To pytanie zadają często nie tylko klienci biur nieruchomości w Poznaniu i innych miastach, ale także sami właściciele agencji nieruchomości. Na przestrzeni lat, umowy pośrednictwa zawierane z pośrednikami nieruchomości ewaluowały dość znacznie. Niewątpliwie, obecnie notuje się wyższy standard w konstrukcji takich umów, które o wiele bardziej odpowiadają wymaganiom klientów – zarówno sprzedających nieruchomości, jak i kupujących, a także wynajmujących i najemców.
Wpływ na ten stan rzeczy miało kilka czynników. Przede wszystkim, obserwuje się obecnie na rynku nieruchomości zwiększoną świadomość sprzedających, kupujących, wynajmujących oraz najemców, którzy silniej egzekwują swoje słuszne prawa. Poza tym, kontrahenci agencji nieruchomości dysponują dzisiaj większą ilością narzędzi kontroli biur nieruchomości. Niewątpliwa zasługa leży po stronie rozwoju prawa Unii Europejskiej w zakresie ochrony konsumenckiej, która została wprowadzona przez polskiego ustawodawcę. Szerzej piszemy o tym także w tym miejscu.
Obecnie nie ma wątpliwości, że konsument, który najczęściej korzysta z usług biur nieruchomości, posiada znacznie szersze uprawnienia w stosunku do agencji nieruchomości, która zawsze jest przedsiębiorcą od uprawnień samej agencji nieruchomości w stosunku do konsumenta. Ustawodawca świadomie bowiem przyznaje konsumentowi prawo do niewiedzy, mniejszego doświadczenia czy braku wykształcenia, co powoduje konieczność jego podwyższonej ochrony. Biuro nieruchomości natomiast powinno uszanować tę specyfikę drugiej strony umowy. Powoduje to sytuację taką, w której nie wszystko co jest dozwolone w zwykłym prawie umów jest de facto dozwolone w kontaktach z konsumentem.
Szerzej na ten temat piszemy w tym miejscu. Natomiast warto sobie uzmysłowić, że wszelkie wprowadzane dysproporcje praw i obowiązków w umowie pośrednictwa są bardzo ryzykowne dla biur nieruchomości. Postanowienia, które wskazują na takie dysproporcje mogą bowiem zostać uznane za nieskuteczne w stosunku do konsumenta. I tak się wielokrotnie stało chociażby na rynku nieruchomości w Poznaniu. Swego czasu liczne organizacje prokonsumenckie zaskarżały takie niedozwolone postanowienia do sądu i bardzo często miały rację. Przykładowy rejestr takich klauzul niedozwolonych może być odnaleziony na stronach UOKiKu.
Oczywiście abstrahujemy w tym momencie od faktycznych intencji takich organizacji prokonsumenckich i ich pełnomocników, którzy nierzadko otrzymywali z takich spraw liczne profity. Fakt faktem, że od tego czasu świadomość podwyższonych wymagań w konstrukcji takich umów znacznie się podniosła, co jednak nie oznacza, że zostały wyeliminowane sprzeczne z prawem praktyki.
Po pierwsze więc, należy wyjść z założenia, że umowa pośrednictwa zawarta z konsumentem nie powinna wskazywać na dysproporcje wzajemnych praw i obowiązków. Takie nierównomierne rozłożenie wzajemnych uprawnień może być widoczne w szczególności we wprowadzaniu kar umownych, obowiązku zapłaty wynagrodzenia za niespełnione świadczenie, różnych „odstępnych”, postanowień wskazujących na trudności w zakończeniu umowy czy niejasna i zawiła treść kontraktu.
Odpowiedź brzmi: nie. W przypadku zawarcia umowy nie z konsumentem, a z przedsiębiorcą wyżej opisana ochrona konsumencka nie jest przyznawana stronie umowy z biurem nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że taki kontrahent jest pozbawiony ochrony. Korzysta on wtedy z ochrony przyznanej przez prawo umów zawarte głównie w Kodeksie cywilnym, które posiada ograniczenia swobody konstrukcji i wykonywania tego typu umów. Jednym z wyznaczników jest tutaj podwyższona należyta staranność, do której zobowiązany jest każdy pośrednik w obrocie nieruchomościami jako profesjonalista w swojej dziedzinie. Warto jednak zbadać, czy taka umowa pośrednictwa w należyty sposób gwarantuje klientowi profesjonalne podejście do wykonywanych czynności pośrednictwa przez biuro nieruchomości.
Dlatego też – co się tyczy również obsługi konsumentów – umowa pośrednictwa powinna jasno wskazywać na obowiązki wykonywane przez pośrednika nieruchomości. W przypadku zlecenia obsługi sprzedaży nieruchomości powinna wskazywać minimum czynności, do jakich zobowiązane jest biuro nieruchomości, np. wykonanie opisu i zdjęć nieruchomości, publikację na portalach ogłoszeniowych, typu Gratka, Otodom, Morizon, itd. czy pomoc w przeprowadzeniu całej transakcji i przy wydaniu nieruchomości.
Polecamy nasz artykuł wskazany wcześniej na ten temat. Należałoby jednak jeszcze podkreślić, że przed zawarciem każdej umowy, należy dokładnie przeczytać jej projekt. Zawsze można poprosić agenta nieruchomości, aby przesłał wzór umowy pośrednictwa pocztą e-mail. Brak chęci wcześniejszego przesłania umowy pośrednictwa musi stanowić dla każdego sygnał ostrzegawczy.
Oczywiście, przed każdym zawarciem umowy pośrednictwa należy możliwie zbadać doświadczenie danego biura nieruchomości. O wyborze dobrej agencji nieruchomości piszemy w tym miejscu.
Należy też wspomnieć o tym, że pod względem prawnym umowa pośrednictwa opisana co prawda bardzo zdawkowo w ustawie o gospodarce nieruchomościami (tutaj znajdą Państwo te przepisy) jest umową starannego działania, chyba że strony umówią się inaczej. Co to w zasadzie oznacza? Ma to bowiem niebagatelną doniosłość. Przyjmuje się bowiem, że pośrednikowi należy się zapłata za wykonywane czynności pośrednictwa, gdyż ustawa mówi wprost o odpłatnym charakterze wykonywania czynności pośrednictwa. W literaturze jednak zgodnie przyjmuje się, że strony mogą nadać inny charakter takiej umowy, uzależniając wypłatę wynagrodzenia od skutku w postaci sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.
I tak się dzieje w zdecydowanie większości przypadków, poprzez zapisy typu: „W razie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, pośrednik otrzyma wynagrodzenie…”, albo „Pod warunkiem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, pośrednikowi należy się wynagrodzenie…”. Tym niemniej, jeśli klientowi zależy, aby wynagrodzenie dla pośrednika nieruchomości zostało wypłacone tylko i wyłącznie w przypadku przeniesienia własności lub wynajęciu nieruchomości, warto zwrócić uwagę na to, czy wspomniane postanowienia są zawarte w umowie pośrednictwa.
Nie mówimy w tym miejscu o innych ważnych elementach jakie powinna zawierać umowa pośrednictwa, gdyż jest to zawarte we wspomnianym naszym wcześniejszym artykule, do którego odsyłamy.
Wspomnieliśmy już o tym, że umowa zawierana z konsumentem niekoniecznie musi być tak samo skonstruowana jak z przedsiębiorcą. Natomiast na rynku nieruchomości spotykane są umowy różniące się pod innym względem. Nieco inaczej bowiem wygląda umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, a nieco inaczej w jej kupnie, a także w wynajmie i „najęciu”. Różnice mogą wynikać z rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem takiej umowy. Sprzedaż mieszkania w Poznaniu może bowiem pociągać za sobą nieco inne zapisy umowy pośrednictwa od np. sprzedaży działki budowlanej lub obiektu komercyjnego.
Napisaliśmy na ten temat osobny artykuł. Zapraszamy do zapoznania się z nim w tym miejscu. Dowiedzą się Państwo tam o niewątpliwej przewadze umów pośrednictwa na wyłączność w stosunku do umów pośrednictwa otwartych biorąc pod uwagę oczywiście korzyści dla zlecającego, a więc klienta biura nieruchomości, co na pierwszy rzut oka nie musi być takie oczywiste.
Umowy pośrednictwa w kupnie lub sprzedaży mieszkań, domów, obiektów komercyjnych czy działek lub umowy pośrednictwa w wynajmie takich nieruchomości są naprawdę różne. Co prawda, jak to zostało opisane wyżej standardy ich redakcji są na coraz większym poziomie, to zdarzają się dosyć często sytuacje, w których umowy pośrednictwa zawierają klauzule niedozwolone lub wprowadzają elementy nieuczciwe, albo nie zawierają obowiązkowych elementów wymaganych przez przepisy prawa.
Natomiast to, w jakim mieście świadczona jest usługa pośrednictwa nie ma większego wpływu. Co prawda, mogą być jakieś małe różnice wynikające z wzajemnych kontaktów i wymiany doświadczeń lokalnych pośredników nieruchomości, ale standardy obsługi powinny być na dokładnie takim samym poziomie w każdej części Polski. Bez znaczenia jest w takim razie, czy zawieramy umowę pośrednictwa w sprzedaży mieszkania w Poznaniu, czy w Krakowie. Tak samo sprzedaż mieszkań w Poznaniu powinna być obsługiwana biorąc pod uwagę te same wysokie standardy obsługi, jak w innych miastach. Biura nieruchomości w Poznaniu powinny więc jedynie korzystać z doświadczeń innych biur nieruchomości w Polsce i stosować jak najwyższe standardy nie oglądając się na firmy z innych miast.
W takim wypadku nieco ułatwioną sytuację ma konsument, gdyż są instytucje państwowe, które chronią jego prawa, często nieodpłatnie. Taki klient biura nieruchomości w Poznaniu i nie tylko może otrzymać darmową pomoc prawną, a w wielu wypadkach również pomoc przy ochronie swoich praw przed sądem. W Poznaniu do takich instytucji należą m.in. miejski rzecznik praw konsumenta oraz delegatura UOKiKu w Poznaniu.
Poza tym, zawsze przysługuje każdemu klientowi prawo do domagania się swoich praw przed sądem cywilnym posiłkując się w tym zakresie profesjonalną pomocą prawną.
Aby jednak uniknąć takich nieprzyjemnych sytuacji, należy zawczasu zapoznać się z doświadczeniem i ewentualnie opiniami na temat danego biura nieruchomości.
Na zakończenie należy podkreślić, że każdy – obojętnie, czy konsument, czy przedsiębiorca ma prawo zawczasu spokojnie zapoznać się z treścią proponowanej umowy pośrednictwa, która na pewno w obecnym stanie prawnym musi zawierać załączniki, chociażby w postaci ubezpieczenia OC pośrednika, czy informacji o ochronie danych osobowych. Przeczytanie i zapoznanie się z taką umową wymaga nie tylko od laików czasu i skupienia, tak więc klient biura nieruchomości nie powinien być ponaglany w celu podpisania takiej umowy i powinien oczekiwać wyjaśnień niejasnych dla niego zapisów.
autor: Maciej Gawryluk
aktualizacja: lipiec 2023r.
