W niniejszym artykule piszemy o tym, jak w najprostszy sposób sprzedać mieszkanie otrzymane w spadku. Zauważyliśmy, że wiele informacji na ten temat jest niekompletnych i może powodować szereg pytań od osób planujących sprzedaż tego typu mieszkań, jak też innych nieruchomości.
Trzeba bowiem wziąć pod uwagę zarówno całą procedurę sprzedaży i jej możliwe ułatwienia, a także sprawy podatkowe, które się z tą całą operacją wiążą. Rzadko mówi się o tym, że sprzedaż odziedziczonego mieszkania może powodować w niektórych sytuacjach obowiązek zapłaty aż trzech rodzajów podatków od nieruchomości.
Jak uniknąć zapłaty tych podatków i jak bezpiecznie i sprawnie sprzedać, a także kupić mieszkanie pochodzące ze spadku?
O tym dowiedzą się Państwo w tym artykule.
Na pewno potrzebną wiedzą w tym temacie dysponują nie tylko dobre kancelarie prawne czy doradcy podatkowi, ale również doświadczone i polecane biura nieruchomości, które niemalże na co dzień spotykają się z tematyką spadków i darowizn oraz późniejszej sprzedaży nieruchomości.
MIESZKANIE W SPADKU
Rozpoczynając, należy zaznaczyć, że nabycie spadku przez spadkobiercę dokonuje się w momencie śmierci spadkodawcy. Od tego też czasu liczone są też ewentualne skutki podatkowe, choć czasem nie wszystkie, o czym w dalszej części.
Tak więc z momentem śmierci spadkodawcy, spadkobiercy nabywają spadek, a więc wstępują w ogół praw i obowiązków spadkodawcy. Jeśli w majątku spadkodawcy znajdowały się jakieś nieruchomości, w tym mieszkania, to te nieruchomości przechodzą oczywiście także na spadkodawców. Trzeba pamiętać, że krąg tych spadkodawców wyznacza testament lub ustawa. Natomiast potwierdzeniem praw do spadku jest albo akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przed dowolnym notariuszem, albo stosowne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku.
Trzeba też pamiętać, że spadek jest pewną masą majątkową, w której mogą znajdować się nie tylko rzeczy i nieruchomości, ale także inne prawa i wierzytelności, a także długi. Spadkobierca oczywiście ma wybór, czy spadek przyjąć, odrzucić, czy nabyć z dobrodziejstwem inwentarza, a więc odpowiadać za ewentualne długi tylko do wysokości nabytego przez niego spadku. Nie rozpisując się przesadnie na ten temat, należy jednak zwrócić uwagę, że spadek jest ogółem praw, tak więc nie ma możliwości, że podczas dziedziczenia, każdy spadkobierca nabędzie określoną rzecz, np. jeden nabędzie samochód, drugi mieszkanie, a trzeci środki pieniężne. Każdy spadkobierca wstępuje we wszystkie te prawa i od momentu śmierci spadkodawcy każdy spadkobierca ma określony udział w tych prawach. Spadkobierców zaczyna więc łączyć wspólność majątku spadkowego, która jest określana w ułamkach.
Nawet jeśli w testamencie jest stwierdzenie, że „mieszkanie X zapisuję córce Y”, to nie staje się ona właścicielem tego mieszkania od razu, ale nabywa ona jedynie roszczenie o przeniesienie własności na jej rzecz. Jednakże, jakiś czas temu ustawodawca wprowadził pewien wyłom w wyżej opisanych zasadach dziedziczenia umożliwiając spadkodawcy sporządzenie tzw. zapisu windykacyjnego, co powoduje, że skutecznie spadkodawca może „zapisać” np. mieszkanie danej osobie po jej śmierci i w takim wypadku mieszkanie to nie wchodzi w ogóle do majątku spadkowego i z chwilą śmierci spadkodawcy przechodzi na danego zapisobiercę. Oczywiście ma to swoje też skutki w roszczeniach o zachowek, ale o tym piszemy już w innym miejscu.
W każdym razie, wyłączając ww. zapis windykacyjny, cały spadek jest po prostu określoną pulą rzeczy i praw, w której każdemu spadkobiercy przysługuje określony udział.
Sytuacja ta powoduje dalekosiężne skutki. W przypadku bowiem istnienia w masie spadkowej np. mieszkania, sprzedaż takiego mieszkania musi się odbyć za zgodą wszystkich spadkobierców.
Jak tego dokonać w sposób najbardziej sprawny?
POŚWIADCZENIE DZIEDZICZENIA
Pierwszym etapem jest poświadczenie dziedziczenia, które miało miejsce. Są ku temu dwie drogi. Każdy spadkobierca może złożyć wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia spadku. W takim wypadku sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku i określa w tym postanowieniu komu przypada spadek i w jakim udziale. Może ono zawierać również inne kwestie, o czym w dalszej części.
Druga droga jest łatwiejsza. Polega ona na udaniu się do dowolnego notariusza i sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia. Jest to najszybszy sposób potwierdzenia praw do spadku i praktycznie można tę sprawę załatwić z dnia na dzień przedstawiając notariuszowi m.in. akt zgonu oraz stary dowód zmarłej osoby. Zastrzeżenie jest tylko tutaj jedno. W kancelarii notarialnej muszą stawić się wszyscy spadkobiercy i muszą oni być zgodni, co do dziedziczenia. W innym wypadku pozostaje wspomniana droga sądowa, która jest o wiele bardziej uciążliwa i czasochłonna.
Akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku jest potwierdzeniem nabytego spadku. Od tego czasu domniemuje się, że osoba wskazana w ww. dokumentach jest uprawniona do spadku. Na tym etapie można już zadbać o wpis własności spadkobierców w danej księdze wieczystej mieszkania. Trzeba bowiem zaznaczyć, że tego wpisu należy dokonać samodzielnie. Notariusz lub sąd takiego wpisu nie dokonuje. Wpis taki da jeszcze lepsze zabezpieczenie związane chociażby z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, o jakiej piszemy już w odrębnym artykule. Czasem zdarza się bowiem, że w sytuacjach konfliktowych dokumenty poświadczające spadek mogą być zmieniane lub uchylane, choć są to sytuacje wyjątkowe, ale dobry pośrednik nieruchomości powinien również mieć to na uwadze.
Zaznaczmy jednak w tym miejscu, że sprzedając mieszkanie pochodzące ze spadku nie ma obowiązku wcześniejszego ujawniania spadkobierców w księdze wieczystej mieszkania.
MOŻE JEDNAK DZIAŁ SPADKU…?
W pierwszej kolejności jest tu pytanie o istnienie zgodnej woli współwłaścicieli, którzy odziedziczyli cały majątek. Jeśli bowiem jest jakiś konflikt między spadkobiercami, to albo do sprzedaży w ogóle nie dojdzie, albo mogą oni żądać przymusowej sprzedaży i podziału ceny ze sprzedaży, albo też działu spadku. W ten sposób np. jeden ze spadkobierców otrzymałby mieszkanie z obowiązkiem spłaty innych spadkobierców. O tym będzie decydował sąd na wniosek. Jest również możliwość zrobienia umowy o podział spadku u notariusza, ale co do sposobu podziału i ewentualnych spłat musi być pełna zgoda. Poza tym, taki podział majątku spadkowego może mieć swoje skutki na tle przepisów podatkowych, o czym piszemy dalej.
Naszym zdaniem, jeśli taki dział spadku nie jest konieczny, to lepiej go unikać.
Jeśli bowiem brak jest konfliktu i jest pełna zgoda odnośnie sprzedaży mieszkania ze spadku, najprostszym wyjściem jest sprzedaż mieszkania przez wszystkich spadkobierców. W tym celu mogą oni ustanowić także pełnomocnika do sprzedaży mieszkania przy danej cenie z obowiązkiem zapłaty ceny za mieszkanie bezpośrednio na konta spadkobierców stosunkowo do ich udziałów spadkowych. Takim pełnomocnikiem może być np. polecany pośrednik w obrocie nieruchomościami. Nie musi być przy tym ryzyka, gdyż pełnomocnictwo może zawierać cenę minimalną, po której pośrednik może sprzedać mieszkanie oraz brak możliwości przyjmowania od kupującego jakichkolwiek kwot z tytułu sprzedaży mieszkania. Dobre biuro nieruchomości jest w stanie zadbać o bezpieczną obsługę tego typu transakcji. Agencja nieruchomości wyręczy w ten sposób spadkobierców, którzy niekoniecznie muszą przebywać nawet w jednym mieście, zadba o potrzebną dokumentację i będzie nadzorować cały proces sprzedaży.
Trzeba także pamiętać, że sprzedaż mieszkania wiąże się z wieloma etapami, o czym piszemy chociażby w tym miejscu. Profesjonalne biuro nieruchomości zadba o prawidłowe wykonanie całej procedury. Na marginesie, należy zaznaczyć, że sprzedając mieszkanie pochodzące ze spadku dodatkowym wymogiem jest nie tylko wcześniejsze terminowe zgłoszenie spadku, o czym piszemy niżej, ale także przedstawienie notariuszowi przez każdego spadkobiercę zaświadczeń z urzędu skarbowego informujących o rozliczeniu podatku od spadków i darowizn.
Dobre biuro nieruchomości pomoże w tych wszystkich formalnościach.
SPRZEDAŻ MIESZKANIA PODATEK NR 1
Z naszego doświadczenia wynika, że najwięcej pytań spadkobierców dotyczy spraw podatkowych wynikających po pierwsze z nabycia spadku, a po drugie związanych ze sprzedażą tak nabytego mieszkania lub innego rodzaju nieruchomości.
Przedstawiając tę sprawę całościowo należy zaznaczyć, że w grę mogą wchodzić aż trzy rodzaje podatków.
Co do zasady bowiem otrzymanie spadku, czy raczej otrzymany w ten sposób dochód jest opodatkowany. Jednakże w większości przypadków dochód ten będzie zwolniony od zapłaty podatku od spadku, ale tylko wtedy, gdy dotyczy to pewnej grupy spadkobierców i jednocześnie taki spadkobierca zawiadomi o spadku urząd skarbowy.
Po pierwsze, taki spadek musi dotyczyć najbliższej rodziny, a więc: małżonka, dzieci, wnuków, prawnuków, rodziców, dziadków, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Po drugie, każdy ze spadkobierców musi swój udział spadkowy zgłosić do swojego urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia przez notariusza, albo od uprawomocnienia się postanowienia sądu o nabyciu spadku, w przypadku kiedy sprawa toczyła się przed sądem. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że bez znaczenia jest tu data śmierci spadkodawcy, bo wyżej opisany termin 6-miesięczny jest liczony od dnia poświadczenia spadku. Czasem bowiem się zdarza, że to poświadczenie nastąpić może nawet w ciągu kilku lat po dziedziczeniu.
Druki SD-Z2 mogą Państwo pobrać z naszej strony lub ze strony ministerstwa.
SPRZEDAŻ MIESZKANIA PODATEK NR 2
Czym innym jest podatek dochodowy od dochodu uzyskanego ze sprzedaży takiego mieszkania ze spadku. I tutaj mieliśmy pewnego rodzaju wyłom w przepisach, gdyż z początkiem 2019r., jeśli sprzedajemy mieszkanie ze spadku przeważnie nie będziemy musieli płacić podatku dochodowego.
Generalna zasada jest taka, że nie płacimy podatku dochodowego, jeśli sprzedaży nieruchomości dokonujemy po pięciu pełnych latach od nabycia tej nieruchomości. Dotychczas było tak, że otrzymując nieruchomość w spadku często dochodziło do jej szybkiej sprzedaży, a jeżeli ta sprzedaż miała miejsce przed upływem tych 5 lat od dziedziczenia, to trzeba było zapłacić bardzo wysoki podatek w wysokości 19% od ceny sprzedaży, chyba że wydatkowałoby się całą kwotę na swoje cele mieszkaniowe. Zdarzały się sytuacje w naszym biurze nieruchomości, gdzie sprzedający płacili nawet po kilkadziesiąt tysięcy złotych samego podatku z tego tytułu. Nie mogli oni bowiem skorzystać z ulgi, a potrzebowali szybko sprzedać nieruchomość. Co więcej, w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w spadku, brak jest kosztów tego nabycia, które mogłyby obniżyć dochód do opodatkowania. W praktyce dochodziło więc do wielu sytuacji, w których spadkobiercy stawali przed obowiązkiem zapłaty podatków idących w kwoty kilkudziesięciotysięczne.
Jednakże, jak to zostało wspomniane, ustawodawca od początku 2019r. poszedł na rękę podatnikom znajdującym się w sytuacji sprzedaży nieruchomości ze spadku.
Otóż, wyżej opisany termin 5-letni, po którym nie zapłacimy podatku dochodowego liczony jest od dnia faktycznego nabycia danej nieruchomości przez samego spadkodawcę. Oznacza to, że w przeważającej liczbie przypadków, będziemy mogli sprzedać mieszkanie nabyte ze spadku bardzo szybko po poświadczeniu dziedziczenia. Oczywiście biorąc pod uwagę to, że trzeba spadek zgłosić do urzędu skarbowego i otrzymać stosowne zaświadczenia o zwolnieniu od podatku od spadków, o których pisaliśmy wyżej, a także przeprowadzić wspomnianą procedurę sprzedaży mieszkania.
SPRZEDAŻ MIESZKANIA PODATEK NR 3
Dość mało mówi się o innym rodzaju podatku, który może nastąpić w toku całej operacji sprzedaży mieszkania ze spadku.
Otóż, w przypadku kiedy dochodzi do podziału majątku spadkowego między spadkobierców (oczywiście po dziedziczeniu), można narazić się na obowiązek podatkowy z tego tytułu.
Jak już to zostało wspomniane wyżej, do podziału majątku ze spadku może dojść z różnych przyczyn: z woli spadkobierców, wzajemnych rozliczeń, czy też na skutek braku porozumienia.
Należy pamiętać o ogólnej zasadzie, według której jeśli podział masy spadkowej spowoduje przysporzenie majątkowe po stronie spadkobiercy, to wtedy będziemy mieli do czynienia z obowiązkiem podatkowym. O takim przysporzeniu będziemy mogli mówić wówczas, jeśli dany spadkobierca otrzyma np. dopłatę od innego spadkobiercy przekraczającą wartość jego pierwotnego udziału w spadku. Jeśli więc spadkobiercy będą pozostawać w granicach wartości przysługujących im udziałów w spadku, to mogą być spokojni o brak obowiązku podatkowego.
Jeśli natomiast takie przysporzenie nastąpi, wtedy należy liczyć się po pierwsze z podatkiem dochodowym z tytułu otrzymania większej spłaty oraz także z podatkiem od czynności cywilnoprawnych jeśli dział spadku przeprowadzany był umownie przez notariusza.
Na marginesie można wspomnieć o tym, że przy podziale majątku spadkowego, w wielu sytuacjach, doliczane są darowizny dokonane przez spadkodawcę za jego życia. Generalnie bowiem takie darowizny zaliczane są na tzw. schedę spadkową, chyba że darczyńca inaczej postanowił. M.in. o tym piszemy w naszym artykule na temat umowy darowizny nieruchomości, do którego odsyłamy. Darowizny takie – dokonane za życia późniejszego spadkodawcy – mogą więc mieć wpływ na sposób przeprowadzenia podziału spadku.
CIEKAWOSTKA… – PODATEK NR 4 PRZY SPRZEDAŻY MIESZKANIA ZE SPADKU
Jest jeszcze jeden powód podatkowy, dlaczego nie zalecamy dzielenia masy spadkowej przed sprzedażą, jeśli nie jest to konieczne.
Pytanie może być zasadne, czy taki podział majątku wspólnego nie stanowi nabycia, a w związku z tym, czy termin 5-letni, w którym płacimy podatek dochodowy ze sprzedaży liczony jest właśnie od tego podziału? To bowiem na skutek podziału spadkobierca otrzymuje konkretną i całą nieruchomość na własność.
Organy skarbowe stoją jednak na stanowisku, że nabyciem jest jedynie nabycie nieruchomości w drodze samego dziedziczenia. Na skutek natomiast późniejszego podziału masy spadkowej następuje swojego rodzaju konkretyzacja składników tej masy, tak więc faktyczny wspomniany termin 5-letni, od 2019r. byłby w takim wypadku liczony od dnia nabycia danego mieszkania przez zmarłego.
Jednak z indywidualnych interpretacji wydawanych przez organy urzędów skarbowych wynika również, że jeśli podział majątku spadkowego prowadzi do nabycia nieruchomości ponad wartość udziału jaki przypadał spadkobiercy, to wtedy będzie można mówić o nabyciu tej części nieruchomości w dniu podziału spadku. Tak więc termin 5-letni będzie tutaj biegł od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o podziale lub od dnia zawarcia umowy o podział spadku przed notariuszem. Pytanie tylko, czy w takim wypadku ten 5-letni termin odniesie się do całej nieruchomości, czy jedynie do tej części, która przekroczyła wartość pierwotnego udziału… Wydaje się, że jedynie do ułamka, który przekroczył pierwotny udział spadkowy, ale jeśli chodzi o tę kwestię zalecamy o wystąpienie o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w takim wypadku.
CO ZROBIĆ SPRZEDAJĄC MIESZKANIE ZE SPADKU
Jak widzimy, sprzedaż mieszkania nabytego w spadku wymaga dobrej znajomości nie tylko prawa cywilnego, ale i podatkowego, by nie narazić klientów na zapłatę często bardzo wysokich podatków.
Jesteśmy przekonani, że fachowcy zajmujący się profesjonalnie tego typu transakcjami, a więc m.in. dobre biura nieruchomości są w stanie skutecznie doradzić w tych skomplikowanych kwestiach i odciążyć spadkobierców z niepotrzebnego stresu i niepewności, które mogą być związane ze sprzedażą odziedziczonego mieszkania. O tym, jak wybrać dobre biuro nieruchomości piszemy tutaj.
Najprostszym wyjściem z całej sytuacji (przy pełnej zgodzie spadkobierców) jest więc powierzenie sprzedaży mieszkania ze spadku dobremu pośrednikowi, który może występować za spadkobierców również jako pełnomocnik. Wtedy cały nadzór transakcji spoczywa na pośredniku, który zadba o dokumentację. Nie należy przy tym dzielić majątku spadkowego przed sprzedażą, jeśli nie jest to konieczne. Cena ze sprzedaży takiego mieszkania zostanie przez kupującego zapłacona bezpośrednio na konta sprzedawców stosunkowo do swoich udziałów., którzy nawet w zdecydowanej większości przypadków nie będą musieli informować urzędu skarbowego o otrzymanym dochodzie ze sprzedaży mieszkania i płacić jakichkolwiek podatków z tym związanych.
autor: Maciej Gawryluk
aktualizacja: czerwiec 2023r.
