Temat rękojmi jest nieodłącznie związany ze sprzedażą nieruchomości, gdyż jest jednym z rodzajów odpowiedzialności sprzedawcy za sprzedawaną nieruchomość, z której bez zgody kupującego sprzedawca nie może się zwolnić.
Mamy wrażenie, że mimo doniosłości i wagi rozwiązań prawnych tej instytucji wielu uczestników rynku nieruchomości nie jest zorientowanych w konsekwencjach odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
W szczególności, pomijane są często w dyskusjach surowe zasady odpowiedzialności sprzedawcy z rękojmi przy sprzedaży każdej nieruchomości.
Często też myli się ww. rękojmię z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, która jest zupełnie odrębnym zagadnieniem i jest opisywana w naszym innym artykule.
W artykule poniższym prezentujemy podstawowe zasady działania rękojmi przy sprzedaży nieruchomości oraz odpowiedzialności sprzedającego nieruchomość na podstawie tych zasad.
Piszemy m.in. o tym, że sprzedawca nieruchomości musi mieć świadomość jego odpowiedzialności za sprzedawaną nieruchomość. Odpowiedzialność ta jest niezależna od jego wiedzy i nawet winy oraz jest ukształtowana w sposób absolutny i bez względu na to, czy została opisana w umowie sprzedaży.
Przy okazji, piszemy również o tym, za co w ogóle może odpowiadać sprzedawca nieruchomości przed kupującym i na jakiej podstawie, a także jakie mogą być konsekwencje takiej odpowiedzialności.
CO TO JEST RĘKOJMIA
Najprościej mówiąc, poprzez rękojmię przy sprzedaży rozumiemy odpowiedzialność sprzedawcy za zgodność sprzedawanej rzeczy z umową. Dotyczy ona więc każdej rzeczy. Jest ona także stosowana w innych umowach niż umowa sprzedaży, jednak ograniczymy się tutaj jedynie do nieruchomości, które rzecz jasna są rzeczami oraz do umów sprzedaży tych nieruchomości.
Tak więc sprzedawca danej nieruchomości (także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub użytkowania wieczystego gruntu) odpowiada za zgodność tej nieruchomości z umową. Ta niezgodność może polegać m.in. na następujących cechach:
- nieruchomość nie ma właściwości, które powinna posiadać ze względu na uzgodnienia umowne lub nawet biorąc pod uwagę okoliczności i przeznaczenie,
- nieruchomość nie ma właściwości, o których zapewniał sprzedawca,
- nieruchomość została wydana w stanie niezupełnym.
W praktyce katalog niezgodności właściwości nieruchomości z umową sprzedaży jest otwarty. Można sobie wyobrazić, że ta niezgodność będzie miała miejsce przykładowo w przypadku niesprawnych instalacji, stolarki okiennej i drzwiowej, braku odpowiednich właściwości cieplnych, ukrytych potrzeb remontowych, braku obiecanego pomieszczenia piwnicznego. W przypadku nieruchomości gruntowych, tych niezgodności może być jeszcze więcej, na przykład: brak przyłączy mediów, brak sprawności mediów, typu kanalizacja, prąd, woda, gaz, obecność obiektów pod gruntem uniemożliwiających lub ograniczających zabudowę, ograniczenia zabudowy spowodowane rozmaitymi innymi okolicznościami.
Oprócz wad fizycznych nieruchomości opisanych wyżej za niezgodność sprzedawanej nieruchomości z umową uważa się także jej wady prawne, a więc okoliczności, że nieruchomość należy do kogo innego, albo jest obciążona jakimś prawem lub ograniczona w korzystaniu lub rozporządzaniu. Przykładowo możemy tu wyliczyć takie wady, jak nieruchomość należąca także do współmałżonka w przypadku sprzedaży jedynie przez jednego z nich, czy nieruchomość obciążona najmem, służebnością, hipoteką lub innym prawem.
ZA CO ODPOWIADA SPRZEDAWCA NIERUCHOMOŚCI Z TYTUŁU RĘKOJMI
Bardzo istotne jest podkreślenie, że jeśli chodzi o rękojmię przy sprzedaży, odpowiedzialność jest niezwykle surowa. Jest to po pierwsze odpowiedzialność wynikająca wprost z przepisów ustawy. Dlatego też brak wzmiankowania o niej w umowie sprzedaży nie świadczy o tym, że ona nie obowiązuje. Wręcz przeciwnie.
Po drugie, jest to rodzaj odpowiedzialności o charakterze absolutnym. Oznacza to, że sprzedawca nie może się z tej odpowiedzialności zwolnić wskazując, że nie ponosi winy ani nie wiedział o danej wadzie prawnej lub fizycznej. Jest to więc rodzaj odpowiedzialności na zasadzie ryzyka. Wszelkie tłumaczenia sprzedawcy nieruchomości, że nie wiedział o danej usterce lub że usterka powstała poprzez działania osób trzecich są więc tu bez znaczenia.
Po trzecie, odpowiedzialność ta wystąpi bez względu na to, czy dana wada jest istotna, czy też nie.
ZA CO JESZCZE ODPOWIADA SPRZEDAWCA NIERUCHOMOŚCI
Należy zaznaczyć, że odpowiedzialność sprzedawcy na zasadzie rękojmi nie jest jedynym rodzajem odpowiedzialności sprzedawcy nieruchomości.
Sprzedawca może bowiem odpowiadać na zasadach ogólnych, tzn. za należyte wykonanie swojego zobowiązania. Każdy bowiem kto zawiera jakąkolwiek umowę jest odpowiedzialny za jej należyte wykonanie.
Różnica jednak jest znaczna, gdyż ten rodzaj odpowiedzialności występuje na zasadzie winy, tak więc sprzedawca będzie mógł się z niej zwolnić wykazując, że nie poniósł winy. Co więcej, na kupującym będzie spoczywał ciężar udowodnienia zaistniałej po jego stronie szkody oraz odpowiedniego związku przyczynowego między tą szkodą, a działaniem sprzedawcy, a także fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez sprzedającego.
W przypadku odpowiedzialności z rękojmi ani winy, ani szkody, ani związku przyczynowego nie trzeba wykazywać. Wystarczy, że się udowodni po prostu istnienie wady.
Warto w tym miejscu wspomnieć o tym, że kupujący ma po swojej stronie jeszcze inne prawne rozwiązania w przypadku odkrycia wady w danej nieruchomości.
Może on przykładowo uchylić się od zawartej umowy sprzedaży powołując się, że zawarł tę umowę pod wpływem błędu. Na nie każdy błąd jednak można się powoływać. Między innymi błąd ten musi być istotny. Znane są orzeczenia sądów, które przyznawały rację kupującym, którzy niweczyli w ten sposób zawarte już umowy sprzedaży ze względu na przykład na fakt, że nie wiedzieli kupując działkę budowlaną, że pod gruntem działki biegną jakieś przewody, które miały wpływ na sposób późniejszej rozbudowy.
Istnieje jeszcze możliwość, w niektórych przypadkach nawet odstąpienia od umowy sprzedaży, a więc również jej zniweczenia własnym i jednostronnym oświadczeniem woli kupującego. Choć tutaj raczej chodzi o przypadki polegające m.in. na zwłoce sprzedającego lokal w jego wydaniu nabywcy.
RĘKOJMIA A GWARANCJA
Nie należy także mylić rękojmi z gwarancją, która może jedynie wystąpić na mocy umowy. Przeważnie w przypadku nieruchomości gwarancja może wystąpić przy nowych lokalach oddawanych do użytku. Deweloper sprzedając więc dany lokal może udzielić takiej gwarancji nabywcy. Jest to jednak zupełnie niezależne od obowiązkowej odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
Można więc sobie wyobrazić, że kupujący będzie wybierał z którego rodzaju odpowiedzialności sprzedawcy skorzystać: czy z gwarancji, czy z rękojmi, a może na zasadach ogólnych. W niektórych przypadkach nawet sąd może zdecydować o wyborze właściwej drogi, ale jest to temat już na osobny artykuł.
REKLAMACJA Z TYTUŁU RĘKOJMI
W przypadku odkrycia przez nowego właściciela nieruchomości wady, nabywca ten ma kilka uprawnień do wyboru patrząc na samą rękojmię.
Może oczywiście w pierwszej kolejności żądać usunięcia wady, a jeśli były właściciel tej wady nie usunie, wtedy nabywca może oświadczyć jednostronnie o obniżce ceny za nieruchomość lub nawet odstąpić od już zawartej umowy sprzedaży. Oczywiście ewentualna obniżka ceny powinna pozostawać w odpowiedniej proporcji do wady. Oprócz tego kupującemu może przysługiwać odrębne odszkodowanie.
TERMINY
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi utrzymuje się obecnie w terminie 5 lat od wydania nieruchomości nowemu właścicielowi (jakiś czas temu były to 3 lata), chyba że sprzedający wadę zataił. Wtedy nie mamy tu ograniczenia czasowego.
W ciągu tych 5 lat od wydania wystarczy, że daną wadę stwierdzimy, a więc najlepiej zrobimy zdjęcie z datownikiem danej wady fizycznej lub przy wadach prawnych w inny sposób postaramy się udowodnić datę odkrycia takiej wady. Następnie mamy kolejny 1 rok na dochodzenie swoich praw.
PRZENIESIENIE PRAW Z RĘKOJMI
W literaturze podkreśla się, że sama sprzedaż nieruchomości nie powoduje sama przez się przeniesienia uprawnień wynikających z rękojmi na następnego nabywcę nieruchomości. Temat ten może nabrać znaczenia w przypadku szybkiej odsprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego lub sprzedaży mieszkania nabytego niedawno od dewelopera.
Chodzi o to, że czasem warto zastanowić się nad tym, czy nie przenieść uprawnień z rękojmi na kolejnego nabywcę. Może bowiem zdarzyć się, że nie minęło jeszcze 5 lat od pierwotnego nabycia lub od oddania do użytku mieszkania. W takim wypadku w interesie kolejnego nabywcy będzie przeniesienie na niego roszczeń z rękojmi, z którymi mógłby on wystąpić przeciwko pierwotnemu właścicielowi lub samemu deweloperowi zachowując również roszczenia przeciwko ostatniemu sprzedawcy. Rozwiązanie to może być również w interesie ostatniego sprzedawcy, gdyż nabywca będzie mógł ewentualnie dochodzić swoich praw od poprzedniego właściciela, a niekoniecznie od tego ostatniego sprzedawcy.
Podkreśla się również, że nie wszystkie roszczenia z tytułu rękojmi nadają się do przeniesienia na kolejnego nabywcę. Przenieść można jedynie uprawnienie do żądania obniżenia ceny lub naprawy. Natomiast nie można przenieść uprawnienia do odstąpienia od umowy.
Warto też wspomnieć o tym, że jest możliwość także rozszerzenia, ograniczenia lub w ogóle wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi umową stron. Jest to sytuacja niewątpliwie korzystna dla sprzedawcy, gdyż może on zabezpieczać się w ten sposób, aby np. ograniczyć jego odpowiedzialność z tytułu rękojmi jedynie do wad fizycznych widzialnych dla oka. W takim wypadku nie odpowiadałby on za ewentualne wady niewidzialne ludzkim okiem i wady ukryte, np. awarie instalacji czy wady znajdujące się pod tynkiem w mieszkaniu, itp.
Można jeszcze również wspomnieć o silniejszych uprawnieniach samych konsumentów, o których piszemy tutaj. W przypadku bowiem jeśli kupującym jest konsument i kupuje on nieruchomość od przedsiębiorcy czy dewelopera, ewentualne ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest w praktyce niemożliwe. Takiemu konsumentowi może też być łatwiej dochodzić swoich uprawnień w przypadku kiedy stwierdzi on wadę w ciągu roku od odbioru mieszkania, gdyż w takim wypadku domniemywa się, że ta wada istniała w momencie przekazania nieruchomości konsumentowi.
PODSUMOWANIE
Sprzedając każdą nieruchomość – obojętnie czy sprzedajemy mieszkanie, dom czy działkę, musimy mieć świadomość odpowiedzialności za tą sprzedaż przed kupującym. Odpowiedzialność ta może mieć różny charakter rozpoczynając od obowiązku należytego wywiązania się z umowy przez sprzedawcę, a na bardzo surowej odpowiedzialności z tytułu rękojmi kończąc.
W wyniku nieprawidłowego wykonania umowy przez sprzedającego, kupujący może żądać odszkodowania, a także w przypadku odkrycia wad fizycznych lub prawnych nieruchomości, także żądać naprawy, obniżenia ceny, a często i odstąpić od samej umowy sprzedaży.
Nie należy zapominać o tym, że w niektórych wypadkach kupujący może mieć prawo odstąpić od umowy na podstawie innych zasad lub uchylić się od niej powołując się na to, że kupując nieruchomość był w błędzie.
Dość szeroki zakres odpowiedzialności sprzedawcy za sprzedaną nieruchomość oraz bardzo surowy charakter odpowiedzialności z tytułu rękojmi polegający m.in. na braku możliwości powołania się przez sprzedawcę na brak winy czy wiedzy o wadzie powodują, że sprzedawca powinien możliwie w sposób bardzo drobiazgowy sprawdzić sprzedawaną nieruchomość przed jej sprzedażą. Powinien on więc dokładnie zapoznać się z instalacjami, stanem elementów nieruchomości czy wykluczyć wady niewidoczne dla oka, tak aby nie narażać się na ewentualną odpowiedzialność.
Oczywiście pomocnym przy tym będzie chociażby dobry i doświadczony pośrednik nieruchomości.
Kupujący natomiast powinien mieć świadomość swoich uprawnień i w przypadku odkrycia jakichkolwiek wad w zakupionej nieruchomości nie powinien wahać się skontaktować ze sprzedawcą w celu wyjaśnienia zastałej sytuacji. W przypadku braku dojścia do porozumienia powinien on wystąpić z roszczeniami, które są zagwarantowane niezależnie od postanowień samej umowy sprzedaży.
autor: Maciej Gawryluk
aktualizacja: styczeń 2023r.
