W ostatnim czasie została wydana istotna uchwała Sądu Najwyższego, która prowadzi do wniosku, że lokatorem mieszkania jest nie tylko jego najemca, ale także osoba, która zajmuje ten lokal na podstawie innego tytułu, nawet jeśli swoje prawo do zamieszkiwania w mieszkaniu wywodzi ze stosunku prawnego łączącego go z samym najemcą. Bez znaczenia jest tu wola czy nawet wiedza samego właściciela.
Dlaczego to orzeczenie sądu jest takie istotne? (Uchwała Sądu Najwyższego z 15 listopada 2018r. sygn. akt III CZP 49/18)
Należy wpierw odpowiedzieć na pytanie, kim jest tak naprawdę lokator oraz jaka ochrona mu przysługuje, gdyż z naszych obserwacji wynika, że bardzo wielu wynajmujących (a więc właścicieli mieszkań oddawanych w najem) nie zdaje sobie z tego sprawy. Bardzo często zawierają oni umowy najmu w zwykłej formie pisemnej na czas nieokreślony z przyjętym w umowie terminem wypowiedzenia.
Tymczasem okazuje się, że właściciele bardzo często nie są świadomi, że zawarcie takiej umowy najmu nakłada na nich konieczność respektowania przepisów chroniących prawa lokatorów zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów. A wspomniana wyżej uchwała sądu potwierdza natomiast niezwykle szeroki podmiotowy zakres tej ochrony, który staje się istotnym ryzykiem przy zwykłym wynajmie mieszkań.
Przykładów braku świadomości wynajmujących konieczności respektowania ww. przepisów ochronnych jest kilka. Często okazuje się chociażby, że zawarty w umowie najmu termin wypowiedzenia nie wywoła żadnych skutków prawnych (przynajmniej po stronie właściciela – wynajmującego). Ustawa o ochronie praw lokatorów opisuje bowiem w sposób bezwzględny w jakich przypadkach wynajmujący taką umowę może wypowiedzieć (art. 11). Jednym z tych przypadków – nie wchodząc w szczegóły – jest odpowiedniej wysokości zaległość najemcy w opłacie czynszu. Ustawa ta, wraz z przepisami Kodeksu cywilnego precyzuje też minimalne terminy wypowiedzenia. Wszelkie więc ustalenia umowne w tym zakresie bardzo często są po prostu nieważne, gdyż w tym temacie pierwszeństwo zastosowania mają przepisy wspomnianych ustaw.
Zawierając więc umowę najmu w zwykłej formie pisemnej (głównie na czas nieokreślony, ale nie tylko), możemy być następnie postawieni przed wieloma problemami związanymi z zakończeniem tego najmu z naszej inicjatywy. Mało tego, wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera także szereg przepisów, które chronią najemcę przed opuszczeniem wynajmowanego mieszkania. Nawet jeśli właścicielowi uda się formalnie wypowiedzieć umowę najmu, to w celu opróżnienia lokalu – w przypadku braku chęci wyprowadzki przez najemcę – musi on uzyskać wyrok eksmisyjny. I tu także zaczynają się kolejne schody. W takim wyroku sąd może bowiem przyznać najemcy prawo do lokalu socjalnego, a w przypadku powszechnych braków lokali socjalnych, komornik wstrzyma się z wykonaniem egzekucji opróżnienia mieszkania do czasu zaoferowania lokalu socjalnego przez gminę. Można więc znaleźć się w sytuacji braku otrzymania własnego mieszkania nawet przez lata. Nawet jeśli sąd nie przyzna lokalu socjalnego istnieje szereg innych okoliczności, dzięki którym opróżnienie lokalu przez komornika może nie nastąpić szybko.
Ale jak to się wszystko ma do wspomnianego na wstępie orzeczenia Sadu Najwyższego?
Otóż, z tej uchwały wynika, że wyżej wspomniane przepisy ochronne należy stosować nie tylko do samych najemców, ale także do innych osób, które zamieszkują w mieszkaniu – nawet jeśli osoby te nie wywodzą swojego prawa do zamieszkania od właściciela. Takie stanowisko sądu co prawda nie powinno dziwić na tle zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Sąd w tym orzeczeniu jednak dobitnie potwierdza, że aby stać się lokatorem z całą ochroną, o której wzmiankujemy wyżej wystarczy swoje prawo wywieść od najemcy, a więc pośrednio. Bez znaczenia jest w tym miejscu art. 688² KC, który mówi o konieczności posiadania zgody właściciela na podnajęcie przez najemcę mieszkania. Brak takiej zgody na podnajem nie powoduje bowiem – zdaniem sądu – że umowa między najemcą a osobą trzecią jest nieważna. Może ona spowodować jedynie roszczenie odszkodowawcze właściciela przeciwko najemcy za niewypełnienie umowy najmu, co w takim wypadku zapewne będzie marnym pocieszeniem dla wynajmującego. Wystarczy więc, że taki najemca np. wynajmie lub nawet odda w użyczenie mieszkanie innej osobie, co wystarczy, że uczyni w formie ustnej – i to bez zgody czy nawet wiedzy właściciela. Co więcej – w świetle wspomnianego orzeczenia – wydaje się, że nie ma przeszkód nawet w tym, że ten co wziął mieszkanie w użyczenie lub w najem następnie odda mieszkanie kolejnej osobie, która nabędzie w ten sposób ochronę przyznaną lokatorowi przez ustawę…
Okazuje się więc, że właściciel w łatwiejszy sposób może być postawiony w sytuacji braku dostępu do własnego mieszkania przez lata, nawet jeśli umowa najmu formalnie się zakończy, a opisywane orzeczenie Sądu Najwyższego wydaje się tylko powiększać to ryzyko opowiadając się za bardzo szerokim rozumieniem terminu „lokator”.
Nie nam jednak oceniać, czy ochrona lokatorów w tym kształcie jest zbyt daleko idąca i czy nie łamie podstawowych uprawnień właściciela nieruchomości. Jak stwierdził sąd, ustawa o ochronie praw lokatorów ma charakter ochronny i stanowi realizację konstytucyjnego obowiązku państwa względem obywateli polegającego na zapobieganiu bezdomności. Pytanie o ochronę samego prawa własności, które również jest zapisane w Konstytucji pozostawiamy otwarte.
Jako biuro nieruchomości zdecydowanie więc odradzamy zawieranie umów najmu mieszkań w zwykłej formie pisemnej.
Jednym z remediów na wyżej opisany problem z szybkim odzyskaniem własnego mieszkania jest zawieranie umów tzw. najmu okazjonalnego. Powód jest jeden – brak zastosowania przepisów o ochronie praw lokatorów w takim wypadku. Umiejętnie skonstruowana umowa najmu okazjonalnego pozwoli wykluczyć ryzyko braku szybkiego uzyskania posiadania własnego mieszkania.
autor: Maciej Gawryluk
aktualizacja: marzec 2020r.
