JAK WYGLĄDA OBECNIE SPRZEDAŻ MIESZKAŃ W POZNANIU?
Odpowiadając na to pytanie ciśnie się na usta jedno słowo: prężnie.
Rynek sprzedaży mieszkań w Poznaniu jest (a przynajmniej był do niedawna) w fazie dalszego wzrostu, co potwierdza niedawno opublikowany raport Narodowego Banku Polskiego na temat cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań w największych miastach w Polsce – w tym w Poznaniu. Raport ten obejmuje swoim zasięgiem czasowym okres do I kwartału 2019r. włącznie.
JAK KSZTAŁTUJĄ SIĘ OBECNIE CENY SPRZEDAWANYCH MIESZKAŃ W POZNANIU?
Choć można odnieść wrażenie, że wzrosty cen mieszkań na rynku wtórnym w Poznaniu i innych większych miastach powoli wyhamowują, to jednak wciąż obserwujemy ich dodatnią dynamikę. Co jest nieco zaskakujące, w Poznaniu ceny te wzrosły aż o 17% rok do roku, przynajmniej tak wynika z raportu NBP. Oznacza to, że przykładowo sprzedawca mieszkania 2-pokojowego w Poznaniu na Piątkowie w tzw. wielkiej płycie może obecnie sprzedać swoje mieszkanie nawet aż o ok. 50.000,- zł drożej niż przed rokiem. Jest to wzrost bardzo znaczący. Sytuacja ta dotyczy oczywiście innych dzielnic Poznania, takie jak Rataje, Winogrady czy Grunwald.
Trzeba oczywiście wziąć pod uwagę to, że ten kilkunastoprocentowy wzrost cen mieszkań jest wynikiem uśrednionym, gdyż nieco różna jest dynamika wzrostu cen mieszkań w zależności od ich wielkości, a także w przeciągu całego roku. Trzeba też nieco z dystansem czytać tego typu raporty – nawet takiej instytucji jak NBP, gdyż bardzo często informacje, na podstawie których takie publikacje powstają pochodzą od osób trzecich zajmujących się obsługą rynku, a nie wprost z aktów notarialnych. Tym niemniej, nie ulega wątpliwości, że w ostatnim czasie wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych był znaczący. Co więcej, wzrost cen mieszkań używanych w roku był największy w Poznaniu wśród wszystkich większych miast w Polsce, jak wynika z przywołanego raportu.
CO POWODUJE WZROST CEN MIESZKAŃ W POZNANIU?
Czynników jest tutaj kilka. Na pewno jednym ze znaczących są rekordowo niskie stopy procentowe, które powodują niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dzięki temu raty kredytu są niższe, wyższy więc można wziąć kredyt mieszkaniowy, a co za tym idzie kupić jeszcze droższe mieszkanie. Niskie stopy procentowe wpływają również negatywnie na skłonności do pozostawiania oszczędności w bankach. Bardziej opłacalne jest np. kupno mieszkania na wynajem, gdzie stopa zwrotu znacznie przekracza oprocentowanie lokat bankowych.
Kolejnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen mieszkań – nie tylko oczywiście w Poznaniu – jest dobra sytuacja gospodarcza kraju, niskie bezrobocie, rosnący dochód narodowy, a z tym zwiększające się wynagrodzenia. Powiększa się więc zdolność kredytowa i w ogóle możliwości zakupu nieco droższych mieszkań lub mieszkania w ogóle. Rosnące wynagrodzenia wpływają oczywiście również na stronę podażową, gdyż podrażają wykonanie budynku mieszkalnego, co musi się również odbić na ostatecznych cenach.
Sytuacja wzrostu dochodów ludności oraz och zdolności zakupowych powoduje również odważniejsze zachowania w sferze motywacyjnej. Łatwiej jest bowiem w takich okolicznościach podjąć decyzję odnośnie wydatkowania kilkuset tysięcy złotych na zakup wymarzonego i oczekiwanego mieszkania.
Warto również pamiętać o ogólnej sytuacji mieszkaniowej w Polsce, gdyż od wielu lat mamy tzw. deficyt mieszkaniowy, co oznacza ogólny brak mieszkań w kraju. Deficyt ten opisywany jest w ten sposób, że liczba gospodarstw domowych przekracza ogólną liczbę mieszkań. Jest to czynnik również mający wpływ na dynamikę wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych.
W pewnym sensie nowym zjawiskiem w naszym kraju był wzrost liczby napływających imigrantów, którzy również stali się uczestnikami rynku nieruchomości mieszkalnych w Polsce, co musiało powodować presję na zwyżkę cen mieszkań.
CZY CENY MIESZKAŃ W POZNANIU BĘDĄ WCIĄŻ ROSŁY?
Obecnie nie ma przesłanek, aby zakładać odwrócenie się trendu wzrostowego cen mieszkań w Poznaniu. Oczywiście sama dynamika wzrostu może się obniżyć, ale spadki cen w najbliższym czasie nie są przewidywane. Jednakże od razu trzeba zrobić zastrzeżenie, że tak naprawdę nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak ceny mieszkań będą się kształtować np. za kilka lat. Rynek mieszkaniowy jest uzależniony od tak wielu czynników znajdujących się zarówno po stronie popytowej, jak i podażowej, że wszelkie długookresowe przewidywania dynamiki tego rynku musimy zakwalifikować do kategorii jedynie przypuszczeń.
Na pewno, żeby doprowadzić rynek mieszkaniowy do spadków cen, musiałby pojawić się dość znaczący wzrost stóp procentowych, które mają znaczący wpływ na koszty kredytowe i skłonności do oszczędzania. Spadek wzrostu gospodarczego również musiałby się odbić negatywnie na cenach. Pogorszenie się sytuacji gospodarczej spowodowałoby, że ludzie mniej chętnie korzystaliby z kredytów mieszkaniowych, poza tym banki ograniczyłyby kredytowanie nie tylko dla zwykłych kupujących mieszkania, ale też dla budujących, a więc deweloperów.
Rynek nieruchomości, jak każdy rynek charakteryzuje się cyklicznością, a więc kiedyś te spadki zapewne nadejdą. Stopy procentowe nie mogą zostać na tym poziomie w nieskończoność, a duża dynamika wzrostu PKB może spowodować, że gospodarka zacznie się „przegrzewać”, co spowoduje konieczność podniesienia stóp procentowych. Póki co perspektywa rozwoju rynku nieruchomości jest jednak pozytywna. Nie możemy też mówić o tzw. napompowanej bańce, która nagle może pęknąć. Wskazuje na ten fakt chociażby brak masowych zakupów nieruchomości w celach czysto spekulacyjnych.
Podsumowując, sprzedaż mieszkań w Poznaniu nadal rozwija się prężnie. Ludzie chętnie kupują mieszkania w takich dzielnicach, jak chociażby Piątkowo, Winogrady czy Rataje, nie mówiąc o centrum Poznania. Nam pozostaje uważnie obserwować rynek i wypatrywać sygnałów o jego dynamice i ewentualnych zmianach.
autor: Maciej Gawryluk
aktualizacja: luty 2023r.
