pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w Poznaniu spotkaliśmy się z tym, że nawet niektóre osoby zawodowo pracujące na rynku nieruchomości nie do końca rozumieją istotę tego prawa.

W niniejszym artykule podejmujemy się więc analizy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz zwracamy uwagę na wiele istotnych spraw związanych z obrotem tym prawem na rynku nieruchomości.

Co prawda, pokrótce odpowiedzieliśmy na pytanie o to prawo w ramach naszego działu FAQ na naszej stronie internetowej www.astons.pl, ale widzimy, że temat ten generuje w dalszym ciągu sporo zapytań. Z drugiej strony, nie sposób przedstawić pełnej tematyki spółdzielczych praw do lokali w krótkim artykule, dlatego też zwracamy tu uwagę na najistotniejsze według nas kwestie.

Staramy się rozwiać wiele wątpliwości i wręcz mitów narosłych w toku istnienia spółdzielczych praw do lokali. Nie ograniczamy się jednak tylko do tego. Staramy się także podpowiedzieć, na co zwrócić uwagę podczas sprzedaży i kupna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Zapraszamy do lektury.

GENEZA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu swoje źródło czerpie z idei spółdzielczości mieszkaniowej zapoczątkowanej jeszcze pod zaborami, a najsilniej rozwijanej – jak się wydaje – w latach 50 – 80 ubiegłego wieku. Prawo to wiąże się więc z ideą budownictwa spółdzielczego, które w latach PRL stanowiło w głównej mierze narzędzie całego budownictwa mieszkaniowego. To dzięki bowiem spółdzielniom mieszkaniowym państwo realizowało swoje cele zaspakajania potrzeb mieszkaniowych ludności.

Ograniczając się w tym artykule jedynie pobieżnie do spraw historycznych należałoby zwrócić uwagę na to, że w toku rozwoju spółdzielni mieszkaniowych prawo związane z tymi spółdzielniami, a dotyczące praw do lokali, wielokrotnie było modyfikowane. Szczególnym punktem zwrotnym był upadek poprzedniego systemu i przestawienie gospodarki na tory rozwoju wolnorynkowego, a także kilka nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych już po tych przemianach.

ZMIANY SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU

W poprzednim systemie gospodarczym władza robiła wszystko, aby zminimalizować obecność odrębnych własności lokali, a więc niezależnych od spółdzielni mieszkaniowych nieruchomości. Odrębne własności lokali należały więc do rzadkości. Trochę więcej było domów mieszkalnych, które miały status odrębnych nieruchomości (a ściślej mówiąc grunty, na których były one posadowione).

Występowały więc takie prawa, jak:

  • spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego czy nawet spółdzielcze własnościowe prawo do miejsca postojowego.

Dopiero w latach 80-tych ubiegłego wieku powstała możliwość ustanawiania odrębnych własności lokali w budynkach spółdzielczych, które to prawa odrębnej własności należały jednak w tamtym systemie do rzadkości.

Zgodnie z zasadą ochrony praw nabytych, wszystkie prawa powstałe pod rządami starych aktów prawnych występują nadal, jednak z pewnymi korektami.

Obecnie tak naprawdę mamy do czynienia z dwoma rodzajami spółdzielczych praw do lokali. Są to:

  • spółdzielcze własnościowe prawdo do lokalu oraz
  • spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

Nie rozróżnia się już spółdzielczych praw do domu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub do garażu czy do miejsca postojowego. Wszystkie te prawa traktowane są jako spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu, mimo tego, że rzecz jasna np. miejsce postojowe nie może być uznane przecież za lokal, gdyż jest to przestrzeń, która żadnych ścian nie posiada.

Jeśli chodzi natomiast o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, to o tym w dalszej części artykułu, gdyż jak najbardziej to prawo obecnie występuje.

KIERUNEK ZMIAN SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU

Zmiana systemu gospodarczego oraz uwolnienie możliwości budownictwa mieszkaniowego na zasadach rynkowych przyczyniły się do całkowitego przeformułowania znaczenia spółdzielczych praw do lokalu, a w szczególności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (lokatorskie również) w czasach PRL charakteryzowało się – w dużym uproszczeniu – m.in. następującymi cechami:

  • można było być uprawnionym tylko do jednego lokalu z tytułu ww. prawa,
  • było to prawo związane ściśle z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej,
  • nie zakładano ksiąg wieczystych na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (na lokatorskie tym bardziej),
  • wykluczone było posiadanie udziałów w tym prawie (w częściach),
  • obrót i ustanawianie tych praw następował poprzez umowę w zwykłej formie pisemnej,
  • fakt przydziału tylko na jednego małżonka powodował automatycznie tzw. „wspólność przymusową” obojga małżonków, co oznaczało, że prawo to wchodziło w majątek wspólny małżonków.

Wystarczy wspomnieć, że obecnie żadne z ww. cech nie jest już w żadnym wypadku aktualne, jeśli chodzi o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zmiany w tym prawie następowały stopniowo.

W pewnym momencie umożliwiono posiadanie nie tylko jednego takiego prawa, w pewnym stopniu urynkawiając obrót tymi prawami. Ustanowiono potem możliwość zakładania ksiąg wieczystych na te prawa. Dopuszczono również możliwość posiadania udziałów w tym prawie. Nałożono także obowiązek dokonywania obrotu tym prawem tylko w formie aktu notarialnego. Zlikwidowano też tzw. „wspólność przymusową” tego prawa, a także uniezależniono obrót i nabycie tego prawa od członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej

Na marginesie można tylko dodać, że niektóre z ww. zmian miały miejsce całkiem niedawno. Jeszcze dzisiaj spotyka się bardzo często umowę ze spółdzielnią w formie pisemnej z początku lat dwutysięcznych, a tym bardziej pożółkłe przydziały spółdzielcze. Dopiero kilkanaście lat temu Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodne z Konstytucją przepisy uzależniające nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od nabycia członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej. Dzisiaj nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pociąga za sobą nabycie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej w sposób automatyczny.

Wyraźnie więc widać, że wszystkie zmiany spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu idą w kierunku upodobnienia tego prawa do prawa własności lokalu.

Idąc dalej, obecnie na skutek ww. zmian i nie tylko, oba prawa, a więc prawo własności i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu są często wręcz mylone, ale też nie bez przyczyny.

Trzeba bowiem jasno stwierdzić, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pod względem ekonomicznym niczym nie różni się obecnie od prawa własności. Rynek nieruchomości równo wycenia te prawa. Oczywiście są znaczące różnice pod względem prawnym, ale biorąc pod uwagę to, że oba prawa przedstawiają taką samą wartość ekonomiczną dla inwestora, obecnie nie ma większego znaczenia tak naprawdę, czy posiada się spółdzielcze własnościowe prawo czy lokal o tytule odrębnej własności. Oba prawa są tak samo zbywalne, dziedziczne i mogą być przedmiotem egzekucji. W każdej chwili można je darować lub obciążyć, np. hipoteką banku, także wynająć zasadniczo bez zgody spółdzielni. Koszty eksploatacji obu praw (czynsz do spółdzielni lub opłaty eksploatacyjne) są najczęściej takie same lub bardzo zbliżone.

Poza tym, na równość ekonomiczną tych praw wpływ ma również zagwarantowane przez ustawodawcę roszczenie o przeniesienie własności lokalu na rzecz uprawnionego do spółdzielczego własnościowego prawa. Obecnie spółdzielnia nie może odmówić przeniesienia własności tego lokalu pod warunkiem spłaty ewentualnych zobowiązań i uregulowanym stanie prawnym gruntu, o czym w dalszej części. Ma ona obowiązek przenieść własność lokalu w ciągu sześciu miesięcy od dnia złożenia krótkiego wniosku. Koszt przeniesienia własności lokalu co prawda pokrywa nabywający, jednak jest to jedynie koszt obsługi notariusza, bez żadnych opłat i podatków. Waha się on w Poznaniu przeważnie od 1.100.- zł do 1.700,- zł.

CO TO JEST SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU?

Zanim przejdziemy do różnic prawnych pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, prawem odrębnej własności lokalu oraz spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, należałoby najpierw pokrótce przedstawić, co to tak naprawdę jest – w świetle aktualnego stanu prawnego – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest formalnie jednym z ograniczonych praw rzeczowych, a więc rodzajem prawa na rzeczy cudzej, wśród których wymienić również możemy: użytkowanie, służebności, hipotekę i zastaw. Mimo tego, że wszystkie te prawa należą do jednej grupy praw, to mają one inne charakterystyki i często służą innym celom. Jest to także zamknięty katalog tych praw, co oznacza, że nie ma innych ograniczonych praw rzeczowych oprócz wymienionych wyżej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, tak jak to zostało wspomniane, jest niezwykle szerokim prawem biorąc pod uwagę, że zalicza się jedynie do ograniczonych praw rzeczowych.

Obecnie nie ma żadnych ograniczeń w jego rozporządzaniu.

Z prawnego punktu widzenia, istnieją jednak istotne różnice w stosunku do odrębnej własności.

RÓŻNICE POMIĘDZY SPÓŁDZIELCZYM WŁASNOŚCIOWYM PRAWEM DO LOKALU A PRAWEM WŁASNOŚCI

Po pierwsze, prawo własności jest możliwie najszerszym prawem do władania rzeczą – najszerszym prawem rzeczowym.

Na marginesie można tylko dodać, że także bardzo szerokim prawem rzeczowym jest prawo użytkowania wieczystego (nie mylić z prawem użytkowania), które jednak powoli już zanika, o czym pisaliśmy w innych naszych artykułach.

Nieruchomość obciążona spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu jest formalnie własnością spółdzielni mieszkaniowej. Mówiąc o nieruchomości mamy tu na myśli grunt wraz z budynkami i urządzeniami stale z gruntem związanymi.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest więc prawem obciążającym nieruchomość spółdzielni mieszkaniowej.

Z tego faktu oraz z charakterystyki tego prawa jako ograniczonego prawa rzeczowego płyną określone wnioski.

Inaczej niż przy odrębnej własności lokalu, udział w nieruchomości wspólnej jest pojęciem obcym dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, poza tym, że spółdzielcze własnościowe prawo formalnie obciąża całą nieruchomość spółdzielczą.

Przypomnijmy bowiem, że prawem związanym z prawem własności odrębnego lokalu jest udział w nieruchomości wspólnej, który za nim de facto „podąża” w toku obrotu.

Dlatego też w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu nie płacimy odrębnie podatku od nieruchomości lub opłat przekształceniowych za grunt do urzędów. Spółdzielnie naliczają ten podatek często po prostu do składników czynszowych i odprowadzają ten podatek sami, jako formalnoprawni właściciele nieruchomości.

Inną różnicą jest ta, że właściciel lokalu staje się z mocy prawa członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która zarządzana jest najczęściej w sposób o wiele bardziej przejrzysty od sposobu zarządzania budynkami spółdzielczymi. Osoba uprawniona do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się członkiem spółdzielni mieszkaniowej, która bardzo często posiada rozbudowane struktury i większą biurokrację.

Także wpływ na sposób zarządu taką spółdzielnią jest o wiele mniejszy niż w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Dlatego też często słyszymy o wielu zaniedbaniach i błędach w zarzadzaniu spółdzielniami mieszkaniowymi, co wcale nie oznacza, że każda spółdzielnia mieszkaniowa jest taka sama. Istnieje wiele spółdzielni zarządzanych w sposób profesjonalny i nowoczesny, choć częste są przypadki zarządzania nieprzystające do dzisiejszych czasów.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych nieporównywalnie łatwiejsza jest droga do zmiany zarządu wspólnoty, dzięki czemu konkurencja firm wyspecjalizowanych w zarzadzaniu powoduje profesjonalizację zarzadzania wspólnotami mieszkaniowymi.

Zwracając uwagę na różnice pomiędzy prawem własności lokalu mieszkalnego a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, należy jeszcze wspomnieć o pewnych różnicach w obrocie i obciążaniu tych praw.

Otóż, chwila i skutek przeniesienia obydwu praw znajduje się w całkiem innym momencie.

W przypadku przeniesienia własności lokalu (czy to poprzez sprzedaż, darowiznę, zamianę, itd.), momentem przejścia własności na nabywcę jest moment zawarcia danej umowy w formie aktu notarialnego.

Co ciekawe, w przypadku rozporządzenia spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, momentem przejścia tego prawa na nabywcę nie jest wcale moment zawarcia danej umowy (która również musi być zawarta w formie aktu notarialnego), ale moment wpisu nowego nabywcy do księgi wieczystej. Zasada ta obowiązuje w przypadku, kiedy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu posiada założoną księgę wieczystą.

Taki stan rzeczy może spowodować sytuację, w której w przypadku nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będziemy musieli – jako nabywcy – poczekać na wpisanie nas do księgi wieczystej zanim będziemy mogli np. sprzedać dalej to prawo. A często na taki wpis czeka się długimi miesiącami.

Po drugie, fakt że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest formalnie ograniczonym prawem rzeczowym powoduje, że nie można obciążyć tego prawa innym ograniczonym prawem rzeczowym, chociażby służebnością czy użytkowaniem (z wyjątkiem jednak hipoteki, która jak najbardziej może być ustanowiona na podstawie odrębnych przepisów). Niekiedy w przeszłości notariusze dopuszczali wpisywanie takich obciążeń, jednak po ujednoliceniu linii orzeczniczej co do braku dopuszczalności ustanawiania takich praw na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, obecnie nie jest to możliwe. 

W takim wypadku nie będzie możliwe np. obciążenie służebnością mieszkania tego prawa na rzecz np. rodziców uprawnionego. Często bowiem inni współlokatorzy chcą mieć pewność co do tytułu prawnego do zamieszkiwanego lokalu. W takim wypadku pozostaje jedynie np. sprzedaż bądź darowanie jakiegoś ułamka tego prawa na rzecz rzeczonych rodziców.  

O kolejnej różnicy już wspomnieliśmy. Spółdzielcze własnościowe prawo nie musi mieć bowiem założonej księgi wieczystej. Księgi wieczyste na te prawa mogły być zakładane dopiero od początku lat dziewięćdziesiątych minionego wieku. Obecnie nie ma obowiązku prowadzenia ksiąg wieczystych dla tych praw.

Tym niemniej należy rekomendować zakładanie ksiąg wieczystych na spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu czerpiąc z dobrodziejstw działania ksiąg wieczystych, a więc m.in. z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz z zasady domniemania prawdziwości wpisu. O tych, skądinąd bardzo ważnych zasadach piszemy już w naszym innym artykule. 

SPÓŁDZIELCZE WŁANOŚCIOWE PRAWO A SPÓŁDZIELCZE LOKATORSKIE PRAWO DO LOKALU

O ile spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu porównuje się z prawem własności, o tyle (w dużym uproszczeniu) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu porównuje się z prawem najmu.

Wiele w tym jest racji, gdyż spółdzielcze lokatorskie prawo nie może być przedmiotem obrotu, nie można na to prawo założyć księgi wieczystej, obciążyć, nie poddaje się ono egzekucji. Wiele osób jednak zapomina, że prawo to można mimo wszystko wynająć osobie trzeciej.

Nie jest to prawo dziedziczne i wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego (z wyjątkiem tego, że w małżeństwie zasadniczo pozostaje). Z drugiej strony wiele osób zapomina o tym, że mimo że to prawo wygasa, to roszczenie o ustanowienie tego prawa przechodzi na osoby bliskie, które mogą skutecznie żądać ustanowienia na ich rzecz tego prawa.

Istotną kategorią jest także tzw. wkład mieszkaniowy związany nieodłącznie z tym prawem. Stanowi on część kosztów budowy przypadających na dany lokal. Jako odrębne prawo majątkowe przechodzi on w spadku na spadkobierców.

Spółdzielcze lokatorskie prawo jest nierozłącznie związane z członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej.

Istotną wartością spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jest zagwarantowane przez ustawodawcę roszczenie o przeniesienie własności przedmiotowego lokalu na rzecz uprawnionego z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa – tak jak jest to przy spółdzielczym własnościowym prawie. Różnica często jest tu taka, że przenosząc dany lokal na własność członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo, często musi on więcej dopłacić z tytułu uzupełnienia wkładu budowlanego (nie mylić z wkładem mieszkaniowym).

Często przeniesienie danego lokalu na rzecz uprawnionego z tytułu albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nazywa się przekształceniem tych praw we własność, który to termin także może pojawić się w niniejszym artykule.

NIEUREGULOWANY STAN PRAWNY GRUNTU POD BUDYNKAMI SPÓŁDZIELCZYMI

Na przestrzeni wielu lat narosło wiele nieścisłości odnośnie charakteru gruntu pod budynkami spółdzielczymi.

W przypadku posiadania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (lokatorskiego również), trzeba pamiętać, że tak naprawdę to spółdzielnia mieszkaniowa jest dysponentem tego gruntu i ona podejmuje decyzje z nim związane (jako właściciel) przykładowo chociażby jeśli chodzi o skorzystanie z bonifikaty z tytułu opłat związanych z  przekształceniem gruntu z użytkowania wieczystego w prawo własności.

Trzeba też zaznaczyć, że wraz ze spółdzielnią mieszkaniową współwłaścicielami gruntu mogą być także właściciele mieszkań wyodrębnionych jako odrębne prawa własności („przekształconych na własność”) z tytułu przypisanych do takich lokali udziałów w nieruchomości wspólnej. Mimo takiego stanu rzeczy, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w taki sposób jest skonstruowana, że bardzo ciężko jest zmienić sposób zarządu sprawowany w dalszym ciągu przez spółdzielnię mieszkaniową, z całą biurokratyzacją na czele.

Po drugie, sytuacja, w której pod budynkiem spółdzielni mieszkaniowej działka gruntu nie jest uregulowana prawnie może nastręczać trudności.

Kilka lat temu Sąd Najwyższy orzekł, że w takim wypadku nie ma możliwości założenia księgi wieczystej, mimo tego, że wcześniej wiele sądów dopuszczało taką możliwość.

Co prawda, żadne orzeczenie sądu nie jest źródłem obowiązującego prawa, jednakże po wydaniu tego orzeczenia istnieje bardzo duże ryzyko braku możliwości założenia takiej księgi wieczystej przez sąd na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Kwestie braku uregulowanego gruntu pod budynkami spółdzielni nie należą do częstych, ale mimo wszystko należy takie sprawy zbadać.

Przykładowo w Poznaniu występuje ten problem m.in. na kilku osiedlach mieszkaniowych na Ratajach. Często te sytuacje są pokłosiem przeprowadzanego w czasach PRL wywłaszczania prawowitych właścicieli w zamian za nieadekwatne odszkodowania lub nawet bez takiego odszkodowania.

Na marginesie można wspomnieć o tym, że kwestia możliwości założenia księgi wieczystej jest niebagatelna, i to nie tylko ze względów bezpieczeństwa. Księgi wieczyste są również wykorzystywane przez banki, które kredytują nabywców wpisując do nich hipoteki. Bez księgi wieczystej nie będzie to możliwe, a więc zakup takiego mieszkania na kredyt jest wykluczony.

NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ KUPUJĄC SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU?

Kupując spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy działać z dużą ostrożnością. W tym celu najlepiej posłużyć się polecanym biurem nieruchomości lub inną profesjonalną pomocą prawną ze względu na często występujące zawiłości przy tym prawie.

Kluczowe jest zbadanie tego, w jaki sposób oraz kiedy nastąpiło ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa. Trzeba uważać na to, czy mieliśmy do czynienia w momencie nabycia z tzw. „przymusową współwłasnością” małżonków. Może bowiem się zdarzyć tak, że mimo tego, że spółdzielnia mieszkaniowa zaświadczy, że spółdzielcze własnościowe prawo należy do jednego małżonka, prawda może być nieco inna.

Ważne jest sprawdzenie wszystkich dokumentów związanych z historią obrotu spółdzielczym prawem do lokalu. Na przestrzeni wielu lat dokumenty te miały różny charakter i formy. Jedne były w formie jednostronnych przydziałów spółdzielczych, inne w zwykłej formie pisemnej, a jeszcze inne w formie aktów notarialnych.

Wydobycie wszystkich tych dokumentów staje się kluczowe przy zakładaniu księgi wieczystej na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wiele sądów wieczystoksięgowych wymaga bowiem wykazania całej „historii” danego spółdzielczego własnościowego prawa. Inaczej sąd może oddalić wniosek o założenie księgi wieczystej. Taka sytuacja ma miejsce chociażby w przypadku poznańskiego sądu wieczystoksięgowego.

Ważne jest również zaznaczenie, że formalnie wraz ze sprzedażą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przechodzi na nabywcę prawo do wkładu budowlanego, który stanowi pewnego rodzaju koszt budowy przypadający na dany lokal. Ważne jest, aby się upewnić, że wpłaty z tytułu tego wkładu budowlanego zostały w całości przez sprzedawcę uiszczone. Informacje o spłaconym wkładzie budowlanym spółdzielnia powinna zawrzeć w odpowiednim zaświadczeniu. Jest to o tyle istotne, że spółdzielnie często „dopisują” do kosztów wynikających z wkładu budowlanego różne pozycje, np. koszty docieplenia budynku lub koszty wykupu gruntu zgodnie z nieobowiązującymi już przepisami.

Spółdzielnie także potrafią wymagać, aby przed sprzedażą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ww. koszty zostały w całości spłacone. Często potrafią to być sumy rzędu kilku lub nawet kilkunastu tysięcy złotych.

Po wtóre, spółdzielnia mieszkaniowa powinna poświadczyć o tym, że stan gruntu jest uregulowany.

Kolejną kwestią, na którą należy zwrócić uwagę, to oświadczenie spółdzielni mieszkaniowej odnośnie istnienia bądź nieistnienia założonej księgi wieczystej, o możliwości jej założenia, a także informacja spółdzielni o toczących się postępowaniach lub ewentualnych egzekucjach.

Należy także wymagać od spółdzielni, aby poświadczyła brak zaległości w opłatach z tytułu czynszu za mieszkanie oraz innych zobowiązań uprawnionego.

Nie piszemy w tym miejscu o innych ważnych kwestiach dotyczących nabycia każdej nieruchomości i każdego prawa, o które zapewne zadba chociażby dobre biuro nieruchomości. Skupiamy się w tym miejscu jedynie na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

PODSUMOWANIE

Polska jest krajem o największej liczbie członków spółdzielni mieszkaniowych w całej Unii Europejskiej. Mimo tego, że obecnie spółdzielnie mieszkaniowe rzadko prowadzą działalność deweloperską, spółdzielczość mieszkaniowa w Polsce w dalszym ciągu jest znaczącym elementem zapewniania potrzeb mieszkaniowych ludności.

Nie należy jednak zapominać o tym, że wielokrotnie struktura organizacyjna i sposób zarządzania spółdzielni mieszkaniowych dalekie są od ideału i generują wiele patologii. W wielu przypadkach sprawne i mniejsze organizmy, takie jak wspólnoty mieszkaniowe zdecydowanie lepiej poradziłyby sobie z zarządzaniem zasobem mieszkaniowym.

Chociażby w samym Poznaniu wydaje się, że mamy do czynienia z przerostem wielkości spółdzielni mieszkaniowych, które obejmują wiele tysięcy członków. Szacuje się, że w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Osiedle Młodych” w Poznaniu mieszka ok 75 tys. Ludzi. Jest to jedna z większych spółdzielni mieszkaniowych w kraju. Inne duże spółdzielnie mieszkaniowe w Poznaniu to m.in. Poznańska Spółdzielnia Mieszkaniowa obejmująca m.in. Piątkowo oraz Poznańska Spółdzielnia Mieszkaniowa „Winogrady”.

Po drugie, konstrukcja spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest na tyle zbliżona do konstrukcji prawa własności, że w literaturze często podkreśla się brak logiki w utrzymywaniu spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Mówi się o tworzeniu bytów ponad potrzeby. Wielu znawców tematu postuluje przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności z mocy prawa, tak jak to ostatnio miało miejsce z prawem użytkowania wieczystego gruntu, które przekształciło się pod budynkami mieszkaniowymi automatycznie we własność.

Dopóki jednak mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu w obecnym kształcie, należy pamiętać o odrębnościach prawnych w porównaniu do prawa własności. Jako biuro nieruchomości w Poznaniu wielokrotnie pomagaliśmy w sprzedaży i kupnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i doskonale zdajemy sobie sprawę z konieczności dogłębnego zbadania stanu prawnego takiego prawa, nie tylko przy pomocy informacji ze spółdzielni mieszkaniowych. Doświadczone biuro nieruchomości działające na danym terenie od lat na pewno będzie służyło profesjonalną pomocą. Poza tym, można liczyć na pomoc kancelarii notarialnych, a także innych sprawdzonych osób zawodowo zajmujących się lokalnym rynkiem nieruchomości.