MIESZKANIE W KAMIENICY

Aczkolwiek wybór takiego lokalu mieszkalnego w kamienicy musi być poprzedzony dogłębną analizą, o czym często zapomina się na tym rynku nieruchomości.

Zapraszamy do lektury!

MIESZKANIE W STAREJ KAMIENICY – POPULARNOŚĆ

Obecna popularność mieszkań w starych kamienicach wynika z wielu względów. W miastach o bogatej historii kamienice były wznoszone wzdłuż traktów handlowych, blisko ścisłego centrum miasta. Najczęściej takie ulice z kamienicami pozostały do dnia dzisiejszego. Są to jedne z lepszych lokalizacji w mieście – blisko centrum lub wręcz w ścisłym centrum miasta.

Kamienice położone są bowiem najczęściej w miejscu, gdzie toczy się centrum życia miejskiego, w tym biznesowego i kulturowego. Blisko też jest do wszelkiej infrastruktury, typu: komunikacja miejska, sklepy, urzędy, szkoły, banki i inne placówki. Takie kamienice budowane były przeważnie ponad 100 lat temu i dawniej.

Kamienice te znajdują się w lokalizacjach typu premium, stanowiących łakomy kąsek dla wszelkich deweloperów, którzy odczuwają brak podaży tego typu terenów w ścisłym centrum miasta.

W miarę rozwoju i rozrostu miast, kamienice pojawiały się w oddaleniu od centrum, jednak w lokalizacjach odznaczających się wciąż świetnym skomunikowaniem i infrastrukturą. W Poznaniu są to przykładowo dzielnice takie, jak: Jeżyce czy Wilda. Lokalizacje te także odznaczają się podobnymi cechami, jak kamienice w ścisłym centrum miasta. Obecne miasta są bowiem rozciągnięte w przestrzeni i relatywnie dobrze połączone są poprzez infrastrukturę wewnętrzną. Nie mówimy w tym miejscu rzecz jasna o obrzeżach takich miast.

Lokalizacja takich budynków jest więc pierwszym i najważniejszym powodem ich popularności wśród inwestorów. Nawet w dzielnicach oddalonych nieco od ścisłego centrum trudno obecnie o wolną przestrzeń pod zabudowę. Firmy deweloperskie ponoszą znaczne środki w celu pozyskania takich wolnych miejsc pod zabudowę, których jest coraz mniej. Powstają więc często tzw. plomby lub budynki o małej powierzchni zabudowy.

W ostatnim czasie rozwija się prężnie także rynek mieszkań w kamienicach o charakterze premium. Kamienice takie łączą w sobie XIX-wieczny styl z nowoczesnymi rozwiązaniami, typu: nowoczesna winda, przeszklenia, parking podziemny, bogate posadzki i elementy z litego drewna, a nawet konsjerż. Ceny tego typu mieszkań w dużych miastach zaczynają się często grubo powyżej 10.000,- zł za 1 metr kwadratowy.

POZOSTAŁE PLUSY MIESZKANIA W KAMIENICY

Często mówi się, że stare kamienice są budynkami z „duszą”. Odznaczają się one bardzo ciekawym sposobem wykonania i wzornictwem, którego nie używa się już w nowym budownictwie.

Kamienice odznaczają się przestronnością oraz wysokością pomieszczeń, która przekracza 3 metry, podczas gdy tradycyjnie buduje się mieszkania z sufitami na wysokości około 2,4 m.

Lokale w kamienicach są dużo większe, z dużo większymi pomieszczeniami. Często mamy do czynienia z oryginalnymi podłogami i posadzkami, które odnowione dodają dodatkowego uroku.

Bardzo często kamienice są wzbogacone o liczne płaskorzeźby i portale, malownicze wykusze i balkony, zdobienia w bramie wejściowej i na klatach schodowych, fasety i stiuki oraz inne sztukaterie i dzieła rzemieślnicze.

Warto bowiem pamiętać, że wiele z kamienic było wykonywanych i zdobionych przez najlepszych rzemieślników żyjących w ówczesnej Polsce. Miało to również wpływ na jakość budownictwa, gdyż kamienice takie budowane były niezmiernie solidnie. Na marginesie można dodać, że takie grube mury wpływają m.in. na dobrą izolację hałasów. Wiele z nich ma również bogatą historię.

Wszystko to powoduje, że taki „towar” na rynku nieruchomości jest unikalny, a to również powoduje wysoką wartość takiego „towaru” i wzrost cen.

Warto w tym miejscu wspomnieć również o funkcjonalności i potencjale takich lokali mieszkalnych w kamienicach, które posiadać mogą wyjątkowe możliwości aranżacji przestrzeni.

Jak to zostało wspomniane wyżej, mieszkania takie są spore. Można więc je odpowiednio podzielić, nawet dzieląc poszczególne pomieszczenia. Ponadto, wysokość pomieszczeń, która może sięgać 3,4 m i nawet wyżej daje możliwość zrobienia antresol, co de facto powiększa powierzchnię mieszkalną.

MINUSY MIESZKANIA W KAMIENICY

Czy jednak mieszkanie w kamienicy odznacza się samymi plusami. Niestety nie.

Deweloperzy często muszą zmierzyć się z wysokimi kosztami odrestaurowania takich kamienic,

Często trzeba wymienić wszystkie instalacje, a nierzadko inne części, np. stare stropy. W kamienicach bardzo prestiżowych i nastawionych na najwyższy segment rynku trzeba również wmontować szyb windy, a nierzadko wybudować parking podziemny. Trzeba również uporać się z przepisami dotyczącymi ochrony zabytków, gdyż bardzo często kamienice są albo zabytkami, albo przynajmniej znajdują się w strefie ochrony konserwatorskiej.

Często trzeba pozbyć się też starych pieców kaflowych i podłączyć kamienicę do ogrzewania miejskiego bądź zainstalować indywidualne piece gazowe lub elektryczne. Ewentualnie trzeba też przeprowadzić remont dachu i elewacji lub uporać się z wilgocią.

Sama konserwacja i remont licznych zdobień kamienicy jest także niezwykle kosztowna i czasochłonna.

Wszystko to wpływa na wysokość ostatecznej ceny sprzedaży mieszkania w kamienicy.

Część z tych opłat ponoszą sami inwestorzy nie tylko w cenie. Wiele lokali w kamienicy sprzedawanych jest także w stanie do remontu. Często większe remonty zasilane są pieniędzmi z kredytu, który zaciąga ukształtowana wspólnota mieszkaniowa.

Potrzeby remontowe oraz większa kubatura mieszkań oznacza często wyższe opłaty za mieszkanie i za media, np. ogrzewanie.

Często stare kamienice nie posiadają windy, a ze względu na wyższe kondygnacje, aby dostać się na wyższe piętro potrzeba przejść przez wyższe i liczniejsze schody.

Doświetlenie niektórych części mieszkalnych nie musi być też odpowiednie. Przykładowo okna wychodzące na oficynę i podwórko kamienicy często nie są dostatecznie doświetlone. Położenie kamienicy wzdłuż głównej ulicy może wiązać się z hałasami i zanieczyszczeniami na elewacji od miejskiego ruchu samochodowego.

Trudno też oczekiwać zewnętrznego docieplenia kamienicy styropianem w przypadku podlegania budynku pod ochronę konserwatorską.

W przypadku braku parkingu podziemnego mogą też istnieć problemy z zaparkowaniem samochodu nawet w płatnej strefie, ze względu na położenie kamienicy albo w centrum, albo w jego okolicy, gdzie najczęściej były budowane kamienice.

Należy także zwrócić uwagę na fakt, że bardzo często dokumentacja budowlana starych kamienic jest niestety niekompletna.

NA CO WIĘC ZWRÓCIĆ UWAGĘ KUPUJĄC MIESZKANIE W KAMIENICY

Kupując mieszkanie w kamienicy należy szczególnie przeanalizować dokumenty księgowe wspólnoty mieszkaniowej oraz stan właścicielski takiej wspólnoty i kamienicy.

Koszty remontów i rewitalizacji kamienicy są bardzo znaczące i często zdarza się, że koszty te cedowane są właśnie na mieszkańców kamienicy. Wspólnota nierzadko zaciąga też kredyt bądź podnosi stawkę funduszu remontowego. Wszystko to może powodować bardzo wysokie opłaty za mieszkanie płacone w formie opłat do wspólnoty.

Należy także zbadać stan gotówki na koncie wspólnoty, przeprowadzone i planowane remonty oraz przeanalizować dokumentację księgową wspólnoty, m.in. rachunek zysków i strat, bilans, przepływy gotówkowe i stan kasy. Niezbędne też będzie zaznajomienie się z przeprowadzanymi w przeszłości remontami oraz potrzebami remontowymi kamienicy, które mogą spowodować w bliższej lub dalszej przyszłości podniesienie opłat czynszowych. Informacje o tych remontach zamieszczone są w dorocznych planach gospodarczych jakie wspólnota powinna uchwalać.

Niezbędnym jest też sprawdzenie ewentualnych zadłużeń wspólnoty oraz wypłacalności poszczególnych członków wspólnoty. Często bowiem w starym budownictwie mogą mieszkać rodziny lub osoby bardzo ubogie, które nie radzą sobie z bieżącymi opłatami, nie mówiąc już o mogących występować patologiach w niektórych mieszkaniach, jak przemoc czy alkoholizm.

Dany członek wspólnoty ma prawo dostępu do tych wszystkich informacji, a zarządcy wspólnoty nie mogą zasłaniać się ochroną danych osobowych w takim wypadku, co potwierdziło ostatnie orzecznictwo.

Należy też przyjrzeć się strukturze całej wspólnoty mieszkaniowej, tzn. liczbie członków wspólnoty i rozkładzie udziałów we wspólnocie mierzonych powierzchnią użytkową lokali. Może bowiem się zdarzyć sytuacja, w której istnieją jacyś większościowi właściciele, którzy posiadają ponad 50% udziałów, co oznacza możliwość przegłosowywania istotnych uchwał dla całej wspólnoty, które wcale nie muszą być w interesie mniejszościowych i pojedynczych udziałowców. Często takim większościowym udziałowcem jest osoba prywatna lub jakaś spółka albo podmiot publiczny, np. miasto, które wynajmuje swoje lokale ludziom uboższym i potrzebującym.

Nie można również zapominać o rzeczach, które należy sprawdzić kupując jakiekolwiek mieszkanie – nie tylko w kamienicy, a więc w skrócie – dokumentacja związana z mieszkaniem, stan techniczny oraz osoba sprzedawcy. O tym wszystkim piszemy w naszym artykule na temat tego, jak wygląda sprzedaż mieszkania.

Wszystkie wyżej wymienione kwestie powinno sprawdzić dobre biuro nieruchomości w przypadku kupna takiego mieszkania, za jego pośrednictwem.