Astons nieruchomości

  • 604-380-020
  • 795-652-241
  • biuro@astons.pl
numer-1-1.png
buttton-2-1.png

DAROWIZNA MIESZKANIA

W artykule tym opisujemy ważne kwestie związane z bardzo częstymi na rynku nieruchomości czynnościami, a więc umowami darowizny. Artykuł ten odnosi się nie tylko do mieszkań, ale też do innych rodzajów nieruchomości

Poniżej opisujemy nie tylko samą umowę darowizny oraz jej skutki i ograniczenia jakie niewątpliwie są, ale także istotne kwestie często pomijane na rynku nieruchomości. Są to m.in. tematy związane ze słabszą ochroną obdarowanego, możliwościami de facto cofnięcia darowizny, ewentualnego obowiązku obdarowanego dokładania się do kosztów życia codziennego darczyńcy, odpowiedzialnością obdarowanego za wyrównanie zachowku, a także odpowiedzialnością podatkową z tytułu otrzymanej darowizny oraz wpływem dokonanej darowizny na późniejszy podział spadku.

Nie zawsze uczestnicy umowy darowizny w pełni zdają sobie z nich sprawę, a często są one dla nich nawet zaskoczeniem. Umowa darowizny może mieć bowiem skomplikowane skutki prawne i podatkowe, co nieraz jest w ogóle pomijane przez strony umowy darowizny.

Poprawne skonstruowanie umowy darowizny oraz świadomość jej plusów i minusów oraz jej skutków jest niezbędnym warunkiem zawarcia tej umowy.

UMOWA DAROWIZNY

Na wstępie wypada zaznaczyć, że darowizna jest umową, a więc do jej przeprowadzenia konieczna jest wola dwóch stron, a więc nie tylko darczyńcy, ale także obdarowanego. Wykluczona jest więc darowizna przeprowadzona bez wiedzy obdarowanego. Obdarowany musi się na nią godzić i być świadomym treści samej umowy.

Darowizna polega na bezpłatnym świadczeniu z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Co ciekawe, oznaczać może nie tylko przesunięcie majątku, typu nieruchomości, pieniądze czy rzeczy ruchome na rzecz obdarowanego, ale także zwolnienie go z obowiązków (z długów) czy też ustanowienie na jego rzecz bezpłatnego prawa (np. nieodpłatnych służebności). Darowizna możne więc polegać zarówno na zwiększeniu aktywów obdarowanego, jak i na zmniejszeniu jego pasywów.

Darowizna jest więc umową, w której jedna strona jest tylko zobowiązana – darczyńca. Obdarowany nie jest tutaj dłużnikiem. W zamian za darowaną rzecz nic nie świadczy, a gdyby tak było, umowa darowizny mogłaby być uznana nawet za nieważną.

Co prawda, w umowie darowizny darczyńca może ustanowić na rzecz obdarowanego tzw. polecenie, ale jest to szczególna kategoria. Polega ona w głównej mierze na nałożeniu na obdarowanego obowiązku jakiegoś zachowania lub świadczenia na rzecz osoby trzeciej, ale jeśli obdarowany nie wykona tego polecenia, to nie jest on za to odpowiedzialny w stosunku do tej osoby trzeciej. Osoba trzecia w takim wypadku nie może żądać wykonania tego polecania. Polecenie nie jest też formą „zapłaty” za rzecz darowaną.

DAROWIZNA JAKO SZCZEGÓLNA CZYNNOŚĆ

Darowizna jest szczególną czynnością pod wieloma względami. Z tego też powodu, ma ona szczególne konsekwencje, o których nie zawsze się niestety mówi.

Darowizna, z punktu widzenia prawa prywatnego, jest czynnością nietypową, gdyż polega ona na świadczeniu tylko jednej strony. Natomiast druga strona nie jest do niczego zobowiązana. Jest to czynność pod tytułem darmym, a nie odpłatnym. 

Dlatego też prawo przyznaje słabszą ochronę obdarowanego, który nieodpłatnie otrzymuje świadczenie od drugiej strony umowy.

Owa słabsza ochrona polega m.in. na tym, że wierzyciel darczyńcy może ją często w dosyć prosty sposób podważyć (oczywiście jeśli darczyńca posiadał długi). Dlatego też darowizna nie jest dobrym pomysłem w przypadku pozbywania się majątku w celu uniknięcia egzekucji z tego majątku. W takim wypadku egzekucja często może być prowadzona z darowanego np. mieszkania, mimo tego, że w międzyczasie zmieniło ono swojego właściciela. Nowy właściciel (obdarowany) nawet nie musi wiedzieć o tym, że darowana nieruchomość jest zagrożona taką egzekucją. Organ egzekucyjny będzie mógł mieć prawo przeprowadzenia z niej egzekucji – a więc przymusowej jej sprzedaży, oczywiście po wydanym wcześniej wyroku sądu.

Poza tym, osłabiona jest ogólna odpowiedzialność darczyńcy w stosunku do obdarowanego z tytułu samej darowizny, a także za ewentualne wady przedmiotu darowizny.

Darczyńca może także w prostszy sposób uchylić się od przeprowadzonej darowizny powołując się na to, że działał w błędzie. Może on więc de facto w łatwiejszy sposób darowiznę „unicestwić”.

ODWOŁANIE DAROWIZNY

Darowizna jest też osłabiona poprzez ewentualną możliwość jej późniejszego odwołania przez darczyńcę, co spowoduje obowiązek jej zwrotu. Mamy więc tutaj do czynienia z nietypowym uprawnieniem darczyńcy – de facto cofnięcia darowizny.

Obdarowany musi jednak w takiej sytuacji wykazać się tzw. rażącą niewdzięcznością, czyli zachować się w stosunku do swego darczyńcy w sposób wysoce naganny z punktu widzenia moralności. Częste i nawet poważne sprzeczki między darczyńcą i obdarowanym raczej tej przesłanki nie spełnią. Musi to być coś wyjątkowo niegodziwego, aby darczyńca miał prawo – kolokwialnie mówiąc – darowiznę cofnąć.

NIEDOSTATEK DARCZYŃCY

Co więcej, często zapomina się o tym, że w razie popadnięcia przez darczyńcę w niedostatek, to na obdarowanym będzie ciążył obowiązek dokładania się do trudnej sytuacji darczyńcy. Może on być zwolniony z tego obowiązku jedynie wtedy, kiedy przedmiot darowizny zwróci.

Wyżej wymienione sytuacje oczywiście nie muszę być zapisywane w samej umowie darowizny, aby były wiążące. Obowiązują one strony umowy niezależnie, czy umieściły te zastrzeżenia w umowie, czy też nie. Wynikają one po prostu z bezwzględnie wiążących przepisów prawa. Jednakże w przeważającej liczbie przypadków, strony umowy o nich nie myślą, a bardzo często po prostu nie wiedzą.

DAROWIZNA A ZACHOWEK

Często także pomija się konsekwencje przekazanych rzeczy (w tym nieruchomości) w darowiźnie w związku ze skutkami wynikającymi z zachowku.

Obdarowany może bowiem w pewnych sytuacjach być postawiony w sytuacji obowiązku zwrotu wartości części darowizny. W przypadku nieruchomości jest to także o tyle ważne, że taki obdarowany może być zmuszony do zwrotu części wartości darowizny po cenie z czasu, kiedy będzie zobowiązany do zwrotu, kiedy to ceny mogą być zupełne inne.

Oczywiście, obowiązek zwrotu części darowizny może nastąpić jedynie w ściśle określonych przez przepisy przypadkach.

Spadkobierca bowiem, któremu nie przypadł należny mu spadek, który normalnie przypadłby mu drogą ustawowego (zwykłego) dziedziczenia, ma prawo żądać pewnej sumy pieniężnej m.in. od innych spadkobierców, ale także od obdarowanych przez spadkodawcę za jego życia. Jest to tzw. prawo do zachowku.

Jeśli danemu spadkobiercy nie uda się uzyskać należnego mu zachowku od innych spadkobierców, może on w dalszej kolejności żądać zwrotu określonych kwot od osób, które zostały obdarowane przez spadkodawcę, przed jego śmiercią.

Jeśli obdarowana osoba nie jest ani spadkobiercą ani osobą samą uprawnioną do zachowku, to wtedy może odpowiadać za zachowek, jeśli darowizna została dokonana nie więcej niż 10 lat przed śmiercią spadkodawcy.

Obdarowane osoby będące jednocześnie spadkobiercami i uprawnionymi do zachowku, mogą odpowiadać za zachowek niezależnie od daty zawarcia umowy darowizny.

Większość obdarowanych wyraża spore zdziwienie, gdy po latach okazuje się, że muszą zwrócić komuś jakieś pieniądze.

Niekiedy sporządza się de facto zamiast darowizn umowy dożywocia, mając na celu skutek polegający na nieuwzględnieniu przedmiotów umowy dożywocia w późniejszych ewentualnych roszczeniach związanych z zachowkiem. Właściciel w ten sposób otrzymanej nieruchomości nie odpowiada również za zachowek. Umowa dożywocia nie jest bowiem darowizną i jako taka nie jest brana pod uwagę przy dziedziczeniu jeśli chodzi o instytucję zachowku. Ma ona jednak podobny skutek – przeniesienia własności nieruchomości, choć różni się pod innymi względami, o których piszemy już w innym artykule.

W każdym razie, wykorzystanie w ten sposób umowy dożywocia jest swojego rodzaju obejściem przepisów prawa o zachowku.

SCHEDA SPADKOWA

Instytucji zachowku nie należy mylić z tematyką schedy spadkowej. Czasem w umowach darowizny bowiem darczyńca – bywa że za sugestią notariusza – oświadcza, że darowizna ma być zwolniona z obowiązku jej zaliczenia na schedę spadkową.

Oświadczenie to ma skutek jedynie w sytuacji, kiedy darczyńca nie pozostawi po sobie testamentu oraz jednocześnie dojdzie do podziału jego majątku spadkowego po jego śmierci.

W takiej sytuacji, jeśli spadkobiercy będą chcieli podzielić majątek po zmarłym, to pomiędzy zstępnymi spadkodawcy (dzieci, wnuki) oraz ewentualnie jego małżonkiem nie bierze się pod uwagę wcześniejszych darowizn (darowizn nie dolicza się do spadku – nie wchodzą one do schedy spadkowej).

W przypadku braku jednak ww. oświadczenia, normalnie taka darowizna jest zaliczana do schedy spadkowej, co oznacza, że w przypadku podziału spadku taki obdarowany de facto dostanie mniej ze spadku, gdyż wcześniej otrzymał już darowiznę za życia spadkodawcy.

Warto więc zwrócić uwagę na potrzebę i skutek wprowadzania do umowy darowizny takiego oświadczenia.

Darczyńca nie ma mimo wszystko jednak takich uprawnień, aby wpłynąć na sam byt późniejszego zachowku ani na jego wysokość. Roszczenie o ewentualny zachowek bowiem nie może być przez nikogo odebrane ani zmieniane.

DAROWIZNA PODATEK

Jak to zwykle bywa w obrocie nieruchomościami, na pierwszy plan mogą wysunąć się sprawy podatkowe związane z przeniesieniem własności nieruchomości.

Jeśli chodzi o podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), to sprawa wygląda o wiele korzystniej w porównaniu do sprzedaży nieruchomości.

Przy darowiźnie notariusz bowiem nie pobiera podatku PCC (podatek od czynności cywilnoprawnej), który przy sprzedaży mieszkania wynosi aż 2% jego wartości. Wyjątkiem może być sytuacja, w której darowizna jest obciążona jakimś długiem, np. związanym z prawem dożywocia lub ze służebnością. W takim wypadku może być naliczony podatek PCC od wartości tego długu lub prawa. Nie dotyczy to jednak samej hipoteki będącej zabezpieczeniem spłacanego kredytu.

PODATEK OD SPADKÓW I DAROWIZN

Po drugie, ustawodawca zasadniczo opodatkowuje wszelkie nieodpłatne korzyści majątkowe podatkiem od spadków i darowizn.

Niewątpliwie, typowym nieodpłatnym świadczeniem jest właśnie darowizna.

Tym niemniej, w gronie najbliżej rodziny zazwyczaj podatek od darowizny nie wystąpi. Ustawodawca przyznaje bowiem ulgę polegającą na pełnym zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn darowizn otrzymanych przez: małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (rodzice, dziadkowie), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Często mówi się o tych osobach, że jest to „zerowa” grupa podatkowa.

Należy jednak pamiętać, że nie należą do tej grupy: ani synowa, ani zięć i ani teściowa. Darując więc np. mieszkanie synowi, który jest w związku małżeńskim, warto upewnić się, aby obdarowaną nie była jednocześnie synowa, chyba że synowa godzi się na zapłatę podatku lub z innych względów tak strony postanowią. Często jednak w takiej sytuacji obdarowanym jest jedynie syn, który przyjmuje darowiznę do swojego majątku osobistego. W ten sposób można uniknąć opodatkowania w całości.

Tak więc darując mieszkanie np. dziecku albo rodzicowi nie płacimy żadnego podatku od spadków i darowizn. Nie musimy nawet dokonywać zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego, jak to jest wymagane w przypadku otrzymania mieszkania w spadku. Ustawodawca zwolnił z tego obowiązku obdarowanego. Notariusz i tak z urzędu przesyła jeden wypis aktu notarialnego umowy darowizny urzędowi skarbowemu.

Na marginesie można zastrzec, że w przypadku, gdy przedmiotem darowizny są środki pieniężne lub rzeczy ruchome, koniecznym jest w takim wypadku zgłoszenie tej darowizny na formularzu SD-Z2 do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od wykonania darowizny.

Darowizna mieszkania lub innej nieruchomości na najbliższego członka rodziny jest więc stosunkowo tanim sposobem przeniesienia własności, co może być kuszące dla niektórych dłużników, którzy w ten sposób starają się uciec od egzekucji z takiego majątku. Jest to jednak ruch bardzo ryzykowny ze względu na relatywnie łatwy sposób uznania takiej umowy darowizny za bezskuteczną w stosunku do wierzyciela, o czym była mowa już wyżej.

W ramach ciekawostki można wspomnieć o tym, że polski ustawodawca w sposób bardzo korzystny dla podatnika podchodzi do przesunięć majątkowych w gronie najbliższej rodziny dając znaczne ulgi podatkowe. W wielu innych państwach europejskich całkowite zwolnienie osób najbliższych z podatku od spadków i darowizn nie jest bowiem powszechne.

W przypadku darowizny nieruchomości osobie spoza tzw. „zerowej’ grupy podatkowej istnieje obowiązek zapłaty podatku, który oblicza się w relacji do wartości darowizny oraz biorąc pod uwagę w ramach której grupy podatkowej darowizny dokonujemy, a jest ich trzy – nie licząc tzw. „zerowej”. Podatek od darowizny wzrasta więc wraz z „oddalaniem” się od więzów rodzinnych.

Często podatek taki może być bardzo wysoki. Przykładowo, darując mieszkanie warte 300.000,- zł osobie obcej (III grupa podatkowa), czyli np. znajomemu lub dalszemu krewnemu obdarowany będzie zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn w wysokości prawie 58.000,- zł.

PODATEK DOCHODOWY

Nie należy również zapominać o podatku dochodowym przy sprzedaży nieruchomości otrzymanej wcześniej drogą darowizny, jeśli od zawarcia umowy darowizny nie minęło pięć pełnych lat kalendarzowych.

Przypomnijmy ogólną zasadę. Otóż, w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w czasie krótszym niż ostatnich pięć pełnych lat kalendarzowych, sprzedający jest obowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

W sytuacji sprzedaży otrzymanego drogą darowizny mieszkania w tym terminie pozycja podatkowa sprzedającego nie jest korzystna, gdyż przeważnie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego wynoszącego 19% w zasadzie od ceny sprzedaży takiej nieruchomości. Nie mamy tutaj bowiem do czynienia z wysokimi kosztami uzyskania przychodów (sprzedający bowiem nabył nieruchomość nieodpłatnie).

Inaczej sytuacja się przedstawia, jeśli sprzedający nabył nieruchomość drogą kupna, a więc płacąc za nią określoną kwotę. W takim przypadku mamy koszt uzyskania przychodu, jakim jest cena nabycia, która zmniejsza nam – często znacznie – dochód do opodatkowania.

Stąd też bardziej opłaca się sprzedającym, którzy otrzymali nieruchomość drogą darowizny w ostatnich pięciu pełnych latach, albo poczekać ze sprzedażą nieruchomości do czasu upływu tych pięciu pełnych lat, albo skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej i przeznaczyć uzyskany przychód ze sprzedaży mieszkania na cele mieszkaniowe. Wtedy oczywiście podatku dochodowego nie zapłacimy.

Nie każdy jednak ma taką możliwość lub konieczność.

Na marginesie można wspomnieć o pewnym skomplikowaniu w obliczeniach odpowiedniego podatku dochodowego do zapłaty lub samego rozliczenia podatkowego.

Takie rozliczenia wcale nie muszą być proste ze względu na różny charakter różnych wydatków, które albo mogą zwiększyć koszty uzyskania przychodu albo mogą obniżyć sam przychód albo mogą stanowić tzw. wydatki na cele mieszkaniowe. Każdy z wydatków poniesionych lub planowanych musi zostać zakwalifikowany do ww. kategorii. Są także takie wydatki, które w ogóle nie powinny być zaliczane do jakiejkolwiek ww. kategorii. Często również bywa tak, że podatnik w ogóle nie jest świadomy możliwości rozliczenia pewnych wydatków w celu zmniejszenia podatku do zapłaty. Możemy tu wymienić takie wydatki, jak m.in: taksa notarialna, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie biura nieruchomości, podatek od spadków i darowizn, nakłady na podniesienie wartości nieruchomości, wydatki na cele mieszkaniowe. Każdy z tych wydatków, pod pewnymi warunkami, będzie mógł być rozliczony w toku obliczenia podatku do zapłaty.

Jako biuro nieruchomości pomagamy swoim klientom nieodpłatnie w rozliczeniu się z takiego podatku oraz wypełnieniu stosownej deklaracji podatkowej w tym celu.

PODSUMOWANIE

Umowa darowizny jest często dobrym sposobem przesunięcia majątku pomiędzy różnymi osobami. Najczęściej takie przesunięcia majątkowe mają miejsce w gronie najbliższych ze względu zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, a przy okazji przeważnie brak podatku PCC. Ustawodawca daje tutaj sporą ulgę ułatwiając najbliższej rodzinie dysponowanie między sobą wypracowanym majątkiem.

Z drugiej strony, umowa darowizny nie jest pod wieloma względami tak chroniona przez ustawodawcę, jak chociażby umowa sprzedaży. Darowizna nie zawsze bowiem może mieć charakter w pełni definitywny. W wielu wypadkach osoba trzecia może ją podważyć, a czasem darczyńca ją wręcz odwołać. W niektórych wypadkach może być prowadzona egzekucja z przedmiotu darowizny z tytułu długów darczyńcy. W przypadku wystąpienia wad przedmiotu darowizny, trudniej jest obdarowanemu wyegzekwować np. ich naprawę. W przypadku natomiast popadnięcia darczyńcy w niedostatek, obdarowany ma obowiązek mu pomagać lub zwrócić przedmiot darowizny. Obdarowany także w niektórych przypadkach może być pociągnięty do odpowiedzialności za zachowek. Poza tym, może pojawić się problem ze sprzedażą darowanej nieruchomości, ze względu na wysoki podatek dochodowy od dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży. Inną sprawą jest obowiązek zaliczenia darowizn do schedy spadkowej.

Widzimy więc, że umowa darowizny mieszkania lub innego rodzaju nieruchomości może mieć różne konsekwencje, które mogą ujawnić się nawet po latach.

Dlatego też, zawarcie umowy darowizny musi być poprzedzone analizą całej sytuacji. Warto zapoznać się z możliwymi skutkami takiej darowizny i ewentualnymi przyszłymi obowiązkami obdarowanego.