Jak to naprawdę jest z podatkiem VAT od sprzedaży nieruchomości? Kiedy ten podatek jest płatny, a kiedy nie? Jaka sprzedaż mieszkania jest opodatkowana podatkiem VAT i jaką stawką? Obrót jakimi nieruchomościami jest opodatkowany VATem? A co z wynajmowaniem nieruchomości? Czy w tym wypadku również powinniśmy doliczyć podatek VAT?
O tym wszystkim dowiesz się w niniejszym artykule. Nie zamierzamy jednak wchodzić we wszystkie szczegóły dosyć zawiłych przepisów podatkowych. Przedstawiamy tym samym pewne zasady opodatkowania podatkiem VAT obrotu i wynajmu nieruchomości oraz ewentualne zwolnienia podatkowe.
Nie podejmujemy również szczegółowych wyjaśnień i wskazań konkretnych przepisów, gdyż poniższy artykuł musiałby być znacznie obszerniejszy.
Tym niemniej poniższy artykuł stanowi źródło podstawowej wiedzy na temat zasad opodatkowania podatkiem VAT obrotu nieruchomościami.
Rozpocząć należałoby od stwierdzenia, że nie ma jednolitego systemu opodatkowania podatkiem VAT obrotu wszystkich nieruchomości.
Zasadniczo również sprzedaż nieruchomości dokonywana jako zarząd własnym majątkiem prywatnym nie jest objęta podatkiem VAT. A w przypadku braku opodatkowania podatkiem VAT występuje podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości nieruchomości, co ma oczywisty wpływ na ogólne koszty zakupu.
Często podatek VAT nie wystąpi ze względu na zwolnienie podatkowe danego podatnika (zwolnienie podmiotowe). Wtedy będziemy mieli do czynienia ze zwolnieniem od podatku VAT bez względu na rodzaj nieruchomości.
Przechodząc do określonych rodzajów nieruchomości, to zasadniczo opodatkowana podatkiem VAT będzie sprzedaż niezabudowanych działek budowlanych, z tym że charakter budowlany jest określany przez zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy.
Podstawowa stawka podatku VAT to oczywiście 23%.
Jeśli chodzi o inne rodzaje gruntów, to działki niezabudowane o charakterze innym niż budowlany nie będą opodatkowane podatkiem VAT.
Sytuacja nieco się komplikuje, gdy chodzi o grunty zabudowane.
Generalnie rzecz biorąc sprzedaż „nowych” budynków lub oddanych do użytku w ostatnich 2 latach będzie opodatkowana podatkiem w wysokości 23%, chyba że mamy do czynienia z budownictwem mieszkaniowym, kiedy to podatek wynosi 8%.
Czasem jednak sprzedaż takich nieruchomości zabudowanych będzie zwolniona z VATu, wtedy kiedy np. podmiotowi sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VATu w momencie nabycia.
Jeśli jednak od oddania do użytku (tzw. „pierwszego zasiedlenia”) minęły już 2 lata, to wtedy mamy do czynienia ze sprzedażą bez podatku VAT.
Pamiętać jednak w tym miejscu trzeba o tym, że jeśli minął już wspomniany dwuletni okres, obie strony umowy sprzedaży mogą transakcję dobrowolnie opodatkować podatkiem VAT – oczywiście w stawce podstawowej 23%. Obie strony jednak muszą być podatnikami VAT czynnymi oraz muszą przed umową sprzedaży złożyć odpowiednie oświadczenie w urzędzie skarbowym właściwym dla nabywcy nieruchomości.
Pytanie może się nasuwać następujące. Skoro zarówno sprzedający, jak i kupujący są zwolnieni z podatku VAT, to po co w ogóle możliwość dobrowolnego opodatkowania?
Otóż – z kilku względów.
Po pierwsze, jeśli sprzedawca odliczył już podatek VAT w związku z kupnem przedmiotowej nieruchomości, to sprzedając tę nieruchomość w sposób zwolniony z podatku VAT, może on się narazić na obowiązek korekty wcześniej odliczonego podatku VAT. Okres korekty wynosi bowiem 10 lat od momentu oddania nieruchomości do użytkowania. W takim wypadku sprzedawca będzie musiał zwrócić część odliczonego VATu, co w przeważających przypadkach będzie stanowić spore sumy pieniężne. Aby temu zapobiec, strony umowy dobrowolnie opodatkowują taką transakcję podatkiem VAT.
Po drugie, to kupującemu może zależeć na opodatkowaniu VATem. W takim wypadku bowiem kupujący nie będzie musiał płacić podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości nabywanej nieruchomości. Jeśli bowiem przy umowie sprzedaży mamy podatek VAT – wtedy nie doliczamy podatku od czynności cywilnoprawnych, którego przecież nie będziemy mogli odliczyć – inaczej jak podatku VAT.
Widzimy więc, że tematyka odpowiedniego naliczania, bądź nienaliczania podatku VAT jest dosyć rozbudowana i mogąca nastręczać wiele wątpliwości. Zaznaczyć też należy, że sama działalność gospodarcza jest różnie rozumiana na gruncie różnych przepisów podatkowych, co może okazać się kluczowe przy naliczeniu bądź zwolnieniu z podatku VAT.
Pamiętać też trzeba, że wcale nie trzeba być zarejestrowanym podatnikiem lub mieć zarejestrowaną działalność gospodarczą, aby urząd skarbowy uznał, że de facto prowadzimy działalność gospodarczą lub wykonujemy czynności jako podatnik VAT. Co więcej, na podstawie przepisów ustawy o podatku VAT, to właśnie działalność gospodarcza rozumiana na gruncie tych przepisów jest rozumiana bardzo szeroko. Może się zdarzyć w pewnych okolicznościach, że nawet pojedyncza transakcja może być uznana za czynność związaną z działalnością gospodarczą. Każdy przypadek jednak traktowany jest bardzo indywidualnie i uzależniony też może być od interpretacji. Dlatego też w sytuacjach niepewnych warto jest często wystąpić z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych lub – co jest niejako nowością – z wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej. Interpretacje te, przy zastosowaniu kilku warunków będą wiążące dla organów podatkowych w odniesieniu do sytuacji podatkowej będącej przedmiotem zapytania.
Na pewno, w skomplikowanych kwestiach podatkowych związanych z nieruchomościami są w stanie pomóc dobre biura nieruchomości, kancelarie notarialne czy kancelarie podatkowe.
Przechodząc do najmu nieruchomości, to często podatek VAT i zastosowanie odpowiedniej stawki podatkowej mogą być problematyczne także przy najmie mieszkań.
Otóż istnieje ogólne zwolnienie o przedmiotowym charakterze mówiące o tym, że nawet w przypadku wynajmu przez podatników podatku VAT wynajem mieszkania będzie zwolniony z podatku VAT. Zaistnieć tylko tutaj muszą trzy warunki. Po pierwsze, wynajmowany lokal musi mieć charakter mieszkaniowy. Po drugie, takie mieszkanie musi być wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Taka umowa najmu nie może więc zawierać innych celów. Po trzecie, najem musi trwać – jak się przyjmuje – co najmniej 1 miesiąc.
Istnieje też opodatkowanie najmem stawką 8%. Chodzi tu jednak o tzw. usługi zakwaterowania, czyli najmu krótkoterminowego, w głównej mierze na doby. Usługi takie świadczone są przeważnie poprzez takie portale, jak booking czy trivago.
Najczęściej jednak w każdym innym przypadku usługi najmu będą opodatkowane stawką podstawową, a więc 23%.
Podsumowując, zastosowanie prawidłowej stawki podatku VAT lub zwolnienie z tego podatku transakcji sprzedaży lub najmu nieruchomości może okazać się często trudne. Dlatego też nieodzowna jest pomoc w tym temacie osób, które na co dzień zajmują się tego typu transakcjami zawodowo. Błędne zastosowanie stawki podatku VAT może okazać się niezwykle kosztowne ze względu na sporą wysokość takich podatków. Prawidłowe zastosowanie przepisów podatkowych często wymaga sporej wiedzy na temat podatków, zaznajomieniem się także z orzecznictwem i innymi decyzjami urzędów skarbowych, a także odpowiedniej analizy stanu faktycznego i okoliczności towarzyszących samej transakcji. Niewątpliwie rozpoczynając analizę danej sytuacji pod kątem podatku VAT należy rozpocząć od odpowiedzi, czy daną czynność wykonujemy w ramach działalności gospodarczej rozumianej bardzo szeroko lub jako czynność związaną z zarządzaniem własnym majątkiem prywatnym oraz czy nie przysługuje nam zwolnienie z podatku VAT o charakterze podmiotowym, gdyż często już na tym etapie możemy dowiedzieć się, czy w ogóle należy doliczyć podatek VAT.
aktualizacja: kwiecień 2023r.
