ZADATEK CZY ZALICZKA

CO TO JEST ZADATEK

Zadatek jest rodzajem postanowienia umownego, którego znaczenie polega na tym, że jeśli jakieś pieniądze lub rzeczy dane są przy zawarciu danej umowy, domniemywa się, że te pieniądze i rzeczy stanowią właśnie zadatek.

Zadatek polega na tym, że jeśli po wpłacie zadatku jedna strona nie wykona umowy, druga strona może ten zadatek zachować, a jeśli go sama dała – może w tym wypadku domagać się podwójnej wartości tego zadatku.

Widzimy więc, że termin „zadatek” odnosi się zarówno do postanowienia umownego, jak i do samej kwoty pieniędzy lub pewnych rzeczy, które są dane przy zawarciu umowy. Prawie zawsze jednak chodzi o pieniądze, a nie o rzeczy, które zdecydowanie trudniej jest rozliczyć, przechować i przenosić.

W literaturze często podkreśla się, że zadatek stanowi pewnego rodzaju umowę lub postanowienie umowne o charakterze realnym. Oznacza to, że dochodzi do niego w momencie faktycznego przekazania zadatku, a nie w momencie zawarcia danego postanowienia, co ma swoje konsekwencje, o czym w dalszej części.

Co dzieje się z zadatkiem w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron opisaliśmy powyżej. Nadmienić też trzeba, że to niewykonanie oznacza, że dana strona z jej wyłącznie winy nie wykonuje umowy, co musi być wykazane przez stronę, która domaga się konsekwencji zastosowania zadatku.

Co więcej, nie należy zapominać także o tym, że wpierw trzeba od umowy odstąpić, aby móc zachować zadatek lub domagać jego podwójnej wysokości. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy nie wymaga szczególnej formy, jednak najlepiej jest wysłać takie oświadczenie do drugiej strony umowy pocztą listem poleconym. Nawet jeśli umowa została zawarta w formie szczególnej, np. aktu notarialnego, takie oświadczenie w zwykłej formie pisemnej także będzie w pełni skuteczne. 

W przypadku jednak niedojścia do zawarcia umowy z winy obu stron lub z powodu okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (np. chociażby w przypadku przeprowadzonej kwarantanny z powodu zagrożenia koronawirusem i niemożności zawarcia umowy)– wtedy zadatek powinien zostać zwrócony w nominale.

W praktyce, często może dochodzić do sporu pomiędzy stronami umowy ujawniającym się na tle zawinienia jednej bądź drugiej strony. Dlatego już w tym miejscu należy zaznaczyć, że sporów tych można zawczasu uniknąć konstruując dobrą umowę. W jaki sposób konstruować taką umowę – na przykładzie umowy przedwstępnej sprzedaży – piszemy w naszym jednym z poprzednich artykułów.

W przypadku natomiast wykonania umowy, zadatek zostaje zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. W razie rozwiązania umowy – zadatek jest zwracany stronie dającej.

ZADATEK KC

Zadatek jest pewną regułą interpretacyjną opisującą znaczenie dania pieniędzy lub rzeczy przy zawarciu umowy. Reguła ta jest opisana w art. 394 kc.

Trzeba jednak od razu zrobić zastrzeżenie, że ta reguła obowiązuje, jeśli strony nie nadały zadatkowi znaczenia innego lub w przypadku, jeśli strony łączył inny zwyczaj.

Można bowiem sobie wyobrazić, że strony uzgodnią zwrot zadatku w potrójnej, a nie podwójnej wysokości. Albo, że zadatek jest zwracany w przypadku wykonania umowy. Zaznaczyć od razu trzeba, że sądy wypowiadały jednak opinię, że swoboda uzgodnień w znaczeniu zadatku leży po stronie osób zawierających daną umowę, jednak o ile nie sprzeciwia się to zasadzie symetryczności zadatku. Zadatek bowiem powinien pełnić funkcję wzmacniającą umowę w interesie obydwu stron. Wszelkie postanowienia konstruujące zadatek tylko w interesie jednej strony, bez konsekwencji dla drugiej mogą być więc ostatecznie kwestionowane.

Wiele też mówi się o tym, czy skoro ustawodawca użył sformułowania, że zadatek musi być dany „przy” zawarciu umowy, to oznacza to brak możliwości dania zadatku po zawarciu umowy. Pomimo wcześniejszych wątpliwości sądów, obecnie raczej w sposób niebudzący wątpliwości przyjmuje się, że strony mogą umówić się, żeby wręczyć zadatek już po zawarciu umowy. Rekomenduje się jednak zachowanie jak najmniejszego odstępu czasowego pomiędzy zawarciem umowy, a wręczeniem zadatku. Wielu znawców tematu stoi jednak na stanowisku, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby zadatek został wpłacony znacznie później po zawarciu umowy, czy też uzupełniany kilkoma wpłatami w terminie późniejszym. Do tego bowiem upoważnia strony zasada swobody zawieranych umów.

Powszechnie uznaje się, że zadatek może być płatny przelewem.

Jednakże zastrzec trzeba w tym miejscu, że ustawodawca nie określa ww. zasad rozumienia zadatku, a ww. zasady powstały w toku interpretacji przepisów, która nie jest wiążąca dla kolejnych składów orzekających, które to składy mogą interpretować znaczenie zadatku w odmienny sposób. Tym niemniej, w praktyce kierują się one dominującą linią orzeczniczą, która w miarę liberalnie podchodzi do uzgodnień stron znaczenia zadatku, jednakże pod pewnymi warunkami opisanymi powyżej.

RÓŻNICA MIĘDZY ZADATKIEM A ZALICZKĄ

W praktyce działalności biur nieruchomości, powstają często zapytania odnośnie różnic pomiędzy zadatkiem a zaliczką.

Zaliczka nie jest nawet wymieniana przez ustawodawcę w przepisach. Przyjmuje się jednak, że stanowi ona część świadczenia. W przypadku więc braku dojścia do obowiązku zapłaty lub wykonania całości świadczenia, zaliczka zawsze będzie podlegać zwrotowi (jako tzw. nienależne świadczenie). Chociaż znów – w przypadku odmiennych zastrzeżeń umownych – można poddać zaliczkę innemu działaniu.

Przeważnie jednak zaliczka ulegnie zwrotowi, chyba ze dojdzie do wykonania umowy, to wtedy zalicza się ją na poczet świadczenia strony, która ją dała.

Różnica między zadatkiem a zaliczką w ogólnie przyjętym znaczeniu jest więc diametralna. Zadatek stanowi lepszą gwarancję wykonania danej umowy ze względu na konsekwencje w postaci ewentualnej utraty zadatku lub obowiązku zwrotu podwójnej jego wartości w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron.

Zaliczka stanowić może jednak czasem dobre rozwiązanie dla tego, kto ją otrzymuje, gdyż w przypadku niedojścia do zawarcia umowy z przyczyn leżących po stronie osoby ją dającej, druga strona może potrącić otrzymaną zaliczkę z ewentualnym odszkodowaniem za niedojście do wykonania umowy i innymi ewentualnymi należnościami, jeśli takowe występują.

Na marginesie można dodać, że można spotkać się również z innymi rodzajami wpłat przy zawarciu danej umowy. Może to być bowiem rodzaj odstępnego czy kaucji na zabezpieczenie danej wierzytelności.

Nie ulega jednak wątpliwości, że każda wpłata pieniędzy powinna być dostatecznie opisana pod względem jej znaczenia, tak aby nie było żadnych wątpliwości, czy mamy do czynienia z zadatkiem, zaliczką, kaucją czy odstępnym.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA ZADATEK

Zadatek jest najczęściej wykorzystywana w umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Stanowi on bowiem dobry sposób na „związanie” stron umowy, które poddają się wzajemnymi ewentualnymi finansowymi  konsekwencjami w przypadku uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży (czyli w przypadku braku wykonania umowy przedwstępnej przez jedną ze stron).

Warto wspomnieć w tym miejscu, w kontekście zawieranych umów przedwstępnych, że dosyć sporna jest wśród znawców tematu maksymalna wysokość zadatku. Na pewno zadatek nie może się równać wysokości samego głównego świadczenia (np. cenie sprzedaży nieruchomości). Sprzeciwia się to bowiem naturze samej instytucji zadatku.

Często się jednak dopuszcza zadatki w wysokości przekraczającej nawet połowę świadczenia głównego i większe. Wszelkie głosy o niedopuszczalności zastrzegania zadatku w wysokości ok 30% lub 50% nie mogą znaleźć oparcia w literaturze lub orzecznictwie.

Kwestia wysokości zadatku zasadniczo jest więc zostawiona w dyspozycji stron umowy.

Na pewno im większy zadatek, tym mocniejsze związanie stron umowy, bo tym boleśniejsze konsekwencje w przypadku braku dojścia do zawarcia np. przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości z winy jednej ze stron (a więc wykonania umowy przedwstępnej przez jedną ze stron).

W przypadku zdecydowania stron co do przyszłej sprzedaży lub nabycia danej nieruchomości opowiadamy się za zastrzeganiem zadatku przynajmniej 5-cio cyfrowego chociażby z jednej przyczyny, o której nie zawsze się mów.

Zadatek bowiem traktowany jest jako surogat odszkodowania. Przyjmuje się, że zastrzegając zadatek strony decydują się, że jego działanie jest rodzajem odszkodowania w przypadku niedojścia do zawarcia umowy.

W przypadku braku zawarcia zadatku w umowie przedwstępnej, stronom pozostanie zasadniczo prawo do odszkodowania. Odszkodowanie to jednak przeważnie nie będzie wysokie, gdyż ogranicza się ono mocą ustawy do tzw. ujemnego interesu umownego. Oznacza to, że strona przeważnie będzie mogła domagać się od drugiej strony zwrotu opłat poniesionych w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, jak np. opłat notarialnych oraz ewentualnie innych pobocznych kosztów. Nie będzie ona raczej mogła domagać się utraconych korzyści w postaci odszkodowania z tytułu braku kupna nowej nieruchomości czy odszkodowania z tytułu niewywiązania się z innej umowy, która może być o wartości o wiele większej.

Trzeba również pamiętać o innej kwestii, o których pisaliśmy w artykule dotyczącym umów przedwstępnych. Otóż w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, mamy do czynienia z tzw. mocniejszym skutkiem umowy. Polega on na tym, że w przypadku uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez jedną ze stron, druga strona może wymusić zawarcie umowy przyrzeczonej przy pomocy sądu. W przypadku natomiast zastrzeżenia zadatku, ma ona również wybór skorzystania z właśnie tego zastrzeżenia. W takiej sytuacji zwiększa się liczba argumentów w ewentualnych rozmowach z uchylającą się stroną.

PODSUMOWANIE

Podsumowując, należy opowiedzieć się zasadniczo za zastrzeganiem instytucji zadatku w umowach, a w szczególności w umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Umowy są bowiem zawierane po to, aby je wykonywać. Jest to co prawda truizm, ale temu służy właśnie zadatek – aby wzmocnić pewność wykonania umowy.

Z drugiej strony, mogą wystąpić również takie okoliczności, że zarówno sprzedawca, jak i nabywca nie chcą się związywać umową przedwstępną w silny sposób i dają sobie tylko czas na przygotowanie ewentualnej umowy sprzedaży. Rozważają oni bowiem także inne opcje. W takiej sytuacji mogą zastrzec zaliczkę oraz jednocześnie sporządzić umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej. Ewentualnie, mogą też zastrzec zadatek na stosunkowo niskim poziomie.

Może jednak wystąpić sytuacja, w której interesy obu stron są nieco rozbieżne i jednej stronie zależy na mocnym związaniu w celu zawarcia umowy sprzedaży, a drugiej niekoniecznie (z rożnych względów). Powstaje wtedy pytanie, w jaki sposób zawrzeć ewentualną umowę.

Należy też pamiętać o tym, że często strony zastrzegają zadatek w formie przelewu pieniędzy, co jest dopuszczalne, jak to zostało powyżej opisane. Pytanie może jednak tutaj powstać następujące: Co jeśli po zawarciu umowy przelew nie nastąpi? W takim wypadku niestety strony w dalszym ciągu pozostają związane umową, ale bez zadatku, do którego zawsze dochodzi – jak było to opisane także powyżej – dopiero z momentem wręczenia pieniędzy lub rzeczy, a więc z momentem przelania pieniędzy w przypadku tego sposobu rozliczenia zadatku. W takim przypadku należałoby uzgodnić w umowie prawo do jej odstąpienia na rzecz strony, która w uzgodnionym terminie takiego zadatku nie otrzyma, gdyż inaczej nie będzie ona mieć praktycznie żadnego zabezpieczenia wykonania umowy, która dalej będzie wiążąca.

Między innymi właśnie w tego typu przypadkach z pomocą może przyjść dobre biuro nieruchomości, które podpowie różne rozwiązania kompromisowe, a także pomoże ułożyć wzajemny stosunek prawny w taki sposób, aby zminimalizować pole do nadużyć i nadinterpretacji.

Pomoże też ono dokładnie sprecyzować z jakim charakterem zapłaty mamy do czynienia: czy jest to zadatek, zaliczka, odstępne, kaucja lub zapłata o innym charakterze uzgodnionym w umowie przez strony i czy zastrzeżenie takie będzie skuteczne w świetle prawa.