UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY

CO TO JEST UMOWA PRZEDWSTĘPNA?

Umowa przedwstępna jest opisana przez przepisy prawa cywilnego jako umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości docelowej umowy. Przy czym umowa przedwstępna powinna zawierać co najmniej istotne postanowienia umowy, do której będą dążyć strony. Na potrzeby niniejszego artykułu naszą docelową umową będzie właśnie umowa sprzedaży nieruchomości. Taka umowa zaplanowana przez strony jest często zwana umową przyrzeczoną, umową ostateczną lub umową definitywną, z racji tego, że wcześniej została poprzedzona umową przedwstępną. O samym procesie sprzedaży nieruchomości na przykładzie sprzedaży mieszkania piszemy w tym miejscu.

Na wstępie warto zaznaczyć, że ustawodawca nie wymaga wiele, aby dana umowa spełniała przesłanki umowy przedwstępnej. Wystarczy, że zawiera ona zobowiązania stron do zawarcia przyszłej umowy sprzedaży oraz istotne postanowienia tej umowy, a więc w naszym przypadku – w zasadzie przedmiot sprzedaży i cenę. Z jednej strony będzie to więc zobowiązanie do przeniesienia własności i wydania nieruchomości oraz z drugiej strony – zobowiązanie do odebrania nieruchomości i zapłaty ceny.

Umowa przedwstępna nie musi być – dla swojej ważności – zawarta w jakiejś szczególnej formie. Można ją zawrzeć pisemnie, w formie aktu notarialnego (o czym więcej w dalszej części), a nawet ustnie. W obecnym kształcie przepisów nie ulega wątpliwości także, że taka umowa przedwstępna może być zawarta nawet poprzez wymianę wiadomości sms, wiadomości e-mail, czy też przez innego rodzaje messengery chociażby z mediów społecznościowych. Oczywiście forma ustna również wchodzi w grę, jednak zawsze pozostaje kwestia udowodnienia zawarcia takiej umowy w tej formie, a co za tym idzie wyegzekwowanie jej zawarcia lub raczej przynajmniej obowiązku odszkodowawczego za jej niezawarcie przez drugą stronę, co jest w praktyce niemożliwe.

A MOŻE UMOWA REZERWACYJNA?…

Należy również pamiętać, że wszelkie nadające się do udokumentowania porozumienia stron, typu smsy, e-maile, porozumienia na piśmie mogą pociągać za sobą wszelkie konsekwencje, łącznie z tymi, które wiążą się z konsekwencjami zawarcia umowy przedwstępnej. Należy bowiem zauważyć, że nazwanie samego porozumienia „umową rezerwacyjną zakupu mieszkania” czy „blokady” nie musi oznaczać, że umowa ta nie zostanie zakwalifikowana jako umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania czy innej nieruchomości, a w konsekwencji, że mogą mieć zastosowanie przepisy właściwe dla umowy przedwstępnej.

Nie przesądzamy jednak o tym, że tak będzie, gdyż każdy przypadek jest inny i może także stanowić fazę jedynie listu intencyjnego, negocjacji, czy porozumienia co do zawarcia umowy przedwstępnej.

Biorąc jednak pod uwagę tak okrojone wymagania wytyczone przez prawo co do spełnienia wymagań zawartej umowy przedwstępnej należy pamiętać o poprawnej i starannej redakcji takich umów, jak: „rezerwacji”, czy innych porozumień prowadzących do sprzedaży nieruchomości w późniejszym terminie. Trzeba w tym miejscu posiadać wiedzę na temat konsekwencji prawnych i znaczenia prawnego zawarcia danej umowy poprzedzającej zawarcie umowy sprzedaży i wysokie prawdopodobieństwo zaliczenia takiej umowy jako właśnie umowy przedwstępnej ze wszystkimi tego konsekwencjami.

Pole do popisu na tym etapie mają prawnicy lub biura nieruchomości, które obsługują daną transakcję.

CO POWINNA ZAWIERAĆ UMOWA PRZEDWSTĘPNA?

Umowa przedwstępna, a w świetle tego, co napisaliśmy powyżej – także każda „umowa rezerwacyjna” lub podobna – powinna więc zawierać dokładne określenie następujących elementów:

1. Strony umowy wraz z ich adresami zamieszkania i numerami PESEL.
2. Przedmiot umowy, a więc danej nieruchomości, a także wszelkie prawa związane z tą nieruchomością.
3. Ewentualne obciążenia nieruchomości i ograniczenia w jej rozporządzaniu.
4. Stan techniczny sprzedawanej nieruchomości.
5. Cena sprzedaży i sposób oraz forma zapłaty tej ceny.
6. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.
7. Termin zapłaty ceny za nieruchomość.
8. Termin wydania nieruchomości kupującemu.
9. Ewentualne zabezpieczenia wykonania zobowiązań, np.: zadatek, pełnomocnictwo, umowne prawo odstąpienia, kara umowna.
10. Pozostałe uprawnienia i obowiązki oraz warunki wynikające ze wzajemnych ustaleń negocjacyjnych stron umowy.

Wszelkie zawierane porozumienia o kształcie zaledwie kilku zdań na jednej stronie muszą więc budzić niepokój i potrzebę dopracowania. Lepiej bowiem zawczasu rozpisać dokładne okoliczności zawarcia danej umowy i wzajemne prawa i obowiązki, niż potem w przypadku ewentualnego sporu liczyć, że sąd rozwiąże problem z interpretacją tej umowy i faktycznej woli stron.

Pamiętać bowiem należy o tym, że wszelkie umowy są zawsze spisywane na potrzeby ewentualnego sporu stron co do ich wykonania, mimo tego, że takiego sporu strony umowy nie zakładają w czasie ich zawarcia.

Wtedy takie umowy będą miały także swoją funkcję dyscyplinującą, jaką powinna mieć każda umowa przedwstępna.

KTO POWINIEN KONSTRUOWAĆ UMOWĘ PRZEDWSTĘPNĄ?

Pytanie może pojawić się odnośne tego, kto w takim razie powinien zaproponować wstępną konstrukcję umowy przedwstępnej. Najlepiej jest, jeśli konstrukcją projektu umowy przedwstępnej zajmie się prawnik – osoba trzecia. Często projektowaniem umów przedwstępnych i rezerwacyjnych zajmują się w polskich warunkach pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Najlepiej jest jednak w takim wypadku, aby nadzór nad stworzeniem takiej umowy mimo wszystko objęła osoba z wykształceniem prawniczym.

Oczywiście w przypadku zawierania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (o czym poniżej), konstrukcją projektu umowy zajmują się notariusze. Jednak w tym miejscu również należy pamiętać, o ewentualnym potrzebnym nadzorze biura nieruchomości lub prawnika i w takim wypadku co do odpowiednich postanowień umownych.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO

Należy zauważyć, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje silniejsze uprawnienia dla stron umowy (tzw. silniejszy skutek). W przypadku bowiem uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez jedną ze stron, druga strona może żądać, aby to sąd wydał odpowiednie oświadczenie za stronę uchylającą się od umowy.

Może to okazać się jeszcze silniejszym środkiem dyscyplinującym stronę do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, mimo tego, że forma aktu notarialnego pociąga za sobą dodatkowe koszty związane z taksą notarialną.

Innym plusem zawieranej umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest to, że przy zawarciu takiej umowy obecny jest notariusz, a więc osoba zaufania publicznego, który stanowi dodatkowe zabezpieczenie pewności złożonych w akcie notarialnym oświadczeń woli stron. Z drugiej strony należy nie zapominać o tym, że złożenie oświadczenia woli we wiadomości sms, w zwykłej formie pisemnej, czy w akcie notarialnym ma tożsamy walor prawny.

Jeszcze jednym atutem formy aktu notarialnego jest to, że umowę przedwstępną w takiej formie można złożyć do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wpisanie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży. W ten sposób nasze roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej danej nieruchomości może być ujawnione w księdze wieczystej tej nieruchomości, co ma niebagatelne znaczenie, gdyż każda osoba trzecia widzi taki wpis w księdze i niejako „rezerwację” akurat tej nieruchomości dla wskazanego kupującego.

Wpis takiego roszczenia ma przede wszystkim ten skutek, że rozszerza skuteczność takiego roszczenia z jednej strony umowy na każdego, który np. nabędzie taką nieruchomość od tej strony po zawarciu naszej umowy przedwstępnej (tzw. rozszerzona skuteczność wpisu). Oznacza to, że niedoszły kupujący może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej już od nowego właściciela nieruchomości. Jest to również doskonały środek motywujący sprzedawcę do wywiązania się z już zawartej umowy przedwstępnej.

Po drugie, takie roszczenie ujawnione w księdze wieczystej uzyskuje pierwszeństwo przed wszelkimi roszczeniami nieujawnionymi w księdze wieczystej.

Widzimy więc, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego może mieć niebagatelne korzyści dla jednej bądź obu stron umowy.

CZAS TRWANIA UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ

Warto też wspomnieć o częstym błędzie popełnianym przez wielu – nawet nierzadko przez osoby zajmujące się na co dzień obrotem nieruchomościami.

Otóż, nadejście terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości i niedojście do zawarcia tej umowy sprzedaży w uzgodnionym terminie wcale nie oznacza, że umowa przedwstępna, czy tym bardziej roszczenia z tej umowy po prostu „wygasają”.

Nadejście „końcowego” terminu do zawarcia umowy sprzedaży oznacza jedynie to, że roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży staje się wymagalne. Czyli z dniem upływu końcowego terminu do zawarcia umowy sprzedaży można dopiero żądać od drugiej strony zawarcia umowy sprzedaży. A jeśli umowa przedwstępna nie została zawarta w formie aktu notarialnego – można wtedy żądać odszkodowania za niezawarcie umowy przyrzeczonej, o którym piszemy poniżej. Alternatywnie, można wykorzystać możliwości, które daje instytucja zadatku, o czym także poniżej.

Należy więc poprawnie rozumieć zastrzeżenie terminu zawarcia umowy sprzedaży w umowie przedwstępnej. Zastrzeżenie takiego terminu oznacza więc, że nie możemy żądać zawarcia umowy sprzedaży od drugiej strony przed nadejściem tego terminu, a dopiero po jego nadejściu.

Ta konstrukcja może okazać się więc bardzo niekorzystna, gdyż często zdarza się tak, że jedna strona jest już gotowa do zawarcia umowy sprzedaży, a druga niestety zwleka. Remedium na ten problem, może być dodatkowe uszczegółowienie tego terminu. Można to zrobić odnosząc ten termin do pewnego przyszłego zdarzenia, np. do dnia zawarcia umowy kredytowej z bankiem, czy dnia wydania ewentualnej decyzji administracyjnej.

Dobre biuro nieruchomości jest w stanie – korzystając z jego doświadczenia – umiejętnie rozpisać to postanowienie.

ROSZCZENIA Z UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ

Po drugie, nadejście uzgodnionego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza dopiero początek biegu aż 1-rocznego okresu trwania roszczeń z umowy przedwstępnej.

Oznacza to, że w przypadku uchylania się od zawarcia umowy sprzedaży przez jedną ze stron, druga strona będzie miała aż rok czasu po upływie uzgodnionego terminu, aby dochodzić roszczeń. Roszczenie to może polegać na domaganiu się zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży przed sądem (jeśli mieliśmy do czynienia z formą aktu notarialnego) lub domaganiu się odszkodowania.

Remedium na tą sytuację może stanowić odpowiednio skonstruowana instytucja zadatku, gdyż w przypadku obecności zadatku przy umowie przedwstępnej, po następnym upływie terminu do zawarcia umowy sprzedaży, można od umowy odstąpić i zaspokoić się z tego zadatku. Odstąpienie od umowy oznacza de facto jej unicestwienie wraz z wszelkimi roszczeniami.

Innym rozwiązaniem jest zawarcie odpowiednio skonstruowanego prawa do odstąpienia od umowy.

I znów – polecany i doświadczony pośrednik nieruchomości jest w stanie przyjrzeć się dokładnie takim zapisom i zaproponować najlepsze rozwiązanie.

CO JEŚLI DO UMOWY SPRZEDAŻY NIE DOJDZIE?…

Zauważyliśmy, że odpowiedź na to pytanie przedstawiana jest wielokrotnie w sposób albo niepełny, albo wręcz nieprawdziwy.

Temat ten nadaje się do opisania w osobnym artykule, tak więc poniżej przedstawimy tylko pewne zasady i podstawy.

Po pierwsze, należy odpowiedzieć na pytanie z jakiego powodu nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży.

Jeśli do umowy sprzedaży nie dojdzie z winy jednej strony, to niewątpliwie ponosi ona odpowiedzialność za niedojście do zawarcia umowy sprzedaży. W takim wypadku i w przypadku zastrzeżenia w umowie przedwstępnej zadatku – druga strona może go wykorzystać. Będzie on stanowił rodzaj zryczałtowanego odszkodowania za niedojście do zawarcia umowy sprzedaży.

W przypadku natomiast zawarcia umowy przedwstępnej w formie akt notarialnego – strona uprawniona będzie miała prawo także domagać się sprzedaży nieruchomości na drodze sądowej. Może ona wtedy wybrać, czy chce zadowolić się zadatkiem (w przypadku, jeśli został zastrzeżony), czy ubiegać się zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.

A MOŻE PO PROSTU ODSZKODOWANIE?…

Zasadniczo każde niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy obarczone jest sankcją odszkodowania. Jednakże należy pamiętać, że nieco inne zasady panują przy umowie przedwstępnej. Już powyżej zasygnalizowaliśmy, że odszkodowanie to może być zrealizowane w sposób ryczałtowy – a więc uzgodnionym zadatkiem, co jest w większości przypadków bardzo skutecznym rozwiązaniem.

Inną różnicę stanowi możliwość domagania się zawarcia umowy sprzedaży, jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.

Jeszcze inna odmienność od zasad ogólnych, to inaczej ukształtowane odszkodowanie, gdyż przeważnie będzie ono relatywnie niskie z tego względu, że obejmuje jedynie tzw. ujemny interes umowny. Oznacza to, że takie odszkodowanie oblicza się biorąc pod uwagę jedynie brak zawarcia planowanej umowy sprzedaży. Nie bierze się natomiast pod uwagę hipotetycznego stanu majątku jaki powstałby, gdybyśmy zawarli umowę sprzedaży. Powoduje to, że często (choć nie zawsze) odszkodowanie takie będzie ograniczało się jedynie do kosztów prowadzących do zawarcia umowy sprzedaży, a więc np. koszty notarialne umowy przedwstępnej, prowizję biura nieruchomości, koszt uzyskania ewentualnych uzgodnień i zaświadczeń.

Dlatego też najlepiej jeśli umowa przedwstępna zawiera zabezpieczenia, które w skuteczniejszy sposób mogą zdyscyplinować strony umowy do wywiązania się z wzajemnych zobowiązań, np. wspomniany zadatek, kara umowna, prawo do odstąpienia od umowy, pełnomocnictwo, itd.

Oparcie się jedynie na samym szczególnie skonstruowanym odszkodowaniu za niewywiązanie się z zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości będzie przeważnie niewystarczające.

PODSUMOWANIE

W powyższym artykule wymieniono jedynie wybrane i niektóre tematy związane z zawarciem umowy przedwstępnej i które wydają się być albo pomijane w wielu artykułach, albo różnie rozumiane. Z oczywistych względów nie obejmuje on całej obszernej tematyki i wszystkich zabezpieczeń i postanowień umownych.

Ma on jednak na celu uzmysłowienie potrzeby profesjonalnej obsługi klientów planujących sprzedać lub kupić nieruchomość. W większości bowiem przypadków sprzedaż nieruchomości poprzedzana jest różnego rodzajami umowami przedwstępnymi, blokadami czy rezerwacjami. Konstruując każdą tego typu umowę należy starannie i umiejętnie opisać wzajemne prawa i obowiązki stron umowy, a także mieć świadomość znaczenia swoich uprawnień i konsekwencji ewentualnego niedotrzymania warunków umowy.

Pomoc w tym zakresie może być świadczona przez dobre biura nieruchomości lub kancelarie prawne.

Umiejętność konstrukcji umów przedsprzedażowych ma takie samo znaczenie w każdym miejscu na mapie Polski, w Poznaniu czy w innym mieście oraz przy każdej nieruchomości – obojętnie, czy mamy do czynienia ze sprzedażą mieszkań, działek lub obiektów komercyjnych. Charakter danej nieruchomości może jednak wpłynąć na sposób posłużenia się odpowiednimi postanowieniami lub zabezpieczeniami.

autor: Maciej Gawryluk

ASTONS Nieruchomości

aktualizacja: marzec 2023r.