Astons nieruchomości

  • 604-380-020
  • 795-652-241
  • biuro@astons.pl
numer-1-1.png
buttton-2-1.png

SŁUŻEBNOŚCI

Tematyka służebności jest często komentowana i opisywana chociażby na różnych stronach internetowych. Tradycyjnie jednak, zauważamy, że część opracowań jest albo niekompletnych, albo nie porusza wielu istotnych spraw związanych ze służebnościami i tematów, które mogą mieć miejsce w praktyce.

Wiedza pobrana z przysłowiowej Wikipedii oraz portali branżowych nie zawsze jest więc wystarczająca.

Poniżej prezentujemy nasze stanowisko opisujące tematykę służebności, które oparte jest również na zebranych doświadczeniach na rynku nieruchomości w Poznaniu.

Z drugiej strony, musimy zastrzec, że tematyka służebności jest niezwykle bogata i nie sposób jej przedstawić w dość krótkim artykule. Tym niemniej można pokusić się o opis najważniejszych i najbardziej praktycznych uwarunkowań dotyczących służebności pamiętając, że kilka kwestii jest jedynie wzmiankowanych lub pominiętych.

CO TO JEST SŁUŻEBNOŚĆ?

Należy najpierw umiejscowić służebności wśród wszystkich praw rzeczowych oraz praw podmiotowych o charakterze majątkowym. Nie ulega bowiem wątpliwości, że służebności są prawami rzeczowymi, a w szczególności ograniczonymi prawami rzeczowymi. Oznacza to, że są prawami na rzeczy cudzej. Z tego względu występują obok takich praw, jak użytkowanie, hipoteka czy zastaw. Pełnią jednak nieco inną funkcję.

Można w uproszczeniu powiedzieć, że służebności stanowią wiązkę praw, które w określonym zakresie ograniczają cudze prawo własności (a także użytkowania wieczystego) innej nieruchomości. W ten sposób dają korzyść innemu podmiotowi, który z tej wiązki praw może korzystać właśnie kosztem ograniczonej w ten sposób nieruchomości lub użytkowania wieczystego gruntu.

Z prawnego punktu widzenia służebności oprócz tego, że są ograniczonymi prawami rzeczowymi, są również prawami związanymi z nieruchomością władnącą (w przypadku kiedy mamy do czynienia z występowaniem nieruchomości władnącej, o czym poniżej). Nie mogą więc być zbyte bez nieruchomości władnącej na podobnej zasadzie – można powiedzieć – jak udział w nieruchomości wspólnej przyporządkowany do danego lokalu. Jako prawa związane z nieruchomością są formalnie częściami składowymi tej nieruchomości, które jak to zostało zaznaczone powyżej – nie mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu.

Służebności przeważnie występują w stosunkach sąsiedzkich i przeważnie dotyczą nieruchomości gruntowych. Nie oznacza to jednak, że nie mogą występować przy nieruchomościach nie sąsiadujących ze sobą, a nawet odległych od siebie lub w przypadku nieruchomości lokalowych czy budynkowych.

RODZAJE SŁUŻEBNOŚCI

Pierwszy podział odnosi się do służebności czynnych i biernych. Większość służebności występujących w praktyce to służebności czynne, a więc takie, które polegają na tym, że każdoczesny właściciel jednej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) może korzystać w określony sposób i w określonym zakresie z drugiej nieruchomości (nieruchomości obciążonej, służebnej).

Należy zaznaczyć, że owo korzystanie nie może polegać na pełnym korzystaniu z drugiej nieruchomości. Musi ono mieć określony sposób korzystania i jego zakres. Wybór sposobu korzystania z nieruchomości obciążonej ustawodawca pozostawia w zasadzie stronom umowy, a więc właścicielom obu nieruchomości. Mogą oni dosyć swobodnie określić owo korzystanie, które stanowi otwarty katalog czynności.

Najczęściej mówi się o służebności drogowej, która polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może przejeżdżać lub przechodzić przez nieruchomość obciążoną. Możemy jednak mieć również do czynienia ze służebnością polegającą na czerpaniu wody, wypasu bydła, uprawy określonych roślin na nieruchomości obciążonej, a także na przeprowadzeniu określonych instalacji (wodociąg, gaz, linie energetyczne). Można sobie wyobrazić służebność polegającą na możliwości zbudowania określonego obiektu na nieruchomości obciążonej i korzystania z niego.

W stosunku do nieruchomości zabudowanych budynkiem lub lokali można wymienić służebność polegającą na prawie przechodu przez określone pomieszczenie, lub korzystanie z niego, służebność polegającą na korzystaniu z przyległego do lokalu ogródka będącym formalnie częścią nieruchomości wspólnej, a także służebność polegającą na mieszkaniu w lokalu lub budynku, która jest bardziej rozległa i stanowi osobny typ służebności, o czym poniżej.

Druga grupa służebności to służebności bierne. Polegają one na tym, że każdoczesny właściciel nieruchomości obciążonej nie może wykonywać określonych praw związanych z jego prawem własności nieruchomości. Można tu wymienić przykładowo zakaz określonej zabudowy, zakaz budowania obiektów wyższych od określonego poziomu, czy w określonej odległości od granicy, zakaz prowadzenia określonej działalności, wytwarzania hałasów powyżej określonej granicy, zakaz zacieniania nieruchomości władnącej poprzez wysokie nasadzenia.

Służebności te nie występują zbyt często, gdyż ich funkcje w dużej mierze przejmują przepisy administracyjne dotyczące warunków zabudowy na określonym terenie wydane ujęte, czy to w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy w wydanej decyzji o warunkach zabudowy dla określonej działki.

Służebności bierne mogą także stanowić formę zakazu wykonywania określonych praw przysługujących właścicielowi nieruchomości obciążonej w stosunku do nieruchomości władnącej. Można tu wymienić zakaz wstępu na nieruchomość władnącą celem obcięcia zwisających nad tą nieruchomością gałęzi drzew rosnących na nieruchomości służebnej. W przypadku braku tego ograniczenia właścicielowi nieruchomości przysługiwałoby takie prawo.

SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWE, OSOBISTE I SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU

Pod względem przedmiotu służebności, możemy wyróżnić dwa lub trzy ich rodzaje. Naszym zdaniem można również zaryzykować podział na nawet cztery typy, gdyż przedmiot tych rodzajów służebności znacznie się od siebie różni.

Przede wszystkim, mamy do czynienia ze służebnościami gruntowymi.

Są one w zdecydowanej większości i dotyczą każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej oraz każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Wiele z nich zostało wymienionych powyżej, np. służebność drogi, przejścia, czerpania wody, zakaz zabudowy, itd.

Inną grupą są służebności osobiste. W treści mogą one wyglądać tak samo jak służebności gruntowe, z tą głównie różnicą, że dotyczą ściśle wskazanej osoby fizycznej i wygasają najpóźniej wraz z jej śmiercią. Nie mamy więc do czynienia w tym miejscu z nieruchomością władnącą, a jest jedynie nieruchomość służebna obciążona na rzecz oznaczonej osoby.

Rodzajem służebności osobistej, ale naszym zdaniem służebności, która nieco wymyka się ze służebności osobistych jest służebność mieszkania. Jak każda służebność osobista dotyczy ona wskazanej osoby fizycznej. W odróżnieniu jednak od służebności osobistych, ma ona bardzo szeroki charakter, gdyż spełnia szeroko funkcję alimentacyjną.

Uprawniony z tytułu służebności mieszkania może bowiem korzystać nie tylko z danego mieszkania, ale także z części budynków i urządzeń, które to korzystanie ułatwia. Może on przyjąć jako domowników osoby, którymi się opiekuje, np. dzieci. Można również umówić się, że służebność ta nie wygaśnie w momencie śmierci osoby uprawnionej i np. przejdzie na jego małżonka. Poza tym ustawodawca zastrzegł, że do korzystania ze służebności mieszkania mają zastosowanie odpowiednio przepisy o prawie użytkowania, a więc prawa bardzo szerokiego w swojej treści. Ma to wpływ chociażby na sposób rozliczenia kosztów eksploatacji nieruchomości pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej, a osobą uprawnioną ze służebności, który nieco się różni od przepisów o „zwykłych” służebnościach.

Służebność mieszkania jest często częścią umowy dożywocia, która w uproszczeniu polega na tym „darczyńca” nieruchomości ma zapewnione dożywotnie mieszkanie i utrzymanie od „obdarowanego”. Często ustanawia się służebność mieszkania w przypadku zwykłych darowizn pomiędzy rodzicami i dziećmi. Rodzice przekazując majątek swoim dzieciom stają się w ten sposób uprawnionymi do dożywotniego zamieszkiwania w darowanej nieruchomości.

Trzecim (a biorąc pod uwagę służebność mieszkania – czwartym) rodzajem służebności są służebności przesyłu.

Ich podstawową cechą jest to, że ustanawiane są na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego. Tak więc uprawnionym z tytułu tej służebności może być osoba fizyczna lub osoba prawna prowadząca działalność gospodarczą co najmniej m.in. w zakresie dostarczania wody, gazu, prądu, ciepła, internetu lub odprowadzania nieczystości.

Podobnie jak przy służebnościach osobistych, nie mamy tutaj do czynienia z nieruchomością władnącą, ale z określonym podmiotem – przedsiębiorcą.

Służebności przesyłu są stosunkowo młodą służebnością, gdyż ustawodawca przewidział ją dopiero od 2008r. Przed tą datą w praktyce służebności przesyłu również funkcjonowały, ale były dopuszczane przez orzecznictwo jako służebności gruntowe. Obecnie starsze tego typu służebności określa się mianem służebności gruntowych odpowiadających treści służebnościom przesyłu.

Zasadniczą i doniosłą w skutkach cechą służebności przesyłu jest to, że urządzenia służące doprowadzeniu określonych mediów do i na nieruchomości obciążonej nie stanowią części składowych tej nieruchomości, ale są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Powoduje to sytuację, w której właściciel nieruchomości obciążonej nie ma jakichkolwiek praw do tych urządzeń, które mogą stanowić kanalizację, wodociąg, linie energetyczne, światłowód i gazociąg. Stanowią one rzecz ruchomą, która może być sprzedana, wydzierżawiona i w jakikolwiek sposób zbyta przez przedsiębiorcę przesyłowego.

Często temat mediów jest krytyczny przy planach zakupu działki budowlanej, o czym pisaliśmy w naszym artykule o zakupie nieruchomości gruntowych. Ze względu na doniosłość mediów przy korzystaniu z nieruchomości, ustawodawca przewidział m.in. roszczenie właściciela nieruchomości o nabycie wymienionych urządzeń przez danego przedsiębiorcę przesyłowego. Z tego prawa do domagania się przeniesienia własności na rzecz przedsiębiorcy może skorzystać zarówno właściciel nieruchomości, w której przebiegają media, jak i sam przedsiębiorca. Zasada ta jest zgodna z zasadą mówiącą o tym, że do obowiązków gminy zalicza się rozbudowa infrastruktury dla mieszkańców gminy. Często natomiast przedsiębiorcą przesyłowym jest osoba prawna ustanowiona przez gminę lub jej jednostka organizacyjna.

ZAKRES SŁUŻEBNOŚCI

Jak to zostało powiedziane wyżej, służebności mogą być wykonywane tylko w określonym zakresie. Z tego też tytułu warto jest dokładnie opisać ten zakres w umowie. Pomocne tutaj mogą być, a wręcz powinny być rysunki opisujące służebność, które mogą być załącznikiem do umowy ustanowienia służebności.

Oczywiście załączenie tych rysunków, a nawet dokładne sprecyzowanie zakresu służebności nie jest niezbędne. Istnieje bowiem ogólna zasada, że służebności powinny być ustanawiane i wykonywane jak najmniejszym kosztem dla nieruchomości obciążonej, a jeśli tak, to przykładowo w razie braku sprecyzowania sposobu wykonywania służebności drogowej, odpowiednia droga powinna przebiegać przez tę część nieruchomości, która jest najmniej istotna dla właściciela nieruchomości obciążonej. Trudno więc sobie wyobrazić, że taka droga przebiegać będzie przez środek działki. Trzeba w tym wypadku również posiłkować się zasadami współżycia społecznego i miejscowymi zwyczajami. Aby jednak wykluczyć problemy interpretacyjne zalecane jest nie tylko dokładne opisanie służebności, ale także dołączenie do umowy odpowiedniego rysunku.  

Trzeba też zwrócić uwagę na pierwszoplanową zasadę służebności polegającą na tym, że służebności muszą mieć swoje uzasadnienie gospodarcze, gdyż ustanawia się je jedynie w przypadku ekonomicznej potrzeby danej nieruchomości. Oczywiście wyjątkiem są służebności osobiste, w tym służebność mieszkania, gdzie nie mamy do czynienia z nieruchomością władnącą.

Ustawodawca daje wyraz tej zasadzie chociażby umożliwiając właścicielowi żądanie usunięcia danej służebności m.in. w przypadku, gdy prawo to straciło swoje uzasadnienie gospodarcze. Podobnie można żądać także w niektórych wypadkach zmiany treści i sposobu wykonywania  służebności.

Służebność może też po prostu wygasnąć z mocy samego prawa w przypadku braku jej wykonywania przez 10 lat.

Wszystko to powoduje, że służebność – wbrew pozorom – nie musi być wcale trwała, o czym się często zapomina i może w niektórych wypadkach być zniesiona bądź zmieniona nawet wbrew woli właściciela nieruchomości władnącej.

Przyjmuje się jednak, że nawet znaczny wzrost częstotliwości korzystania z nieruchomości obciążonej na podstawie ustanowionej służebności nie stanowi wystarczającej przesłanki do domagania się zmiany treści służebności.

Służebność może być także ustanowiona terminowo,  a także ograniczona warunkiem rozwiązującym – inaczej niż prawo własności.

Na marginesie można dodać, że może być zarówno odpłatna, jak i nieodpłatna, co może mieć swoje konsekwencje podatkowe, o czym poniżej.

SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ

W przypadku zajmowania się obrotem działkami budowlanymi, ale nie tylko, należy też pamiętać o tym, że w niektórych wypadkach może być ustanowiona służebność wbrew woli właściciela nieruchomości, która w takim wypadku staje się służebna. Chodzi o ustanowienie służebności drogi koniecznej, która wynika z zasady, że każda nieruchomość powinna mieć odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Co więcej, może zdarzyć się taka oto sytuacja, że dana nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, ale np. droga ta jest za wąska, więc dostęp do drogi publicznej nie jest „odpowiedni”. W takim wypadku również będzie przysługiwało właścicielowi nieruchomości roszczenie w stosunku do właściciela nieruchomości sąsiedniej o ustanowienie na jego gruncie innej służebności drogi koniecznej.

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

W przypadku natomiast podziału nieruchomości na mniejsze działki, służebność utrzymuje się na nowopowstałych działkach. Można jednak żądać zniesienia danej służebności z działki obciążonej służebnością, która nie ma podstaw gospodarczych.

SPOSOBY USTANOWIENIA SŁUŻEBNOŚCI

Najczęściej służebności powstają na podstawie umowy pomiędzy właścicielami obu nieruchomości, a w przypadku służebności osobistych pomiędzy osobą fizyczną a właścicielem nieruchomości. W przypadku natomiast służebności przesyłu – na podstawie porozumienia z przedsiębiorcą przesyłowym. Do oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążonej potrzebna jest tutaj forma aktu notarialnego. Formalnie dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości władnącej nie jest wymagana forma aktu notarialnego, ale w praktyce on również składa oświadczenie w tym samym akcie notarialnym.

Co istotne – do powstania służebności wystarcza sama umowa stron. Nie jest przy tym obowiązkowe wpisywanie służebności do księgi wieczystej nieruchomości. Tym niemniej, wskazane jest jednak ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej, chociażby dlatego, aby nikt nie mógł zasłaniać się niewiedzą o istnieniu służebności oraz aby wykluczyć sytuację, w której służebność wygaśnie poprzez zastosowanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Do takiej sytuacji może dojść w przypadku nabycia obciążonej nieruchomości w dobrej wierze i z przekonaniem, że nieruchomość wcale nie jest obciążona.

W przypadku natomiast jeśli służebność jest wpisana już do księgi wieczystej, to aby zmienić jej treść konieczna jest nie tylko umowa zmieniająca, ale także odpowiednia zmiana wpisu w księdze wieczystej.

W niektórych wypadkach służebność może zostać ustanowiona decyzją administracyjną, a także orzeczeniem sądu, chociażby w procedurze zniesienia współwłasności lub podziału nieruchomości.

Służebność można też – podobnie jak prawo własności – nabyć poprzez zasiedzenie. Nabywa się tylko w ten sposób służebności czynne (ale nie służebności osobiste) i tylko polegające na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Tytułem przykładu można wymienić – służebność drogi w przypadku przysypania tej drogi jakimś kruszywem lub służebność czerpania wody z wybudowanej studni.

OCHRONA SŁUŻEBNOŚCI

Jak każde prawo rzeczowe, służebność jest prawem bezwzględnym, więc skutecznym przeciwko każdemu (erga omnes). Oznacza to obowiązek honorowania tego prawa przez każdy podmiot prawa cywilnego, a więc obowiązek powstrzymywania się od zakłóceń tego prawa.

Co więcej, do ochrony służebności stosuje się także przepisy o ochronie własności (tzw. roszczenia windykacyjne i negatoryjne). Oznacza to bardzo silną ochronę tych praw.

Ochrona służebności – podobnie jak przy prawie własności – przysługuje także na zasadzie ochrony posiadania, która jest nierzadko skuteczniejsza od ochrony samej własności.

Nie będziemy jednak wchodzić w szczegóły zasad ochrony akcentując jedynie szeroką i podobną ochronę służebności do ochrony prawa własności.

SŁUŻEBNOŚĆ A PODATKI

Temat opodatkowania służebności jest często pomijany przy opisie tych praw. A tymczasem jest to zagadnienie mające często decydujący wpływ na ustanowienie danej służebności w niektórych przypadkach.

Wiele osób często nie ma świadomości obowiązku odprowadzania określonych podatków. Nie dotyczy to rzecz jasna podatku PCC od ustanowienia odpłatnej służebności. Gdyż w tym wypadku, to notariusz poucza, pobiera i odprowadza podatek za podatnika. Wynosi on 1% od wartości takiej służebności, która jest wyliczana w określony prawem sposób.

Często pomyłki zdarzają się w przypadku podatku dochodowego, podatku od spadków i darowizn oraz podatku VAT. Sytuacji nie ułatwia niejednolita linia orzecznicza Sądów i linia decyzyjna urzędów skarbowych.

Należy pamiętać o tym, że zasadniczo nieodpłatne ustanowienie służebności jest rodzajem przysporzenia majątkowego, które powinno być opodatkowane podatkiem od spadków i darowizn, jako właśnie nieodpłatne przysporzenie. Chodzi tu jednak tylko o służebności osobiste. W przypadku jednak ustanowienia służebności osobistej na członka najbliższej rodziny, podatnik jest z mocy prawa zwolniony z tego podatku.

Jeśli natomiast chodzi o nieodpłatne służebności gruntowe, to może tutaj zajść konieczność odprowadzenia podatku dochodowego, ale tylko od określonego rodzaju służebności, np. przesyłu, choć już raczej nie przejazdu i przechodu jako stanowiące pewnego rodzaju jedynie ułatwienie korzystania z nieruchomości władnącej, a nie przysporzenie. Opodatkowane powinny więc być służebności, które umożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej.

Natomiast ustanowienie nieodpłatnej służebności gruntowej na rzecz osoby prawnej bardzo często, jak nie zawsze będzie powodowało konieczność odprowadzenia podatku dochodowego od nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń.

W przypadku natomiast odpłatnych służebności, przychód z tytułu tego wynagrodzenia powinien być opodatkowany podatkiem dochodowym.

Często nie porusza się także kwestii podatku VAT i to w przypadku służebności nieodpłatnych i odpłatnych. Urzędy jednak bardzo często kwalifikują świadczenia stanowiące służebności jako czynności wykonywane w stosunku ciągłym i okresowym, a więc jako działalność gospodarczą na gruncie przepisów o podatku VAT.

Istnieje jednak przeważający pogląd, że w przypadku jeśli służebności te wykonywane są typowo w ramach zarządu własnym majątkiem, wtedy jako niezwiązane z działalnością gospodarczą nie są przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT. W pozostałych wypadkach powinien być odprowadzany podatek VAT.

Jednakże przepisy podatkowe o podatku VAT interpretowane są dosyć często różnie, co należy również wziąć pod uwagę przy analizie podatkowej danej służebności.

PODSUMOWANIE

Widzimy, że tematyka służebności jest dosyć rozległa. Nie napisaliśmy rzecz jasna w tym artykule o wszystkich aspektach funkcjonowania służebności, pewne elementy świadomie pominęliśmy. Tym niemniej warto zaznajomić się z powyższymi zasadami i przepisami w przypadku zakupu działki budowlanej. Służebności bowiem są najstarszą formą ograniczania zakresu prawa własności, które bardzo często są wykorzystywane w praktyce obrotu nieruchomościami. Poprawne skonstruowanie służebności umownej jest często kluczowe w stosunkach sąsiedzkich. O prawidłową treść służebności może zadbać notariusz, lub dobre biuro nieruchomości.

Jako biuro nieruchomości z Poznania często mieliśmy do czynienia z tematyką służebności i co najmniej parokrotnie spotykaliśmy się z tym, że treść danej służebności była niezbyt precyzyjnie opisana lub analiza pod względem podatkowym nie została przeprowadzona. Zdarza się więc konieczność kolejnej wizyty u notariusza – oczywiście pod warunkiem pełnej zgody stron lub w najgorszym przypadku dochodzi do konieczności prowadzenia sprawy w sądzie, co może okazać się długotrwałe.

autor: Maciej Gawryluk

ASTONS Nieruchomości